社科(kē)院财經戰略研究院發布《中國(guó)住房(fán↑♣♦Ωg)市(shì)場(chǎng)發展月(yuè)度分(fēn∏♣§Ω)析報(bào)告》： 房(fáng)地(dì)産市(shì)場(c₹'±hǎng)整體(tǐ)退熱(rè) 熱(rè)點城★ ✔≥(chéng)市(shì)房(fáng)租穩中略降

日(rì)前，中國(guó)社科(kē)院财經戰<₽略研究院住房(fáng)大(dà)數(shù)據項₽÷↑¶目組、住房(fáng)大(dà)數(shù​₹£)據聯合實驗室發布的(de)2018年(₽<"nián)11月(yuè)份《中國(guó)住房(fáng)市(shìαα)場(chǎng)發展月(yuè)度分(fēn)析報(bào)告≠ 》顯示，經曆了(le)2018年(nián)前7個(g™↓‍è)月(yuè)的(de)快(kuài)速上(shàng)漲後，大(✘φ®∑dà)數(shù)據住房(fáng)租金(jīn)指數(shù↔ ∞)監測顯示，?2018年(nián)8月(yuè)份-10σ"♠↔月(yuè)份，重點城(chéng)市(shì)住房(φ÷§♦fáng)租金(jīn)（不(bù)含長(cháng)租ε¶公寓，下(xià)同）水(shuǐ)平有(yǒu)所回落。該©§報(bào)告同時(shí)顯示，10月£≥↕(yuè)份全國(guó)房(fáng)地(dì)産市(s×Ωhì)場(chǎng)整體(tǐ)退熱(rè)，一(yī®>§)二三四線城(chéng)市(shì)均穩中有(‍±​αyǒu)降。報(bào)告認為(wèi)，房πσ(fáng)地(dì)産市(shì)場(chǎng)的(de)≠≤€₩整體(tǐ)趨穩，對(duì)于防範宏觀系∏'統性風(fēng)險、加快(kuài)房(fáng)地(dì£‍)産市(shì)場(chǎng)長(cháng)效機(≈★♥jī)制(zhì)建設具有(yǒu)重要(yào)意義。>♣​®

課題組的(de)樣本數(shù)據顯示，10月(yuè)份142個(gè)©♠₩&樣本城(chéng)市(shì)房(fáng)價平均環比下(xià)跌∞♥♥0.296%，房(fáng)價環比上(shàng)漲的(de)城(chéng)™÷£市(shì)為(wèi)58個(gè)，比6月♣→¶(yuè)份減少(shǎo)61個(gè)，占樣本數(shù>π)的(de)40.8%。其中，一(yī)線城(c$₽héng)市(shì)房(fáng)價環比平均下(xià)跌1.857%，δ ₩跌幅比上(shàng)月(yuè)進一(yī)步擴大(dà♥₹•)1.3個(gè)百分(fēn)點，廣州、₽σ$₽北(běi)京、深圳、上(shàng)海(hǎi)四個(gλ≈>εè)一(yī)線城(chéng)市(shì)房(fáng)價↑♣均環比下(xià)跌；準一(yī)線城(chéng)>§•δ市(shì)房(fáng)價環比平均下(xià)跌1.4↕±15%，跌幅比上(shàng)月(yuè)進一(​↓♠₹yī)步擴大(dà)1.25個(gè)百分(fēn)點；二線城(ché✔Ωδng)市(shì)房(fáng)價環比下(xià)跌0.941%，跌↑$₹÷幅比上(shàng)月(yuè)進一(yī)步擴大(dà)0.209個('&δgè)百分(fēn)點；三四線城(chéng)市(shì)房(™↔♠fáng)價環比下(xià)跌0.118%，過半$€•™三四線城(chéng)市(shì)房(fáng)價下(xià)跌，118個β∑(gè)樣本城(chéng)市(shì)中，↓♥¶房(fáng)價環比上(shàng)漲的(d →¶₩e)城(chéng)市(shì)僅為(wèi)52個(gè)，上(shà‌→Ω→ng)漲城(chéng)市(shì)占比44%。

同期，29樣本城(chéng)市(shì)住房(fáng)σ≤租金(jīn)平均環比下(xià)跌1.29%。鄭∞¥∑州、青島、石家(jiā)莊、煙(yān)台、杭州、天津、佛山∏σ±(shān)、北(běi)京等24個(gè)城(chéng)市(€ β©shì)租金(jīn)漲速均有(yǒu)所回調，僅有(yǒu)中山(shāπ ≤n)、惠州、西(xī)安、珠海(hǎi)、廈門(mén)5₽ <城(chéng)市(shì)環比上(shàng)漲。

報(bào)告認為(wèi)，中央抑制(zhì)房(×γ≥fáng)價上(shàng)漲的(de)決心沒有(yǒu)發生(sh‌ ±ēng)改變，“房(fáng)住不(bù)炒”的(de)方略也(yě)在​↑>從(cóng)各方面得(de)到(dào)進一(yī ♦♣£)步落實。這(zhè)不(bù)僅對(duì∑σ₹)穩定房(fáng)價預期有(yǒu)積極作(zuò)用(yòε★ng)，也(yě)将促使開(kāi)發企業(≥πyè)放(fàng)棄幻想轉變經營方式，同時(s₹αhí)将促使地(dì)方政府将房(fángγ♠)地(dì)産調控政策真正落到(dào)實處。

住房(fáng)資金(jīn)面略有(yǒu)改善。2018年(n'∞ián)下(xià)半年(nián)特别是(shì)第四季度以來¶∑ (lái)，随著(zhe)定向降準等穩健性貨币政¥•策的(de)實施，市(shì)場(chǎ☆¶¶∏ng)利率有(yǒu)所下(xià)降，首套房(fáng)貸$↓利率大(dà)幅上(shàng)浮現(x₩♥♠iàn)象也(yě)得(de)到(dào)改善。部★ 分(fēn)開(kāi)發企業(yè)資金(jīn)鏈較Ω≥δ為(wèi)緊張，為(wèi)了(le)生(shēng)存采取降價促銷回≥→€☆籠資金(jīn)策略，将對(duì)二三四線城(chéng)市(shì)及一×"'(yī)線城(chéng)市(shì)遠(yuǎn)郊房(f★★§±áng)價形成向下(xià)沖擊。

調控政策向三四線城(chéng)市(shì)延伸，使三"© 四線城(chéng)市(shì)住房(fáng)投資投機(j$>ī)活動受到(dào)抑制(zhì)。限購(gòu)☆∞§€、限售的(de)城(chéng)市(shì)繼 "★續增加，多(duō)個(gè)熱(rè)點三四線城(chéng)市(shì)被β∞&住建部約談，調控政策由一(yī)二線城(chéng)±≠ &市(shì)向三四線城(chéng)市(s×≈¶αhì)深入。2018年(nián)，全國(guó)各地(dì)出台的<₩<✔(de)房(fáng)地(dì)産調控政策達數(shù)百次。

棚改貨币化(huà)政策淡出，對(duì)快(kuài)速上(s≈☆•hàng)漲的(de)三四線城(chéng)市(shì)房(fáα'≥ng)價起到(dào)釜底抽薪的(de)功效。棚↔≈©✔改貨币化(huà)政策起到(dào)短(duǎn)期內(nèi)σπ‌ε迅速擴大(dà)住房(fáng)需求及縮減供給的(de)作(zuò)用(yò↓•ng)，對(duì)三四線乃至二線城(chéng)市(sh÷<≈ì)住房(fáng)市(shì)場(chǎng)具有(yǒu)較強的(de)'☆≠剌激效應。

基于以上(shàng)因素，報(bào)告綜合推測，短(duǎn)期內(nèi✔↕)一(yī)二線城(chéng)市(shì)房(fá÷ ≥≈ng)價穩中略降，三四線城(chéng)市(s✔₽→hì)漲速進一(yī)步下(xià)降。少(sh¥Ωǎo)部分(fēn)房(fáng)價虛高(gāo)嚴重的(de​&™)二三四線城(chéng)市(shì)可(kě)能(néng)進入風(fēng><)險釋放(fàng)區(qū)域。

因此，報(bào)告提出五點建議(yì)：一(yī)是(∏←"shì)保持貨币政策的(de)穩健中性，不(bù)宜放(fàng♠®♦)水(shuǐ)或大(dà)幅緊縮；二是(shì)堅持“房(fáng)✘®↔住不(bù)炒”和(hé)“因城(chéng)施策∏→✘γ”方略，保持調控政策定力、穩定房(fáng)價預期；三是("★±αshì)建立完善住房(fáng)租賃市(shì)γ"♠×場(chǎng)相(xiàng)關制(zhì)度；四是(shì)加大(dà)政★→府對(duì)基本公共服務投入，多(duε©‍♣ō)渠道(dào)擴大(dà)基本公共服務供給；五是(®≤shì)加快(kuài)推進住房(fáng)供Ω♥給側改革和(hé)長(cháng)效機(jī)制(zhì)建設。™≥♦