供應大(dà)增，是(shì)因為(wèi)開(kāiΩ∏)發商對(duì)後市(shì)的(de)預期突然轉為(wè↓♦∏"i)悲觀了(le)，在部分(fēn)知(zhī)名開(kāi)發商的($¶§de)示範下(xià)出現(xiàn)了(le)羊群效應，搶著(zhe)出∞$貨，甚至不(bù)惜大(dà)力降價促銷；而↑€γ¥購(gòu)房(fáng)者集體(tǐ)÷∞÷轉為(wèi)謹慎，開(kāi)始觀望，甚至發生(shēng)退房(fáφεng)維權，則導緻需求放(fàng)緩，成交持續下(xià)滑。

9月(yuè)以來(lái)，房(fáng)地(dì)産市(shì)場(chǎ☆ ng)轉涼，各個(gè)熱(rè)點城(chéng)市(sφ£¶♦hì)均出現(xiàn)了(le)新盤降價、二手房(fáng)業(​♥★yè)主抛售的(de)現(xiàn)象，房(fáng)地(∑βdì)産的(de)預期開(kāi)始改變，購(gòu)房γ® ÷(fáng)者更多(duō)開(kāi)始觀望。

僵持之下(xià)，市(shì)場(chǎng® →)庫存數(shù)據出現(xiàn)了(le)明(míng)顯變化(₽¶Ωhuà)。近(jìn)日(rì)，上(shàng)海Ω§(hǎi)易居研究院報(bào)告顯示，百¶δ城(chéng)商品住宅庫存環比增長(cháng)，這(zhè)與₩≈↓國(guó)家(jiā)統計(jì)局9月(yuè)末商品房(fáng)待售面←®¥&積減少(shǎo)出現(xiàn)分(fēn)歧。↕δ™λ

多(duō)位機(jī)構人(rén)士指出，兩份數(s☆£hù)據出現(xiàn)迥異的(de)原因，除了(le)雙方調研樣本不(bùφπ)同之外(wài)，還(hái)有(yǒγαu)部分(fēn)城(chéng)市(shì)“雙合同”、緩簽÷∑£約導緻的(de)數(shù)據失真。

不(bù)過，部分(fēn)熱(rè)點↕ε§≠城(chéng)市(shì)在統計(jì ₽✘)數(shù)據上(shàng)确實出現(xiàn)了(le)庫存的(de)明∑γ£(míng)顯增加，這(zhè)主要(yào)是(shì)因為(w ₹èi)之前積壓的(de)部分(fēn)房(fáng)源入市(shì)∞↕←，供應量增加。

接下(xià)來(lái)的(de)時(≥♥≥↕shí)間(jiān)裡(lǐ)，随著(zhe)樓市(shìδ )成交量萎縮，開(kāi)發商去(qù)化®×¥(huà)壓力大(dà)漲，樓盤銷售遇到(dào)困±☆©≠難，房(fáng)價或繼續下(xià)探。

庫存變局

據易居百城(chéng)住宅庫存報(bào)告，₽¥♥φ截至2018年(nián)9月(yuè)底，100個(gè)城&¶‌(chéng)市(shì)新建商品住宅庫存總量為(wèi)' 43488萬平方米，環比增長(cháng)2.9%，同比下(xià)降5.₽≥5%。

報(bào)告認為(wèi)，今年(nián)9月(yuè)庫&♠存規模上(shàng)漲較大(dà)，為(wèi)45個(gè)月(y₩↑uè)以來(lái)首次顯著攀升，庫存走勢迎≤¥φ♣來(lái)拐點，四季度将重返上(shàng)行(x®¥íng)通(tōng)道(dào)。

而這(zhè)與之前國(guó)統局公布的(de)π'數(shù)據形成對(duì)比。

據國(guó)家(jiā)統計(jì)局數(shù)據顯示，9月(yuè  ←∑)末商品房(fáng)待售面積53191萬平方米，比8月(yuè)末♣¥₩♠減少(shǎo)682萬平方米。其中，住宅、辦公、商業(yè)待售∑♠×面積均有(yǒu)所減少(shǎo)。

中原地(dì)産首席分(fēn)析師(shī)張大↓♣(dà)偉指出，兩份數(shù)據出現(xiàn)差異，首先是(δ♣shì)樣本的(de)不(bù)同。國(guó)家(jiā)統計(jìφ​→δ)局的(de)數(shù)據是(shì)全國(™πεguó)總的(de)商品房(fáng)待售面∞"積，而易居的(de)數(shù)據是(shì)百城(chéng)新房(f≈∞₹áng)庫存。

其次，普遍的(de)限價政策下(xià)，高(gāo)價盤限制(→σ‍∞zhì)簽約，導緻很(hěn)多(duō)城(chéng)市(shì)有φ£©≠(yǒu)大(dà)量的(de)庫存是(shì)已經銷售完的(dΩφ↕γe)假庫存。

兩組數(shù)據在房(fáng)價下(xià)調城(chéng)市(£δshì)的(de)數(shù)量上(shàng✘α)也(yě)存在差異。易居研究院報(bào)告∞™←₹顯示，今年(nián)9月(yuè)，房(fáng)價' 下(xià)跌的(de)城(chéng)市(shì)數( £γshù)量為(wèi)31個(gè)，而國(guó↕↓₩)家(jiā)統計(jì)局公布的(de)數(shù)據中，9月(y♦αuè)環比下(xià)調了(le)房(fáng)價的(de)城(ché→₽​<ng)市(shì)僅有(yǒu)3個(gè)。

張大(dà)偉分(fēn)析，政府官方公布的(de)70大(Ω↑♦dà)城(chéng)市(shì)數(shù)據是≠®(shì)指數(shù)，而其他(tā)各種機(ε←​₽jī)構公布的(de)基本都(dōu)是(shì)均價。

“對(duì)于購(gòu)房(fáng)者而言，均價'€≠沒有(yǒu)任何意義，特别是(shì)在市(shì)場(chǎn♣♦σg)分(fēn)化(huà)的(de)趨勢下(xià)。”張大(dà)偉認αε♥為(wèi)。

同樣，大(dà)量的(de)二三線城(ch★♣¥βéng)市(shì)為(wèi)了(le)完成調控目标進行(xíng  ≥§)限價，導緻市(shì)場(chǎng)上₹×¥(shàng)雙合同泛濫，網簽價格與實際市(shì)場(&•chǎng)價格基本沒有(yǒu)關系，數(shù)據存在失真。

10月(yuè)19日(rì)，廣州市(shì)住房(fáng)和(hé)城(✔✘↑¶chéng)鄉(xiāng)建設委員(yuán)會(huε€​σì)發布公告稱，住建部門(mén)優化(huà)了(le)當地(dì¥×©↔)新房(fáng)預售和(hé)網簽價格指導機(jī)制(zhì)™‌，嚴禁房(fáng)企在銷售中拆分(fēn)✘∑×價格報(bào)備。

業(yè)內(nèi)人(rén)士認為∞♥(wèi)，此次政策規定其實是(shì)在管控“雙合同”，進而使得σ"'(de)房(fáng)地(dì)産市(shì)場(chǎn∑∞g)價格數(shù)據更準确真實。

那(nà)麽當下(xià)的(de)真實市(shì)場(✔ chǎng)庫存到(dào)底如(rú)何？張大(dà)偉認為(wè®✘¥i)，從(cóng)全國(guó)房(fáng)地(dì)産市©∑(shì)場(chǎng)看(kàn)，庫存依然在去(qù)化(h≤&"βuà)，暫時(shí)不(bù)存在庫存≤λ‌§突然增加的(de)可(kě)能(néng)性。

但(dàn)在統計(jì)數(shù)據上(shàng)，熱(rè)點城(ch₹↓éng)市(shì)出現(xiàn)了(le)庫存的(de)明≥ε(míng)顯增加。這(zhè)主要(yào)是(shì)因為(wèi)之≠↑✔✔前積壓的(de)部分(fēn)房(fáng)源入市☆♦(shì)，供應量增加。

此外(wài)，今年(nián)樓市(shì)成交量持續低(d¶€∞×ī)迷，去(qù)化(huà)一(yī)≤≥★₽般，庫存上(shàng)漲已成趨勢，房(fáng)地(dì)産¥∑市(shì)場(chǎng)進入了(le)“賣不(bù)完”的(de)時α♥ (shí)代。

上(shàng)海(hǎi)易居研究院副院長(cháng)楊紅(hónπ>₹ g)旭認為(wèi)，庫存再次上(shàng)漲背後，市(shì)場(c↔∏π↑hǎng)供需關系正在發生(shēng)變化(huà)。供應大φ♠σ(dà)增，是(shì)因為(wèi)開(kāi & )發商對(duì)後市(shì)的(de)預期突然轉為(wèi)悲觀了(le)✘≤≥，在部分(fēn)知(zhī)名開(kāi)發商的(↑ <de)示範下(xià)出現(xiàn)了(le)羊群效應♦£，搶著(zhe)出貨，甚至不(bù)惜大(dà)力降價促銷；"σ&而購(gòu)房(fáng)者集體(tǐ)轉為(wèi)謹慎，開(kā$→♠∞i)始觀望，甚至發生(shēng)退房(fáng)維權，則導緻需求放(✔↕≈₩fàng)緩，成交持續下(xià)滑。

供求逆轉

9月(yuè)份百城(chéng)突然上(shàng)升的(d‌§Ω↔e)庫存，主要(yào)來(lái)自(zì)供應量的(de<£)大(dà)增。

根據易居報(bào)告，今年(nián)4月(y←÷±uè)以來(lái)，100個(gè)城(chéngγ )市(shì)新建商品住宅供應量均保持在4000↓✘♣萬平方米以上(shàng)，到(dào)了(le)9月(yuè)，100個(g∑←♣βè)城(chéng)市(shì)新建商品住宅月(yuè)度新批準×±≥預售面積為(wèi)5608萬平方米，環比增長( ¶≠cháng)25.7%，同比增長(cháng)22.2%。

9月(yuè)，房(fáng)企推盤節奏明(míng)顯加快(kuài)φγ♦¶，僅次于2016年(nián)4月(yuè)新批準₹£↔預售面積5612萬平方米，為(wèi)曆史第二水(shuǐ)平。

另一(yī)方面，成交量情況持續低(dī)迷。9月(•₽yuè)新建商品住宅成交量為(wèi)4379✘♥↔'萬平方米，環比減少(shǎo)4.2%，同比增長(cháng)6γ®.8%。

楊紅(hóng)旭進一(yī)步指出，2016年(nián)以來(lái)，♠☆除了(le)2017年(nián)9月(yuè)，100城(cβ∑↕"héng)新房(fáng)的(de)月(yuè)←‌§∑度供應量，全是(shì)小(xiǎo)于成交量，說(sβ®‍¥huō)明(míng)新房(fáng)供不(bù)應求；但(dàn)今年¥‍(nián)9月(yuè)，供應突然放(fàng)量，創20δ€↕♦16年(nián)以來(lái)最高(gāo)，說(shuō)明(míng€ )開(kāi)發商推盤積極性大(dà)增。但(dàn)成®♥→交量繼續環比下(xià)滑，出現(xiàn)了(le)顯著的(¥♥✔de)供大(dà)于求。

部分(fēn)熱(rè)點城(chéng)市(shì)的(de)供≈​ 求關系更發生(shēng)劇(jù)變。✘∏克而瑞地(dì)産研究中心數(shù)據顯示，9月(yu∏‌ ✔è)，29個(gè)重點城(chéng)市(shì)商品住宅供應量為(w₹ ™èi)2949萬平方米，同、環比分(fēn)别上(shàng)升★™☆φ了(le)6%和(hé)12%，其中上(shàng)海(hǎi)的(↔Ω×de)表現(xiàn)尤為(wèi)突出，同比♦φ$增幅超過250%；與此同時(shí)，29個(gè≠♥)重點城(chéng)市(shì)成交量則為(wèi)2388萬平方米，環δφ比下(xià)降7%。

房(fáng)企的(de)推盤銷售腳步加快(kuài)，推動庫存上(shàγγλ§ng)漲的(de)同時(shí)，也(yě)大(dà)大(dà)增加了(le)δ↕α→開(kāi)發商的(de)去(qù)化(huà)壓力。£​≈

易觀研究院報(bào)告認為(wèi)，随著(z♠∑™‌he)房(fáng)企營銷壓力增大(dà)，開(kāi∑‌✘)發商會(huì)更加依賴以價換量的(de)策略≠ 。

8月(yuè)30日(rì)，恒大(dà)全國(guó)在<&售樓盤打出了(le)全部89折的(de)優惠廣告，啓動了(le)一(yβ≠±αī)項全國(guó)範圍內(nèi)的(de)樓盤大↕✘(dà)型促銷，這(zhè)拉開(kāi)了(le)今年(nián)α¥房(fáng)企降價促銷的(de)帷幕。

     ®γ≤¥  9、10月(yuè)份參與促銷的(de)房(fá©≤≠ ng)企陣營正不(bù)斷擴大(dà)，從(cóng)大(d★‌€à)中型房(fáng)企萬科(kē)、碧桂園到(d$&÷§ào)新城(chéng)控股、陽光(guāng)城(ch​✘↔∏éng)再到(dào)中小(xiǎo)型房(fáng)企珠光(guān★∏•g)集團、敏捷集團等，參與打折的(de)房(f$≤↔áng)企越來(lái)越多(duō)。

克而瑞地(dì)産研究中心分(fēn)析師(shī)沈曉玲表示，9₩☆ ™、10月(yuè)份作(zuò)為(wèi)傳統的(de)推盤旺♥₽季，有(yǒu)大(dà)量的(de)樓盤上(shàng)市(shì)→∏<，預計(jì)随著(zhe)房(fáng)企沖刺全年(n€≤'‍ián)銷售目标，年(nián)底前必有(yǒu)更多(du$♥ō)的(de)房(fáng)企加入到(dào)打折促銷活動中來€₩∞(lái)。

近(jìn)期，面對(duì)“限購(gòu)、限價将取消”的(de)市™↓™(shì)場(chǎng)傳言，有(yǒu ✔)關部門(mén)再次強調當前房(fáng)地(dì)産調控不(α¶♥©bù)放(fàng)松。

10月(yuè)31日(rì)，知(zhγ₹ī)名經濟學家(jiā)、中國(guó)人(rén)民(mín)大(dà)學國∏€(guó)際貨币研究所理(lǐ)事(shì)'♣↑兼副所長(cháng)向松祚在某論壇上(shàng)表示，中β₽國(guó)經濟當前面臨的(de)挑戰之一(yī)是(sφ≠☆★hì)外(wài)彙市(shì)場(chǎng)、債®↓±≤市(shì)、股市(shì)和(hé)房(fáng)地(dì)産市(shì¥✔)場(chǎng)的(de)金(jīn)融風(fē ↓¶ng)險。

他(tā)認為(wèi)，房(fáng)地(dì)産存在泡沫，在民(mπ≥ín)衆的(de)資産配置中的(de)比例太高(gāo)，應​∑該适當調整，“老(lǎo)百姓投資房(fáng)地(d>‍αì)産，第一(yī)不(bù)要(yào)過度地(dì)用(yòng)按揭杠杆π©來(lái)買房(fáng)，第二，房(fáng↑✔£)地(dì)産在資産配置比例不(bù)應過高(​≈γ'gāo)”。（編輯：黃(huáng)锴）