[ 集體(tǐ)用(yòng)地(dì)建設的←∑(de)租賃房(fáng)，在租金(jīn)市 ​∞ (shì)場(chǎng)化(huà)的(de)情況下(xià)，可(kě)♦β以達到(dào)年(nián)投資回報(bào)率5%以上¶₽&(shàng)，對(duì)于集體(tǐ)産權擁有(yǒu)者來♦✔(lái)說(shuō)，可(kě)以獲得(de)穩定回報≤ ©★(bào) ]

中國(guó)樓市(shì)供給側改革正在推↕δ✘進，多(duō)主體(tǐ)供應居住用(yòng)地(dì)​∏←和(hé)住房(fáng)的(de)格局©≠有(yǒu)望加快(kuài)建立。

據新華社報(bào)道(dào)，國(guó)土(tǔ)資源部部長(c£ε​"háng)姜大(dà)明(míng)15日₹ε(rì)說(shuō)，我國(guó)将研究制(©↑↕zhì)定權屬不(bù)變、符合規劃條件(jiàn)下(x¥←ià)，非房(fáng)地(dì)産企業(∏ φyè)依法取得(de)使用(yòng)權的(de)土(tǔ)地(dì)作(zu★φ₩←ò)為(wèi)住宅用(yòng)地(dì)₩&¶β的(de)辦法，深化(huà)利用(yòng)農(nóng)村(cūn)集↑✘體(tǐ)經營性建設用(yòng)地(dì‌♥)建設租賃住房(fáng)試點，推動建立多(duō)主體(tǐ)供±→應、多(duō)渠道(dào)保障租購(gòu)并舉的(de)住房(fán☆αg)制(zhì)度，讓全體(tǐ)人(rén)民(mín)✘ ∑住有(yǒu)所居。

這(zhè)意味著(zhe)，政府将不(bù)再是(shì)住宅用(y¶ òng)地(dì)的(de)唯一(yī)提供者，房(fáng)地(dì)産↔$♥©開(kāi)發商也(yě)不(bù)再是(shì)一(yī∑παβ)手住房(fáng)的(de)唯一(yī‍​¶)提供方。

過去(qù)多(duō)年(nián)，我國(guó)城(ch♠ éng)市(shì)商品房(fáng)開(kāi)發的(de)模式₹&®一(yī)般為(wèi)房(fáng)地(dì)産開(kāi)發企業(yè)從£≤(cóng)政府部門(mén)購(gòu)得(de)國φ ≤$(guó)有(yǒu)土(tǔ)地(dì)，然後進行(¥§xíng)開(kāi)發并對(duì)外(wài)銷售。其特點之一(yī)是®&λ(shì)由政府土(tǔ)地(dì)出讓部門(mén)★‌£提供土(tǔ)地(dì)，二是(shì)必須是(shì)國(guó)有(yǒ✔‌→©u)土(tǔ)地(dì)，集體(tǐ)土(tǔ)地♥♦≤π(dì)須征收為(wèi)國(guó)有(yǒ¥♦u)土(tǔ)地(dì)後方能(néng)出讓ε♠。

2017年(nián)12月(yuè)召開(kāi)的(de)中央經™&濟工(gōng)作(zuò)會(huì)議(yì)要(yào)求，₹←↓加快(kuài)建立多(duō)主體(tǐ)供應、多(duō)渠道(Ω♦dào)保障、租購(gòu)并舉的(de)住房(fáng)制(Ω∞∏zhì)度。上(shàng)述國(guó)土(tǔ)部的±•(de)表态應為(wèi)落實中央經濟工(gōng)®₹σ作(zuò)會(huì)議(yì)的(de)舉措之一(yī)。

新華社發表評論稱，政府不(bù)再壟斷住房(fáng)用(yòng)地<§(dì)，盤活非房(fáng)地(dì)産企業(yè) ≤γ自(zì)有(yǒu)土(tǔ)地(dì)、農(n≥✘$€óng)村(cūn)集體(tǐ)經營性建設用(yò♣ αng)地(dì)，是(shì)貫徹中央提出的(de)建立多(duō)↑δ主體(tǐ)供應、多(duō)渠道(dào)保障租購¥≥✔≈(gòu)并舉“兩多(duō)一(yī)并舉”住房(fáng)制(zhì)γβ度基礎性的(de)土(tǔ)地(dì)制(zhì)度變革，可(kě)望漸α★≈别土(tǔ)地(dì)财政、抑制(zhì)地(dì)産投®™​機(jī)，滿足住有(yǒu)所居，同時(shí)維護不(bù)§™Ω©動産市(shì)場(chǎng)穩定。

　國(guó)企自(zì)有(yǒu)用(yò™♣ng)地(dì)建住宅有(yǒu)先例

中原地(dì)産首席分(fēn)析師(shī)張大(dà)偉分π×(fēn)析認為(wèi)，過去(qù)中國(g↓ ₹↔uó)房(fáng)地(dì)産的(de)20年(nián)發展曆史，其≈✔實就(jiù)是(shì)國(guó)有(yǒu)土(tǔ)÷ε€地(dì)發展曆史，特别是(shì)商品房(fáng)住宅土(t£™÷εǔ)地(dì)，來(lái)源單一(yī)，地(ε$γ©dì)方土(tǔ)地(dì)财政依賴房(fáng)地(dì)産依§✔±®賴土(tǔ)地(dì)招拍(pāi)挂，國α×(guó)有(yǒu)土(tǔ)地(dì)招拍(pāi)挂出讓是(shì)♣'♥→商品房(fáng)住宅土(tǔ)地(dì)的(de)唯一(yī)來(lái)源↑α₽。

這(zhè)種現(xiàn)狀造成的(de)一(yī ¶€↔)個(gè)弊端，就(jiù)是(shì)一(yī)些(xiē)地(dì)方土✘☆↓∏(tǔ)地(dì)出讓部門(mén)有(yǒu£&®)意無意地(dì)調節土(tǔ)地(dì)供應節奏，熱(∏↑¶rè)點城(chéng)市(shì)居住用(¶₩λyòng)地(dì)相(xiàng)對(duì)不(bù)足，且 ↔>↔土(tǔ)地(dì)出讓價格一(yī)再走高(gāo)，助推房(fáng÷↔​)價上(shàng)漲。

如(rú)何解決這(zhè)個(gè)弊端？首先居住用α∑(yòng)地(dì)供應要(yào)相(xiàng)對(duì)充足，才能(£✘néng)緩解熱(rè)點地(dì)區(qū)樓市(shì)供♥±需緊張局勢。如(rú)果城(chéng)市(sσ§hì)的(de)國(guó)有(yǒu)居住用β♦♠(yòng)地(dì)供應不(bù)能(néng)填補供應缺口的(de)話‍↔​(huà)，在符合要(yào)求的(de)情況下(xià)，一(£♥✘€yī)些(xiē)國(guó)有(yǒu)企業(yè)也(yě)可(kě<₩☆←)以利用(yòng)原國(guó)有(yǒuπ≈)劃撥用(yòng)地(dì)變更土(tǔ)地(γλ≠dì)性質為(wèi)國(guó)有(yǒu)居住用(yòng)地(↔​✘♣dì)，并進行(xíng)後續開(kāi)發；此外≠π±✘(wài)，集體(tǐ)建設用(yòng)地(dì)也(yě)可(k×≤←ě)提供居住用(yòng)地(dì)的(de)供給。

利用(yòng)國(guó)有(yǒu)企業(yè)自(zì)有≤‍±(yǒu)用(yòng)地(dì)建設住宅此前已±× 有(yǒu)先例，但(dàn)主要(yào)是(shì)&≥✘ε提供保障性住房(fáng)。

北(běi)京市(shì)住建委相(xiàβ&₹∑ng)關負責人(rén)上(shàng)月(yuè)曾介紹，北(běi)∏≈α京進一(yī)步引導和(hé)鼓勵全社會(huì)支持參¥♦←與住房(fáng)保障工(gōng)作( ♣zuò)，不(bù)斷拓寬保障房(fáng)籌集渠道(dà×↕÷o)，多(duō)主體(tǐ)供給，形成了(le)廣泛合力。₽π其中，鼓勵國(guó)有(yǒu)企業(yè)利用(yòng)自(zì&♠δ₹)有(yǒu)用(yòng)地(dì)建設保障房(fáng)，加大(dà¥ &↕)政策支持力度，目前已建設約12萬套。

“鼓勵國(guó)企拿(ná)出自(zì)有(yǒu)用(yòng)地(Ω♦πΩdì)建設保障房(fáng)，是(shì)增加保障房(f♦₽áng)的(de)供給渠道(dào)，而非企業(yè)自(zì)建₩↓ <房(fáng)為(wèi)企業(yè)內(nèi)部職工(g≠₽βλōng)福利分(fēn)房(fáng)。”上(shàng)述負≈✘♣•責人(rén)表示，這(zhè)些(xiē)房(fáng)源均面向社Ω ‍β會(huì)符合條件(jiàn)的(de)保障房(fáng)家σ÷α (jiā)庭進行(xíng)公開(kāi)配租配售。

此次官方雖然表示“将研究制(zhì)定權屬不(bù)變、符合規劃條件≠€™¥(jiàn)下(xià)，非房(fáng)地(dì)産企業(yè)依✔π£法取得(de)使用(yòng)權的(de)土(tǔ)地(dì<")作(zuò)為(wèi)住宅用(yòng)≠★地(dì)的(de)辦法”，但(dàn)并未透露将允許在這(zhè)些(x₹$iē)土(tǔ)地(dì)上(shàng)建設什(shén)麽≥↕©性質的(de)住房(fáng)，還(hái)将是(shì)保'¶障性住房(fáng)？還(hái)是(shì)可(♦♥®kě)能(néng)公開(kāi)對(duì)外(wà∞ →i)銷售，目前尚不(bù)得(de)而知(zhī)。

　租購(gòu)并舉再進一(yī)步

政府不(bù)再壟斷住房(fáng)用(yòng)地(dì&↕≤∏)，除了(le)可(kě)以盤活非房(fáng)地(dì)産企業(π€α£yè)自(zì)有(yǒu)土(tǔ)地(dì)，農(nóσ←↓↓ng)村(cūn)集體(tǐ)經營性建設γ ​用(yòng)地(dì)也(yě)是(shì)一(yī)個(gè)可(k'>ě)以提供住宅用(yòng)地(dì)的(de)供應渠道(dào)。

去(qù)年(nián)8月(yuè)底，為↔↓≥(wèi)增加租賃住房(fáng)供應，緩解住房(fánσ≥g)供需矛盾，構建購(gòu)租并舉的(♠∞'de)住房(fáng)體(tǐ)系，建立健全房(fánδ↑≠•g)地(dì)産平穩健康發展長(cháng)效機(jī)制(✘∏∑•zhì)，國(guó)土(tǔ)部會(huì₩•)同住建部根據地(dì)方自(zì)願，确定第一(yī)批在北(∞✔✘běi)京、上(shàng)海(hǎi)、沈陽、南(nán"σ>Ω)京、杭州、合肥、廈門(mén)、鄭州、↓"武漢、廣州、佛山(shān)、肇慶、成都(↓φdōu)等13個(gè)城(chéng)市(shì)₽∏開(kāi)展利用(yòng)集體(tǐ)建設用(yòng)地(dì)建設€÷租賃住房(fáng)試點。

兩部委稱，此舉還(hái)将有(yǒu)助$λ₽于拓展集體(tǐ)土(tǔ)地(dì)用(yòng)§₩↔途，拓寬集體(tǐ)經濟組織和(hé)農(nó​↕π×ng)民(mín)增收渠道(dào)；有(yǒu)助β ≤于豐富農(nóng)村(cūn)土(tǔ)地(dì)管理(≠×lǐ)實踐，促進集體(tǐ)土(tǔ)地( φdì)優化(huà)配置和(hé)節約集約利用(yòng)，加快(∑♦∏kuài)城(chéng)鎮化(huà)進程。

“鼓勵集體(tǐ)用(yòng)地(dì)建設租賃房(fá'∏β‌ng)，有(yǒu)利于提高(gāo)用(yòng)地(dì)指标緊張的(d×÷♠'e)城(chéng)市(shì)加快(kuài)租賃房§≥↕(fáng)源供應的(de)可(kě)能(néng)性，13個(∑→gè)城(chéng)市(shì)基本都(dōu)€¥ §屬于一(yī)二線城(chéng)市(shì)，這(<→☆↔zhè)些(xiē)城(chéng)市(shì)國(guó)有(yǒβ ♥u)土(tǔ)地(dì)相(xiàng)對(duì)緊張，而部分(fēn)區(←ε→&qū)域存在的(de)城(chéng)中村(cūn)等集體(γ→α§tǐ)土(tǔ)地(dì)，如(rú)果部分(fēn)進入租賃市(shì)場(δ<£ chǎng)有(yǒu)利于房(fáng)源供應，也(yě)有(yǒu)利于 ≠§←城(chéng)中村(cūn)改造。”張大(dà)偉稱。

他(tā)表示，目前租賃市(shì)場(chǎng)的(&₽↓​de)核心問(wèn)題是(shì)租購(gòu)比懸殊β→，開(kāi)發商開(kāi)發商品房(fáng)φ↓σσ用(yòng)于出租的(de)回報(bào)率過低(d≤→∑ī)，大(dà)部分(fēn)年(nián•↓£)收益隻有(yǒu)1%~2%，這(zhè)種≈γ≤λ情況下(xià)集體(tǐ)用(yòng)地(dì)因為(wèi)土(tǔ)地 ¶≈∑(dì)價格相(xiàng)對(duì)較‍Ω 低(dī)，集體(tǐ)用(yòng)地(dì)建設>≤≥的(de)租賃房(fáng)，在租金(jīΩ♥↑♦n)市(shì)場(chǎng)化(huà)的(de)情•φδ況下(xià)，可(kě)以達到(dào)年(ni←εán)投資回報(bào)率5%以上(shàng)，對(duì)于集體(tǐ)産≈♥權擁有(yǒu)者來(lái)說(shu↓€λō)，可(kě)以獲得(de)穩定回報(bào)。

利用(yòng)集體(tǐ)土(tǔ)地(dìαπ)建租賃房(fáng)并非新鮮事(shì)物(wù)←φ→γ。超大(dà)城(chéng)市(shì)，早在2011年(n≥¶♦₹ián)，北(běi)京就(jiù)已經向中央部委申請(qǐng)開(k↓πε āi)展利用(yòng)集體(tǐ)建設用(yòng)地(dì)建‍ 設租賃住房(fáng)。此後，京滬兩地(dì)集體(tǐ)土(tǔ)地(dì)÷'建設租賃房(fáng)試點申請(qǐng)獲得(de)了'∞÷(le)國(guó)土(tǔ)部批準。

從(cóng)2011年(nián)起，北(běi)京先後在朝陽區(Ω™¶qū)平房(fáng)鄉(xiāng)、海(hǎi)澱區(Ω•©qū)唐家(jiā)嶺、溫泉鎮351地(dì)塊、昌平區(qū♥↔↑)北(běi)七家(jiā)鎮等5個(gè)集體(tǐ)土(tǔ)♥↓☆↓地(dì)地(dì)塊開(kāi)展了(le)租賃住房(fáng'δ≥)項目試點，建設租賃住房(fáng)1.28萬套。

國(guó)土(tǔ)部土(tǔ)地(dì)利用(yòng)司<π有(yǒu)關負責人(rén)曾表示，北(běi)京、上(shàng)海(hǎ€↔​™i)作(zuò)為(wèi)首批集體(tǐ)土(tǔ)地(d$δσì)建租賃房(fáng)試點城(chéng)市(shì)，幾年(nián)↕→來(lái)試點項目運行(xíng)取得(±δ★©de)了(le)良好(hǎo)的(de)效果，一(yī)是(shì)增加了(&'>le)住宅用(yòng)地(dì)來(lái)源和(hé)租賃住房(f→©♠áng)供給。二是(shì)擴展了(le)集體(tǐ)經營性建‍←設用(yòng)地(dì)的(de)居住和(hé)産業(yè)發展♦₹∞功能(néng)。三是(shì)對(duì)€¶盤活低(dī)效集體(tǐ)建設用(yòng)地(dì)、解決城(ché€₩§×ng)市(shì)周邊外(wài)來(lái)務工(gōng)∞®人(rén)員(yuán)居住問(wèn)題、改善城(chéng)郊™€經濟社會(huì)環境等方面，發揮了(le)積極作(zuò)用€•(yòng)。四是(shì)拓寬了(leπ​)集體(tǐ)經濟組織和(hé)農(nóng)民(mín)增收渠道('♥×σdào)，農(nóng)民(mín)獲得(εεde)長(cháng)遠(yuǎn)穩定收益，有(yǒu)獲得•£α(de)感。

北(běi)京2017年(nián)确定了(le≥σ)較為(wèi)宏大(dà)的(de)利∑≥用(yòng)集體(tǐ)土(tǔ)地(dì)建租賃房(fá₩¶ng)計(jì)劃，從(cóng)2017年(n‌®£∑ián)起的(de)5年(nián)裡(lǐ)，将供應1000公頃集體(tǐ)$¶♦土(tǔ)地(dì)，用(yòng)于建設租賃住房(fáng)。

截至2017年(nián)12月(yuè)¥♠底，北(běi)京市(shì)實現(xiàn)集體(tǐ)§ ≤☆地(dì)租賃住房(fáng)用(yòng)地(dì)供應203.9公頃，完α♦​↕成率102%，超額完成2017年(nián)度供應任務×™±。

張大(dà)偉認為(wèi)，中央經濟工≠÷<←(gōng)作(zuò)會(huì)議(yì)提及的(©"de)建立多(duō)主體(tǐ)供應、多(dδ↕α→uō)渠道(dào)保障租購(gòu)并¶§↓‍舉的(de)住房(fáng)制(zhì)₽₹$度，多(duō)主體(tǐ)供應房(fáng)源，必εβ然需要(yào)多(duō)主體(tǐ)供應土(tǔ)地(dì)，“政府不•€(bù)再壟斷住房(fáng)土(tǔ)地(dì)供應，對(<β∞duì)集體(tǐ)土(tǔ)地(dì)價值将有(yǒu)非常大(dà)的φ✘(de)提升影(yǐng)響。對(duì)于城(chéng)市(s ∏♥γhì)租賃市(shì)場(chǎng)影(yǐng)響最大(♥‍ dà)，對(duì)于商品房(fáng)住宅市(shì)場(chǎn""↓‌g)來(lái)說(shuō)也(yě)能€€(néng)起到(dào)緩解供需矛盾的(de)作(∑¥¶zuò)用(yòng)。”

在集體(tǐ)土(tǔ)地(dì)上(s→‍hàng)建租賃房(fáng)，業(yè)界一(yī)度™δ≈有(yǒu)疑慮，此舉是(shì)否會(hu€$​"ì)造成新的(de)小(xiǎo)産權房(fáng)問(wèn)題？

此前，一(yī)位地(dì)方國(guó←γ₩♣)土(tǔ)局局長(cháng)就(jiùσ&)曾坦言，集體(tǐ)土(tǔ)地(dì)建租賃房(fáng₹±↓)與小(xiǎo)産權房(fáng)有(yǒu)∏≠←¥差别，差在哪裡(lǐ)？就(jiù)是(​↔‌∑shì)差在一(yī)個(gè)是(shì)短(duǎn)期γ★'租賃合同，一(yī)個(gè)是(shì)長(ch×↑δáng)期租賃合同。如(rú)果租房(fáng)合同超過'&£÷20年(nián)甚至30年(nián)，實際上(shà∑₹'≠ng)就(jiù)成了(le)變相(xiàng)賣房(fánγλ÷g)，與小(xiǎo)産權房(fáng)無異。

國(guó)土(tǔ)部和(hé)住建部¥"在确定13個(gè)試點城(chéng)市∞↕©(shì)時(shí)曾強調，集體(tǐ)租‍♥♥賃住房(fáng)出租，應遵守相(xià₩σ₽ng)關法律法規和(hé)租賃合同約定，不(bù)得(de)以≥₩€®租代售。承租的(de)集體(tǐ)租賃住房(fáng)，不(bù)得(de)<" 轉租。