本報(bào)記者 宋興國(guó) 實習✘↓(xí)生(shēng) 李秋珊 ↕¶北(běi)京報(bào)道(dào)

租金(jīn)上(shàng)漲引起的(de₽ )政策風(fēng)暴，在9月(yuè)持續發酵。

8月(yuè)底以來(lái)，包括北(běi)京、成↓γ都(dōu)、深圳在內(nèi)，多(duō)個(gè)一(yī)♦♠♠、二線城(chéng)市(shì)通(t↔↔​ōng)過發布文(wén)件(jiàn)和(hé)警示、₩λ&∑舉行(xíng)約談等多(duō)種方式，加大(dà)對(duσ←ì)住房(fáng)租賃市(shì)場(chǎng)的(de)整治力度。λ<&α

此外(wài)，9月(yuè)3日(rì)，有(yǒu)媒體(••∏↔tǐ)報(bào)道(dào)指出，北(bě​¶i)京銀(yín)行(xíng)、建設銀(yín)行(xíng Ω )、平安銀(yín)行(xíng)等金(jīn)融機(jī)構均已暫±γ±停租房(fáng)貸款業(yè)務。

21世紀經濟報(bào)道(dào)記者注意到(dào)↔₩€，在整頓租賃市(shì)場(chǎng)秩序、審★ε視(shì)“租金(jīn)貸”等政策以外(wài)，深圳為(wèi☆ ≠÷)代表的(de)一(yī)些(xiē)地(dì)方，開(k↔δσāi)始重新反思租賃市(shì)場(chǎng)的(dΩ♦★e)定價機(jī)制(zhì)，這(zhè)也(yě)成為(wèi)近(₩®₹£jìn)期的(de)關注焦點。

各地(dì)密集發文(wén)

為(wèi)進一(yī)步規範住房(fá∑≈ng)租賃市(shì)場(chǎng)，各地(dì)相(xiàng)繼÷'采取了(le)一(yī)系列管控的(de)措×→β施。

8月(yuè)9日(rì)，北(běi)京市(shì) &ε♦住建委聯合市(shì)銀(yín)監局等部門(mén)集中約談自★∞(zì)如(rú)、相(xiàng)寓、蛋殼公寓等15家(jiā)≤ ↔主流網站(zhàn)，明(míng)确要(yào)求住房(fáng)租¥↔£賃企業(yè)不(bù)得(de)利用(yòng★♦β)銀(yín)行(xíng)貸款等融資渠道(dào)獲取δ​的(de)資金(jīn)惡性競争搶占房(₹ πfáng)源，并重申将嚴查這(zhè)些(xiē)中介機(jī)✘£∏‌構的(de)資金(jīn)來(lái)源和(hé)流向，一(yī)旦查實将從( <φ‍cóng)嚴處罰。

據了(le)解，截至8月(yuè)31日(rì)$®©，北(běi)京共下(xià)架學區(qū)房(fáng)、群租房(fángλ<σ)等違法違規房(fáng)源信息共約92萬條，凍£β結違規用(yòng)戶賬号數(shù)量約7萬個(gè)。

8月(yuè)22日(rì)，南(nán)§‌‌β京市(shì)房(fáng)管部門(mén)在座談會(huì)上★&(shàng)與從(cóng)事(shì)房(fáng)屋租賃的(de₹∞™)諸多(duō)企業(yè)就(jiù)部分(fēn)一(yī)二線城(c×↔héng)市(shì)租金(jīn)上(♠♠$shàng)漲過快(kuài)的(de)現(xiàn)象&∏Ω↔進行(xíng)了(le)探討(tǎo)，∑™指出租賃企業(yè)不(bù)得(de)為(wèi)搶占市(sh✔≥♥ì)場(chǎng)份額而惡性競争、哄擡₩₽©租房(fáng)價格、壟斷租賃房(fáng)源，要(♥ ✘yào)求到(dào)場(chǎng)的(de)租賃企業(yè)代表加強租賃φα市(shì)場(chǎng)的(de)監測分(fēn)析，穩定住房™☆σ(fáng)租賃價格，規範市(shì)場(chǎng)秩序。

8月(yuè)23日(rì)，天津提出将開(kāi)展住房>¶ ☆(fáng)租賃市(shì)場(chǎng)轉向整治活動，嚴​♠λ&查以中介機(jī)構名義搶占房(fáng)源、賺取租金(jīn)↓₩♠差價；住房(fáng)租賃企業(yè)哄擡租金(jīn)擾亂♥✔✔δ市(shì)場(chǎng)秩序、不(bù)按規定進行(xíng)← ≈✘房(fáng)屋租賃登記備案；媒體(tǐ)惡意炒作(zuò)住房±"↔(fáng)租金(jīn)上(shàng)漲、制(zhì)造∏ 市(shì)場(chǎng)恐慌等違法違規行(λδxíng)為(wèi)。

此外(wài)，8月(yuè)25日(rì)至今，☆×蘇州、西(xī)安等地(dì)也(yě)先後發布了(l‍∞e)發展和(hé)規範住房(fáng)租賃市(shì)場(chφ♥ǎng)的(de)文(wén)件(jiàn)。

不(bù)僅是(shì)市(shì)場(chǎng)整頓，在近(jìn)期引起 ↑↕熱(rè)議(yì)的(de)“租金(j↓÷£♠īn)貸”，也(yě)成為(wèi)了(le)近(jìn)期政策調整的(de¥σα¥)重要(yào)闆塊。

8月(yuè)31日(rì)，鄭州市(shì)•÷房(fáng)管局在其網站(zhàn)貼出“房(fáng)屋租§Ω±←賃消費(fèi)警示”，表示“部分(fēn¥ ↕☆)經紀機(jī)構、租賃企業(yè)通(tōng)過&∞隐瞞、欺詐的(de)方式誘導承租人(rén)使用(yòngφ"φδ)‘租房(fáng)貸’，并産生(shēng)經濟糾紛”，對(duì)消費(f±β÷èi)者提出選擇正規的(de)租賃企業(yè)等多(duō)條建議(yì)₩↑。

而上(shàng)述西(xī)安市(shì)有(yǒu)λ​≠關文(wén)件(jiàn)更是(shì)明(míng)确提出，住房(f$∏∑áng)租賃合同中，不(bù)得(de) <&∏涉及住房(fáng)租賃租金(jīn)貸款相(xiàng)關內(n ÷‌®èi)容。

同時(shí)，一(yī)些(xiē)金(jīn)融機(jī)構也(yě↑±)開(kāi)始收緊了(le)“租金(jīn)貸”業(yè)務。9月 ↔(yuè)3日(rì)，據媒體(tǐ)報(bào)道(dào)，近(jìn)φ≈φ日(rì)北(běi)京銀(yín)行(xíng)、建設"↑™≤銀(yín)行(xíng)、平安銀(yín)行(xíng)γ 等金(jīn)融機(jī)構均已暫停租房(fángα✔•)貸款業(yè)務，其中北(běi)京銀(yín)行(x•∑íng)将重新審查住房(fáng)租賃企業(yè)信♣ Ω₩貸業(yè)務的(de)審批流程。

易居研究院副院長(cháng)楊紅(hóng)★"¶旭向21世紀經濟報(bào)道(dào)記者指出，6月(•¶☆yuè)28日(rì)的(de)七部委發起的(de)整頓房(fáng)€ε↓地(dì)産市(shì)場(chǎng)秩序的(de)δ₹行(xíng)動中，就(jiù)包含了( <le)住房(fáng)租賃市(shì)場(chǎ₩‍ ♣ng)。而近(jìn)期租金(jīn)價格上(shàng)  ​漲，市(shì)場(chǎng)秩序混亂引起輿論廣泛£↔關注，是(shì)各地(dì)近(jìn)✘≥β 期密集出台政策的(de)主要(yào)原因，“調控既穩定房(fánΩλ↓g)價，也(yě)要(yào)穩定房(fáng)租”。

價格管制(zhì)與租房(fáng)補貼

在近(jìn)期諸多(duō)城(chéng)市(shì)的£Ω♠(de)租賃市(shì)場(chǎng)新政中，深圳‌ε™提出的(de)“穩租金(jīn)”嘗試，由于涉及租賃↔±市(shì)場(chǎng)定價機(jī)制(zhì)的(d'×e)改革嘗試，引起廣泛討(tǎo)論。

8月(yuè)29日(rì)，深圳市(shì)規劃和(hé)國(guó)土(t↓≤™ǔ)資源委員(yuán)會(huì)房(fáng)地(dìλ∑¶)産業(yè)處人(rén)士表示，深圳正在探索限定租金(j∞×←īn)、限定租期的(de)雙限租賃房(f✔₩₹γáng)制(zhì)度，将推出“穩租金(jīn)商品房(fáng)”€β∏項目。此類項目将控制(zhì)房(fáng)源租金(σ™jīn)年(nián)增減幅度，不(bù)超過5%€©∞÷。首個(gè)試點項目“塘朗城(chéng)精品公寓”将于明(míng) £₽∑年(nián)推出，首批房(fáng)源2 ↓48套。

一(yī)直以來(lái)，“價格管制(zhì)”與“租房(fáng)±π補貼”，作(zuò)為(wèi)分(fēn)别從(cóng"π​>)供給端和(hé)需求端調控租賃市(shì)場(ch≥•≠♣ǎng)，提供住房(fáng)保障的(de)政策手段，其δ¶×✘孰優孰劣在各方争論不(bù)休。

“價格管制(zhì)”的(de)代表是(shì→>♥•)德國(guó)。其2012年(nián)12月(yuè)修改的©'(de)《住房(fáng)租賃法》規定，房(fáng)租3年(nián)♥₩€內(nèi)漲幅不(bù)得(de)超過15%，而2015年(nián)​‍《租金(jīn)刹車(chē)法》再規定，房(fá≤§αng)東(dōng)再出租住房(fáng)，租←↑​≠金(jīn)最大(dà)上(shàng)調幅度不(bù)得✔♠(de)超過當地(dì)标準房(fáng)租的(dφ↑e)10%。

而由租房(fáng)補貼衍生(shēng)出來(lái)的(deσ γ)住房(fáng)租賃券制(zhì)度，則被認為(wèi)是(sh≈∑™ì)美(měi)國(guó)目前最主要(y✘¶→ào)的(de)住房(fáng)保障手段之一(yī)。1998年(n↑☆φián)，美(měi)國(guó)國(g&♥→uó)會(huì)通(tōng)過了(le)《品質住房(fán↕<™g)和(hé)工(gōng)作(zuò)責任法》，并≠•↓↑推出了(le)旨在幫助中低(dī)收入家(jiā)庭、老(lǎo₽&)年(nián)人(rén)和(hé)殘疾人(rén)的(de<≤ )“住房(fáng)選擇優惠券”（Housing Choice§   Vouchers）項目。

這(zhè)一(yī)住房(fáng)租賃券被用(yòλ""↑ng)來(lái)填補家(jiā)庭調整後收入的(de)30%，和(h駶☆)支付标準（地(dì)方住房(fáng)管理(lǐ)機(jσ"¶ī)構動态設定的(de)公平市(shì)場(chǎng)租金(jīn♥®£)的(de)90%-110%）之間(jiān)的​←∞≈(de)差值。

21世紀經濟報(bào)道(dào)記者注意到(dào)，“穩租金(j₩±λ≈īn)”的(de)相(xiàng)關表述，并未出現(xiàn)在2017年(↕™nián)10月(yuè)發布的(de)《深圳市(shì)人(δ↕rén)民(mín)政府辦公廳關于加快(kuài)↓♠∏↕培育和(hé)發展住房(fáng)租賃市(s✘→​™hì)場(chǎng)的(de)實施意見(jiàn&≤)》中。

但(dàn)這(zhè)一(yī)文(wén)件(jiàn)©σ在“推進公共租賃住房(fáng)貨币化(huà≠α♣★)”部分(fēn)曾提到(dào)，要(yào)“全面構建實物(wù)保障和(∏☆♥hé)貨币補貼相(xiàng)結合的(de)公共租賃住♠"→↓房(fáng)供應體(tǐ)系，并逐步提高(gāo)貨币補貼的(de)比例，探→™©ε索發行(xíng)住房(fáng)租賃券，創新 δ"貨币補貼形式。”

但(dàn)多(duō)位租賃研究機(jī)構人(rén)士均指出✔↔，在備案制(zhì)度不(bù)完善的(de)前提下(xià)，對(duì'¶)于租金(jīn)價格這(zhè)一(yī)市(λ§ shì)場(chǎng)機(jī)制(zhì)形成的‌ε∏ (de)産物(wù)，不(bù)管是(shì)漲幅管控還(hái)是(shì)π∞€÷租房(fáng)券，其落地(dì)都(dōu)應謹慎。

“控制(zhì)租金(jīn)價格漲幅的($>γ§de)嘗試很(hěn)難在大(dà)範圍推廣，深圳的(de)嘗試也(yě)隻★Ω能(néng)在國(guó)企控制(zhì)πφ♥×的(de)新增房(fáng)源進行(xíng)。”楊紅(&≠☆hóng)旭表示，從(cóng)國(guó)內(nèi)市(shì)場✔✘(chǎng)來(lái)看(kàn)，由于散戶房(fáng)東®​✔(dōng)比例較大(dà)，造成租賃市(shì)場(chǎ •>ng)備案登記率較低(dī)，政府很(hě ✘↓ n)難掌握散戶房(fáng)東(dōng)的(de)租賃行(xíng)為(φ 'wèi)，對(duì)租金(jīn)價格波動的(de)控制(zhì)也♥×₹(yě)就(jiù)無從(cóng)談起。

“相(xiàng)對(duì)而言，租金(jīn)管ε‌★±制(zhì)容易削減對(duì)增量供給的(d←πe)激勵，形成過度需求，降低(dī)房(€∑fáng)東(dōng)修繕意願。而需求端補貼是(shì)λ✘←比較有(yǒu)效和(hé)公平的(de)政策。£ <”貝殼研究院首席分(fēn)析師(shī)許小(xiǎ↕πo)樂(yuè)表示。

許小(xiǎo)樂(yuè)同時(shí)向2π≠1世紀經濟報(bào)道(dào)記者指出，在備案登 ₩記率較低(dī)的(de)背景下(xià)，我國(guó)推行(xín₽"g)租金(jīn)評估機(jī)制(zhì)的(de)條件(jiàn)₽Ω還(hái)不(bù)夠完善，實現(xiàn)精準評估→∏§的(de)難度較大(dà)。