今年(nián)以來(lái)，在中央“房(fáng £)住不(bù)炒”的(de)調控精神指導下(xià)，多(duō)地(© €dì)因城(chéng)施策、分(fēn)類調控政策頻(pín)γγσα出。特别是(shì)近(jìn)一(yī)段時(β☆shí)間(jiān)，部分(fēn)城(chéng)市(shì)←←'↔樓市(shì)出現(xiàn)過熱(rè)苗頭，投機(jī)炒作(zuò)÷​£₽有(yǒu)所擡頭，引起了(le)中央政府的(de)高(gā↔∑β'o)度重視(shì)，在住建部及時(shí)約談了(le)12個(∑≤φgè)城(chéng)市(shì)，再次重✘®∏ 申調控力度不(bù)放(fàng)松并出台6大(dà)調控措施後，多✔>(duō)地(dì)調控再次密集加碼，進一(yī)步封♣↕↔™堵炒房(fáng)“漏洞”。随著(zhe)近(jìn)日(rì)住↑→♠♥建部等七部委在30個(gè)城(chéng)市♠"​(shì)先行(xíng)開(kāi)展治理(lǐ)房(fáng)地(dì)産→₹市(shì)場(chǎng)亂象專項行(xíng)動，"≥全國(guó)房(fáng)地(dì)産調控步入新階段，“房(fá∑‍ng)住不(bù)炒”落實進入關鍵期。

本輪樓市(shì)調控可(kě)謂範圍大(dà)、頻(pín)率高(g≠£āo)、力度強，哪裡(lǐ)過熱(rè)哪裡β✔"♠(lǐ)就(jiù)有(yǒu)政策出台。據中原地(dì)産研究中心統計(jì☆★★)，年(nián)內(nèi)房(fáng∞¶≤♠)地(dì)産累計(jì)調控政策發布次數(shù)已經超過180次​↔。貝殼研究院進一(yī)步統計(jì)，★§♦♠自(zì)2016年(nián)四季度開(k>Ω✘āi)始的(de)本輪調控至今，全國(guó)累計(jì) &¥₩73個(gè)城(chéng)市(shì)進行(xíng)了(le)調控，出↑♦台了(le)135條限購(gòu)政策，176條限貸政策§×，15個(gè)城(chéng)市(shì)實行(xíng)認房(fáng)₩ε↓認貸，51個(gè)城(chéng)市( ↕shì)外(wài)加海(hǎi)南(náσβn)全省實行(xíng)限售。其中，北(bφγěi)京共計(jì)發布調控政策30餘次，海(hǎi)南(nán)從(có<←ng)去(qù)年(nián)調控以來(lái)共出台了(le)14次調控政§•策。

接受證券時(shí)報(bào)記者采訪的(de)業(yè)內(nèi→↔←≠)人(rén)士認為(wèi)，下(xià)半年(nián)樓市(sh'‍γ✘ì)調控政策依然從(cóng)緊，經過住建部等七部委聯✘​§•合整治後，在資金(jīn)面收緊的(de)背景下(xià)，樓市(shì↔✔ )或迎來(lái)真正拐點。

投機(jī)炒房(fáng)擡頭

調控堵漏升級

上(shàng)半年(nián)，多(duō)地Ω<(dì)樓市(shì)調控持續收緊，部分(fēn)弱∏©二線和(hé)三四線城(chéng)市(shì)紛←&紛出台新政，這(zhè)些(xiē)城(chéng)市(s"&♦βhì)多(duō)為(wèi)前期房(fán≈ §€g)價漲幅較大(dà)的(de)城(chéng)市(shì)，如(rú¥↓)東(dōng)北(běi)、西(xī)北(běi)、西(xī)南(nán→σ±")等省會(huì)城(chéng)市(shì)及海Ω"♠(hǎi)南(nán)等有(yǒu)利好(hǎo)政策預期‌∞的(de)地(dì)區(qū)。盡管在持續調控下(xià)全國(gu™β'ó)樓市(shì)整體(tǐ)平穩，部分(fēn)前期調控✔≠↕徹底或經曆多(duō)輪加碼的(de)城(chéng)市♥♦(shì)市(shì)場(chǎng)降溫明(míng)顯， ★但(dàn)仍有(yǒu)部分(fēn)地(dì)區(qū)出現(xiàn)¥∑了(le)過熱(rè)苗頭，“搶房(fáng)大(dà)戰”不(bù)₩÷±斷上(shàng)演，原因除了(le)部分(fλ↑∞ ēn)城(chéng)市(shì)政策環境相(xiàng)對(du↔↑₩ì)寬松外(wài)，還(hái)與有(yǒu)些 <(xiē)城(chéng)市(shì)實行(<&xíng)了(le)人(rén)才政策有(yǒu)€λβ關，再加上(shàng)新房(fáng)限價政策造成的(de)' §一(yī)二手房(fáng)價倒挂現(xiàn)象嚴重，更加激化(huà)€←<了(le)供需矛盾，特别是(shì)重慶、沈陽、長(cháα"Ωφng)沙、西(xī)安、杭州等地(dì)樓市(shìΩ→σ)明(míng)顯升溫，市(shì)場(chǎng)交易活躍、量♦$±↔價齊升。

“上(shàng)半年(nián)，部分(fēn)熱(λφrè)門(mén)城(chéng)市(shì"•)實行(xíng)限價之後，搶房(fáng)‍π©比較火(huǒ)爆，所以有(yǒu)些(x¶γ©iē)城(chéng)市(shì)出台搖号制(zhì)度••，搖号反而使整個(gè)新房(fáng)銷售更加火(huǒ)爆，成千甚至上(s÷•hàng)萬人(rén)去(qù)參與搖号成為(wèi)熱(rè)門(mén→'★β)二線城(chéng)市(shì)典型的(de♠± ↓)市(shì)場(chǎng)現(xiàn)象，圍繞搖号又(yòu)有&↔α(yǒu)些(xiē)政策出來(lái)，如(rú)優先本地(dì)無房>≥(fáng)戶、剛需買房(fáng)等，但(dàn)依然出現(xià∏​ &n)很(hěn)多(duō)亂象。”上(shàng)海(hǎi) •β易居房(fáng)地(dì)産研究院副院長(cháng¶™∑")楊紅(hóng)旭接受記者采訪時(shí)說(shuō)。

“五一(yī)”前後，住建部先後約談了(le)西(xī)安、海®§ (hǎi)口、三亞、長(cháng)春、哈爾濱、昆明(míng)、大(dà)‌λ連、貴陽、徐州、佛山(shān)、成都(d≠§πōu)、太原等12個(gè)城(chéng)市(shì)¶♣<，又(yòu)于5月(yuè)19日(rì)重申堅持房(fáng)地(dβ∏∏γì)産調控目标不(bù)動搖、力度不(bù)放(f‍σ≠àng)松，并對(duì)進一(yī)步做(zuò)好(hǎo)房(fán↑‍g)地(dì)産調控工(gōng)作(zuò)提出6大(dà)具體(₽←γtǐ)措施，從(cóng)規劃、供應、資金(jīn)、預期、執行(☆ xíng)等關鍵方面提出明(míng)确要(yào)求，這(zβ<★♠hè)也(yě)是(shì)住建部年(nián)內(•≥ ✘nèi)第四次對(duì)房(fáng)地(dì)産調控表明(míng)堅≥₩決态度。

盡管如(rú)此，6月(yuè)公布的(de)5月(y÷$•₩uè)70城(chéng)房(fáng)價數(shù)據環比漲幅仍進一(®♦ ∑yī)步擴大(dà)，而且部分(fēn)城(ch↓δ≈éng)市(shì)搖号搶房(fáng)< →¥背後的(de)市(shì)場(chǎng)亂象屢禁不(bù)α∑₽止，調控壓力繼續增大(dà)。6月(yuè)24日(r₽✔ εì)西(xī)安發文(wén)規範交易秩序，提出暫÷✘£停企事(shì)業(yè)單位在限購(gòu)區(qū)域購¶π♠©(gòu)買住房(fáng)，成為(wèi)全國(guó•∏™¥)首個(gè)對(duì)公司購(gòu)房(fáng)進行(xíng)管控的₹δλ×(de)城(chéng)市(shì)。随後杭州、長(cháng)沙也(yě)暫≠σ±÷停了(le)企業(yè)在限購(gòu)區(qū)££±域購(gòu)房(fáng)，長(chán‍→g)沙還(hái)在限公司的(de)基礎上(shàng)，增加了(§"le)限離(lí)婚、限新落戶、限未成年(nián)等限購(gòu)方面₽"β的(de)“堵漏”措施，同時(shí)規定個(gè)人​≈₽<(rén)購(gòu)房(fáng)4年(nián)限售，公司已購(gò≠☆u)房(fáng)5年(nián)限售。

6月(yuè)28日(rì)，住建部等七部↔×α≥門(mén)聯合發文(wén)，将于7月(yuè)初"≥©€至12月(yuè)底在30個(gè)城(chéng)市(shì)先行(xí$↓ ↕ng)開(kāi)展治理(lǐ)房(fáng)地(dì)産市(shì)場(ch≥εǎng)亂象專項行(xíng)動，打擊重點包括投機(jī)炒房(fán→ δg)、房(fáng)地(dì)産“黑(hēi)∞₽中介”、違法違規房(fáng)地(dì)産開(kāi)發企業(ε∞λyè)和(hé)虛假房(fáng)地(dì)産廣告等四個(g£‍"αè)方面。這(zhè)30個(gè)城(‍≈chéng)市(shì)包括北(běi)上(shàng)®£∑€廣深等16個(gè)熱(rè)點城(chéng)市(shì)♥‌™ ，還(hái)包括一(yī)些(xiē)潛在熱(rè)點城(chéng)ε•₩市(shì)、媒體(tǐ)曝光(guāng)違法違規行(xí≈♥ng)為(wèi)較多(duō)的(de)≥§地(dì)方以及一(yī)些(xiē)已經在進行(xíng)違↕♥法違規行(xíng)為(wèi)整治的(de)城(chéng)市(shì∑¶™λ)。其中，重慶、武漢、長(cháng)沙于同日(rì)再次調控加碼，長(chá♣♦ng)沙随後又(yòu)緊急對(duì)此÷λ前人(rén)才落戶購(gòu)房(fáng)政策‍Ω✔“打補丁”，要(yào)求不(bù)受購(gòu)房(fán$≈'λg)限制(zhì)的(de)人(rén)才至少(shǎo)博∏∏士、正高(gāo)職稱以上(shàng)。至此，<φ樓市(shì)調控進入“反炒房(fáng)”新階段。

不(bù)過，對(duì)于上(shàng)∑"β半年(nián)部分(fēn)城(chéng)市(shì)樓市(s®±≤>hì)的(de)“熱(rè)”，貝殼研究院首席分(fēn‌☆✔)析師(shī)許小(xiǎo)樂(yuè)則認為(wèi)，這(zhè)ו©≥隻是(shì)表面上(shàng)看(kàn)起來₹←÷(lái)挺熱(rè)鬧，實際與受限價影(yǐng)響的γ♥"(de)新房(fáng)市(shì)場(chǎn↑γ©g)相(xiàng)比，整體(tǐ)二手房(fá•γng)市(shì)場(chǎng)并沒有(yǒu)那(nà)麽熱(rè♦<£&)，而是(shì)以穩為(wèi)主，甚α£‌至部分(fēn)城(chéng)市(shì)已經出現(xiànπ→ ')了(le)穩中有(yǒu)落。“你(nǐ)見(jiàn)到(dà £o)的(de)熱(rè)不(bù)一(yī)定是(shì)真的(∞♦ ♠de)熱(rè)。”他(tā)對(duì)記者說(shuō)。

許小(xiǎo)樂(yuè)舉例說(shuō)↑∑​×，成都(dōu)此前表面上(shàng)看(kàn)‍×&市(shì)場(chǎng)很(hěn)火(huǒ)熱(rè)δε₹，大(dà)家(jiā)都(dōu)在排隊搶著(zhe)搖号，其實∞ε<這(zhè)隻能(néng)用(yòng)“熱(rè)鬧”∞<來(lái)形容，實際成都(dōu)的(de)量和(hé)價都(dōu)是(™•±shì)往下(xià)走的(de)。北("₹běi)京5月(yuè)市(shì)場(chǎng)成交量βγ‌ 的(de)回溫，除了(le)需求的(de)自(zì)然釋放♥↑↔≤(fàng)外(wài)，也(yě)與政策刺激有(yǒu)關，但(dànΩ€✔)這(zhè)種小(xiǎo)幅升溫态勢是(shì)可(k•↑↕ě)控的(de)，并不(bù)是(shì)居民(mín)再度加杠杆帶來∞€(lái)的(de)。另外(wài)，重慶≠φ購(gòu)房(fáng)者中戶籍人(rén)群占比下(≥"‍φxià)降，非川渝戶籍人(rén)群占比提升，市(shì)場(c €‌"hǎng)升溫一(yī)定程度上(shàng)由投資驅動；天✔≤§津、杭州由于人(rén)才吸引政策或搖号引發的(de)市(shì)場(Ω∑chǎng)預期增強進而導緻未來(lái)需求前置引起市(s✘γλhì)場(chǎng)升溫。他(tā)認為(w•♥¶èi)，限價、搖号造成的(de)需求釋放(fàng™ σ)實際上(shàng)是(shì)“管制(zhì)型繁榮”，人(rén)才引進€<↔☆政策是(shì)将外(wài)來(lái)的(de)✔∏、未來(lái)的(de)需求前置到(dào) < 當下(xià)，兩種市(shì)場(chǎng)需求→‍Ω$都(dōu)不(bù)具有(yǒu)持續性。

政策依然從(cóng)緊

市(shì)場(chǎng)或迎拐點

上(shàng)半年(nián)，樓市(shì)調控的(de)邊際δ 效應在逐漸遞減，并且已經出現(xiàn)了(l∑₩e)一(yī)些(xiē)新的(de)問(wè≥₩n)題，也(yě)引起了(le)市(shì)場(chǎn•↑g)對(duì)于限價等行(xíng)政調控政策&§是(shì)否該退出的(de)争論，下(xià)半年(nián)₽¶εφ的(de)政策走向備受關注。

“下(xià)半年(nián)政策依然從(cóng)緊，還(hái)會(h£≤¥±uì)有(yǒu)些(xiē)城(chéng)市(shì)陸續出台抑制(↓•©zhì)房(fáng)價的(de)政策，包括<ε ¶弱二線和(hé)三四線城(chéng)市(shì)，也(y✔↓×↑ě)包括一(yī)些(xiē)原來(lái)樓市(shì)沒真正→¶降溫的(de)熱(rè)門(mén)二線城(chéng)市(shì)甚至一←←±€(yī)線城(chéng)市(shì)，如(rú)深圳、廣州也(∞π≥ yě)有(yǒu)可(kě)能(néng)出台小(xiǎo)的(de)補丁政策★≤÷。”楊紅(hóng)旭對(duì)證券時(s§™hí)報(bào)記者表示，這(zhè)些(xiē)補丁政策包括企業(y ↔♥è)購(gòu)房(fáng)納入到(dào)限購(gòu)範疇內(nèi)，± γ±離(lí)婚一(yī)年(nián)或兩年(nián)內(nèi)限♥≠制(zhì)購(gòu)房(fáng)。另↓π 外(wài)，某些(xiē)熱(rè)門(mén)城₽→(chéng)市(shì)引進大(dà)量大(dà‍δ☆¶)學生(shēng)和(hé)人(rén)才，估計(jì)≠><‍會(huì)學習(xí)成都(dōu)和(hé)長(÷£☆​cháng)沙，對(duì)于新入戶者設定門(mén®÷)檻，達到(dào)一(yī)定人(rén)才級别才能(néng)落±÷✘戶，否則需要(yào)繳社保一(yī)年(nián)或兩年★λ(nián)才能(néng)買房(fáng)。

楊紅(hóng)旭還(hái)認為(wèi)，₹§α住建部等七部委對(duì)房(fáng)地(dì)産市(shì)場(chǎng>​±)亂象專項整治，會(huì)要(yào)求地(d♠ ì)方政府出執行(xíng)細則，有(yǒu)些(xiē)地(dì) ×$方政府可(kě)能(néng)會(huì)£≈σ§重申和(hé)強調既有(yǒu)政策，有(yǒu)些(xiē)地×​(dì)方政府可(kě)能(néng)會(huì)加一(yī)些(xiē)內(∏ ₽®nèi)容，如(rú)已經提前出台政策的(de)長(cháng)沙，$↓♣在限購(gòu)方面增加“堵漏”措施，而重慶基本是(shì)重申強調為λ↕(wèi)主。他(tā)預計(jì)，接下(xi↕ δà)來(lái)名單中的(de)30個(gè)城(φ∏chéng)市(shì)多(duō)數(shù)會(huì)出台細則σ™∞&，上(shàng)海(hǎi)、北(běi"ε​)京等降溫比較明(míng)顯的(de)城(chéng)市(shì)♥≥'也(yě)可(kě)能(néng)不(bù)出細則，而那(nà)些(xiē)沒✔λ在30城(chéng)名單內(nèi)的(de)城(c←∑héng)市(shì)，如(rú)果市(shì)場(chǎng)過熱(r↓♣'è)也(yě)會(huì)出新政。預計(jì)下(xià)半年(nα✘ián)陸續會(huì)有(yǒu)幾十↕‌←個(gè)城(chéng)市(shì)出←$台新政或文(wén)件(jiàn)重申強調，市(shì)場(chǎ≥♥∏ng)降溫壓力就(jiù)會(huì)增加。

在許小(xiǎo)樂(yuè)看(kàn)來(ε¶lái)，短(duǎn)期的(de)管制(zhì)型調控 ₹退出需滿足三個(gè)條件(jiàn)，即市$♣(shì)場(chǎng)已經基本穩定、居民(mín∑£)購(gòu)房(fáng)杠杆得(de)到(dào)有(yǒu)效控σ↓±制(zhì)、長(cháng)效機(jī)制(zhì)能(néng)夠有₹©∑ (yǒu)效銜接。而目前這(zhè)幾個©>φ(gè)條件(jiàn)尚不(bù)能(λ★néng)夠充分(fēn)滿足，因此，下(xià)半年(nián)政策将維持‌φε¶偏緊态勢，熱(rè)點城(chéng)市(shì)的(de)行‌"(xíng)政管控仍将保持，可(kě)能(néng)的(de)政策選項包括嚴格γ€δ控制(zhì)信貸進入房(fáng)地(dì)産，嚴格限定居民(mín)過度加♠'杠杆；更多(duō)城(chéng)市(shì)可(₹'φkě)能(néng)跟進禁止企業(yè)購(gòu)房(fáng)的(dδ<e)補漏洞；人(rén)才引進政策與購(gòu)♠ $房(fáng)資質脫鈎，如(rú)要(yào)求交一(yī)定年(★​♦nián)限的(de)社保；限價政策可(kě)能(néng)逐步退出。

對(duì)于下(xià)半年(nián)的(deβ©)市(shì)場(chǎng)預期，許小α‌$(xiǎo)樂(yuè)認為(wèi)，從(cóng↕")資金(jīn)流的(de)角度看(kàn≈≥λ)，支撐短(duǎn)期市(shì)場(chǎng)的(∑₩∞φde)因素都(dōu)在走弱，包括居民(mín)端房(fáng)貸利率維δ•持上(shàng)行(xíng)态勢，企業φα¶'(yè)端融資繼續受到(dào)抑制(zhì)，棚改貨币化(huà)高(↔‌gāo)位放(fàng)緩，人(rén)§★才引進政策和(hé)學區(qū)房(fáng)政策的(de§λ✘™)刺激效用(yòng)衰減。“從(cóng)成都(dōu)、天津等城(c☆®héng)市(shì)的(de)經驗看(kàn)，人(rén)才引進政策‌✔α✘造成的(de)市(shì)場(chǎng)需求釋放φ≥ ±(fàng)是(shì)短(duǎn)期的(de)，政策的(≥♦​de)效果邊際減弱，天津最明(míng)顯，在‘海(hǎ δ Ωi)河(hé)英才計(jì)劃’發布當周，天津鏈家(jiā)二手房✘α> (fáng)成交量環比大(dà)幅增加283%，此後則逐周下(x✘♠βià)滑，且已回複到(dào)人(rén)才政策發布前水(shuǐ)平。”ε☆他(tā)說(shuō)，因此，下(xià)半年(ni&®₩←án)二手房(fáng)市(shì)場(chǎng)下(xià)行•δ(xíng)壓力略大(dà)于上(shàng)行(✔±¥↕xíng)動力，總體(tǐ)二手房(fáng)市(sh™→☆ì)場(chǎng)趨穩或略向下(xià)。

“今年(nián)下(xià)半年(nián)α 市(shì)場(chǎng)将迎來(lái)真≠ε正拐點，一(yī)方面，全國(guó)新房(fáng)市(s €>hì)場(chǎng)銷售增速将由正增長↑σ(cháng)轉為(wèi)負增長(cháng)，☆β另外(wài)，這(zhè)些(xiē)熱(rè)門(mén)城(chéng€δ✘∞)市(shì)經過這(zhè)次市(shì)場(c​>§hǎng)秩序整頓後，也(yě)包含棚改資金(jīn)面收緊，下(xià)半年←ε₩(nián)會(huì)出現(xiàn)真正的¥≤₩(de)市(shì)場(chǎng)拐點。”楊紅(↔∞₹‌hóng)旭對(duì)記者說(shuō)。