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今年(nián)，合肥等地(dì)政策調整為(wèi)市(shε÷ì)場(chǎng)打開(kāi)了(l‌↔e)空(kōng)間(jiān)。Top50房(fáng)企新增土(✔↕σtǔ)地(dì)建面中，三四線占55%。在“因城(chéng)™$ ↔施策”、“滿足首套剛需、支持改善需求、遏制(zhì)投機(jī)炒房( ¥♥fáng)”的(de)差别化(huà)調控背景下(xià)，全國(guóΩ→‌ )各地(dì)将随之出現(xiàn)分(fēn)化(huà)。在此背景下(x πià)，近(jìn)期積極拿(ná)地(dì)的(de)房(fán∑ $g)企在城(chéng)市(shì)選擇上₹&α(shàng)該如(rú)何布局？

三四線市(shì)場(chǎng)紅(hóng)利仍在

今年(nián)首月(yuè)，包括碧桂園、龍湖(hú)、中海(hǎi)等§ε≈©企業(yè)均積極拿(ná)地(dì)，從(cóng)房(fáng)企首月(&€★πyuè)拿(ná)地(dì)數(shù)據看(kàn)，三四線城£↕(chéng)市(shì)依然受到(dào)房(fán≈β±g)企青睐。

克而瑞統計(jì)數(shù)據顯示，銷售金(jīn)額前50房(fáng∑®)企的(de)新增土(tǔ)地(dì)建面中，三四線城(chéng)市(sh   ì)占到(dào)了(le)55%，與去(qù)年(nián)相φ✘★(xiàng)比，前50房(fáng)企在三四線的(de)γσ 投資建面占比上(shàng)升了(le)9%。雖然單月(y¥βε∞uè)數(shù)據波動較大(dà)，但(✔&∞ dàn)也(yě)能(néng)反映房(fáng)企在三四線城(ch✔©♦éng)市(shì)的(de)投資趨勢。

實際上(shàng)，去(qù)年(nián)12月(‌∞yuè)，住建部提出，2018年(nián)我國(guó)要(yào)​ 抓好(hǎo)房(fáng)地(dì)産市(shì)場(chǎng)分(÷ Ωfēn)類調控，針對(duì)各類需求實行(xíng)差别化(huà÷♥ ≤)調控政策，滿足首套剛需、支持改善需求、遏制(zhì)投∞Ω☆£機(jī)炒房(fáng)。庫存仍然較多(duō±σ‌<)的(de)部分(fēn)三四線城(chéng)市(shì)和(hé)縣$¥↓城(chéng)要(yào)繼續做(zuò)好(hǎo)去(qù)庫存工(gō< ×≤ng)作(zuò)。同時(shí)，2018年(nián)将紮實推進 ↓¶φ新一(yī)輪棚改工(gōng)作(zuò)，将改造各類棚戶∞↓區(qū)580萬套。

億翰智庫研究報(bào)告指出，三四線城(chéng)市(sφ$£hì)在今年(nián)的(de)表現(xià±φ₽n)将繼續超預期，這(zhè)對(duì)在三四線城(ché↓β≥ng)市(shì)土(tǔ)地(dì)儲備豐厚的(de≤")房(fáng)企而言，将迎來(lái)營銷窗♦‌(chuāng)口期。不(bù)過，市(shì)場(chǎng)将對(dβαuì)進入企業(yè)的(de)周轉能(n★∏γ₹éng)力有(yǒu)所考驗。如(rú)果企業(y★≤¥←è)的(de)組織周轉能(néng)力不(bù)能(néng)保證項π→©目在一(yī)年(nián)內(nèi)結案的(∞♠↑de)，對(duì)三四線投資建議(yì)以謹慎态度為(wγ≈×èi)主。

二線城(chéng)市(shì)或轉為(wèi)“放(fàng<™)量不(bù)放(fàng)價”

值得(de)注意的(de)是(shì)，在三四線城(ché∏☆φng)市(shì)去(qù)庫存為(wèi)主的(de)同時(shí)₽λ↑φ，今年(nián)二線樓市(shì)也(yě)面臨細微(wēi)變¥α÷₹化(huà)。

1月(yuè)5日(rì)，蘭州取消偏遠(yuǎn)區(qū)¶ε±₹域限購(gòu)政策、放(fàng)松部分(fēn)城( ☆♥₹chéng)區(qū)限購(gòu)條件(jiàn)的(de)同時(s ♣ hí)，又(yòu)實行(xíng)了(↕ le)限售政策。同樣在1月(yuè)5日(rì)，合肥市§§♦(shì)國(guó)土(tǔ)資源局和(hé)市(shì)物(σ§γπwù)價局表示，商品房(fáng)應由開(kā×‌÷βi)發商自(zì)行(xíng)定價。1≤♦月(yuè)9日(rì)，青島、天津兩地(dì)同時(shí±₽)發布“租房(fáng)落戶”政策。

對(duì)此，合生(shēng)創展集團華北(běi♣©α)區(qū)域公司營銷與資産經營中心總監孟祥熙指♣§×<出，一(yī)線城(chéng)市(shì)限購(gòu)政策一γ∏<(yī)直收緊，而三四線城(chéng)市¶ (shì)開(kāi)發商交戰的(de)餘溫尚在，因此，政策調整的(de)☆≠二線城(chéng)市(shì)将成為(wèi)房(fáng<¶ ★)企的(de)必争之地(dì)。

億翰智庫研究報(bào)告亦指出，今年(nián)二線城(chéng§‍¥Ω)市(shì)的(de)調控思路(lù)，∑≠或從(cóng)“量價雙控”轉為(wèi)“放(fàng)量不(bù)放(fàΩ×ng)價”。也(yě)為(wèi)房(fá÷☆♥ng)企的(de)投資和(hé)銷售打開(kāi)更大(‍ ♥‌dà)的(de)市(shì)場(chǎng)空(kōng)間(∑γ jiān)。

縣城(chéng)去(qù)庫存，棚改助力

在調控總體(tǐ)不(bù)放(fàng)松的($✘de)背景下(xià)，房(fáng)企在城(ch ¶>éng)市(shì)上(shàng)，應如(rβ★δú)何布局尋求發展？

在新城(chéng)控股集團股份有(yǒ£∞ u)限公司高(gāo)級副總裁歐陽捷看(kàn)來≤±≤(lái)，三四線城(chéng)市(shì)λ₹≠‌的(de)去(qù)庫存還(hái)沒有(yǒu)完全​"ε™結束，縣城(chéng)去(qù)庫存又(yò&↕u)被提上(shàng)議(yì)事(shì)日(rì)程之上(shàn↕↕≈g)，加上(shàng)今年(nián)5≠ק80萬套棚改，有(yǒu)助于三四線城(chéng)市‌±λ(shì)的(de)發展。從(cóng)長(cháng)遠(y₹®≠×uǎn)看(kàn)一(yī)二線城(chéng)市(shì)長(chΩ δáng)期趨好(hǎo)，但(dàn)從(cóng)目前看(kà‌✘ >n)，一(yī)二線城(chéng)市(shì)住宅用(yòn×>σg)地(dì)供應幾乎沒有(yǒu)增加，未來(lái)固守在一(y®₽ī)二線城(chéng)市(shì)的(de)房(f¥☆α↓áng)企，既不(bù)能(néng)獲得(de)量的(de)增長(ch  áng)，又(yòu)不(bù)能(néng)獲得(de)價的(de)增≤ 長(cháng)，對(duì)于追求高(gφ×γ±āo)周轉、規模化(huà)發展的(de)企業(yè)，很(hěn)難在一∞✘(yī)二線城(chéng)市(shì)獲得(de)δ♦較好(hǎo)業(yè)績。

相(xiàng)比簡單劃分(fēn)一(yī)二線還(hái)是(s£&hì)三四線城(chéng)市(shì)，φ 業(yè)內(nèi)人(rén)士指出，都(dōu)市(shì)圈的(de®σ±)概念更為(wèi)妥當。當代置業(yè)總±φ>裁張鵬指出，城(chéng)市(shì)可(kě)分 ♦‍(fēn)為(wèi)核心城(chéng)市(sh∑™₹×ì)、都(dōu)市(shì)圈周邊城(chéng)市(shì✘σ≤)和(hé)非都(dōu)市(shì)圈周邊城(chén× g)市(shì)。目前來(lái)看(kàn)，投資重心 ↑轉移至核心城(chéng)市(shì)及都(dōu)市(shì)圈周邊城(↑←±'chéng)市(shì)，是(shì)大(dà)勢所趨。不(bù)過，在易居研究院副院長(cháng)楊紅(hón"×←g)旭看(kàn)來(lái)，三四線城(chéng)市(shΩ'$≈ì)經濟、人(rén)口的(de)支撐力ε€♠偏弱，這(zhè)類城(chéng)市(shì)☆↔≥♥不(bù)缺房(fáng)，缺的(de)是(shì)好(hǎo) ¶∞房(fáng)，但(dàn)真正有(yǒu↓'™)條件(jiàn)買好(hǎo)房(fá♦®≥ng)的(de)人(rén)較少(shǎo)，“三四線城♠↕(chéng)市(shì)的(de)火(huǒ)熱✘♠"(rè)，除政策寬松、去(qù)庫存利好(hǎo)外(wài)，還(h∑♦₩→ái)與棚改力度大(dà)、鼓勵農(nóng)民(mín)工₹÷φ(gōng)進城(chéng)入戶買房(fáng)這(zh×&è)兩大(dà)因素有(yǒu)關，但(dàn)這(zhè)兩大(₽ ₹dà)因素不(bù)具有(yǒu)可(kě)持續性。”楊紅(hóng)旭表示。ε ₩ε

億翰智庫董事(shì)長(cháng)陳嘯天亦認為(wèi)，房(fá♥‍←δng)企在城(chéng)市(shì)布局上(shàng)，未來(₩αlái)會(huì)進一(yī)步向縱深發展，隻有(yǒu) ÷→這(zhè)樣，才能(néng)平衡投資風(fēng)險，确保擁≤​有(yǒu)足夠土(tǔ)地(dì)儲備，ε♠從(cóng)而實現(xiàn)“東(d♣↓∞'ōng)方不(bù)亮(liàng)西(xī)方亮(liàng)”的(€∏de)局面。