堪稱史上(shàng)最糾結的(de)201±'7年(nián)樓市(shì)，終于等來(lái)了(↓εle)成績單。

1月(yuè)18日(rì)，國(guó)家(ji← ♣ā)統計(jì)局公布了(le)2017年(nián)房(fáng)地(dì✔β→<)産投資和(hé)銷售數(shù)據。

一(yī)方面，影(yǐng)響樓市(shì)多(duō)年(nián)'★的(de)輪動效應依舊(jiù)發揮作(zuò)用(yò•←✘₽ng)。經曆了(le)2016年(nián)一(yī)二線熱(rè)點城(ch ®§éng)市(shì)的(de)火(huǒ)熱(rè)行(xínπ'g)情後，2017年(nián)樓市(shì)☆←☆在三四線城(chéng)市(shì)的(de)接力帶動下(xi‍Ωà)，商品房(fáng)銷售面積達到(dào≤♠)16.9億平方米，銷售額達到(dào)13.4‌★¥萬億元，雙雙創下(xià)曆史新高(gāo)。₩≠•δ

另一(yī)方面，全國(guó)近(jìn)110個(gè)城(chéng ♣Ω)市(shì)與部門(mén)（縣級以上(shàng)），發布超過27φ★0次以上(shàng)的(de)調控政策，也(yě)未能(n∑✔↓¶éng)削弱房(fáng)企補倉意願。全年(nián←$×)房(fáng)地(dì)産開(kāi)發投資10.9萬億元，同比增>™★π長(cháng)7%，土(tǔ)地(dì)市(sΩφhì)場(chǎng)仍然“量價齊漲”。

然而，随著(zhe)中央提出建立多(duō)主體(tǐ)供應、多(•δduō)渠道(dào)保障、租購(gòu)并舉的(de)™±®住房(fáng)制(zhì)度，新一(yī)輪房(fáng)改腳步漸近(jìn→₽₹)。去(qù)杠杆成為(wèi)政策焦點，土(tǔ)地(dì)供應模式  Ω迎來(lái)重大(dà)變化(huà)，商品住房(fáng)不¶β>♣(bù)再是(shì)住房(fáng)市(shì)場(c>>hǎng)唯一(yī)選擇，政府将不(bù)再是(shì)居♦"φ•住用(yòng)地(dì)唯一(yī)提供者。一(✘α♦ yī)系列重大(dà)變化(huà)，對(du≈¥ì)房(fáng)地(dì)産行(xíng)業(yγ§₹è)提出新的(de)要(yào)求。

同時(shí)，低(dī)位企穩的(de ✘)經濟運行(xíng)宏觀背景未變，經濟增長(cháng)對™λ<(duì)房(fáng)地(dì)産開(kāi)₹∏發投資的(de)依賴性仍然較強，核心城(chéng)市(shì)土(tǔ)地(∞∑ dì)供應短(duǎn)缺的(de)矛盾依舊(jiù)未解£≈Ω₩，房(fáng)地(dì)産行(xíng)業(yè)發展的(de α↔π)外(wài)部環境和(hé)內(nèi)生(shēn↓≤♥♦g)機(jī)制(zhì)尚未有(yǒu)徹底變化(huà)。多(duō↔β∑®)方因素對(duì)沖激蕩下(xià)，2018年(nián)的(™λ→≤de)房(fáng)地(dì)産市(shì)場(chǎng)，或存在更多(du'≥↔↓ō)變數(shù)。

銷售數(shù)據創曆史新高(gāo)

2017年(nián)，商品房(fáng)銷‍∞¥₽售額第一(yī)次突破13萬億元，商品房(f✔•áng)銷售面積也(yě)第一(yī)次突破16億平方米。

據中原地(dì)産分(fēn)析師(shī₹β)張大(dà)偉測算(suàn)，從(cóng)單月(yuè)數δ§ (shù)據來(lái)看(kàn)，2017年(nián)12月(yu​σè)的(de)商品房(fáng)銷售金(jīn)額和β♣βφ(hé)面積分(fēn)别達到(dào)1.8萬✘÷φ<億元和(hé)2.2億平方米，也(yě)刷新了(le)中國(guó₹¶)房(fáng)地(dì)産市(shì)場(chǎng)的(de)單月(yuè✔♣")銷售曆史記錄。

分(fēn)地(dì)域來(lái)看(kàn)，東(dōn&÷♥g)部地(dì)區(qū)的(de)銷售數(shù)據受到(dào)嚴格調控₹↕>影(yǐng)響，商品房(fáng)銷售面積71199萬平方 ↑α米，僅比上(shàng)年(nián)增長(c>☆γháng)2.9%，銷售額也(yě)隻增長(c≥↕♠háng)6.2%，大(dà)大(dà)落後于其他(tā♦​¥)地(dì)區(qū)。

在輪動效應影(yǐng)響下(xià)，以三四線城(π ™♠chéng)市(shì)為(wèi)主的(de)中€≠≈ε西(xī)部地(dì)區(qū)，房(fáng)地(dì)産銷售十分( ★γfēn)火(huǒ)爆。統計(jì)局數(shù)據顯示，♣φ<€中西(xī)部商品房(fáng)銷售面積分(fēn)别"$≤∞增長(cháng)12.8%和(hé)10.7%，銷售額則分™¥σ(fēn)别增長(cháng)25.9%和(hé₽×∑ )21.8%。

對(duì)此，多(duō)位受訪人(rén) ↕ε士均表示，銷售數(shù)據創造紀錄的(de)背後，是(shì)全國γ≥(guó)房(fáng)地(dì)産市(shì)場(chǎng)±₹₹的(de)持續分(fēn)化(huà)。一(yī)± '二線過熱(rè)城(chéng)市(shì)的(de)行(xín‌λ♥₹g)情被調控抑制(zhì)，部分(fēn)三四線城(ch ≤≠‌éng)市(shì)非調控熱(rè)點城(chéng)市(shì)則在20β↔±17年(nián)持續高(gāo)溫。

新城(chéng)控股(35.030, -0.37,&n$©bsp;-1.05%)高(gāo)級總裁歐陽捷也(yě)認同這(zhè★♥)一(yī)觀點。他(tā)表示，從(cóng)銷售面積的(de)±♣ ♥構成來(lái)看(kàn)，2017年(niá∏≈✔n)三四線城(chéng)市(shì)銷售面積的(de)全國(guó)占‌€比，已經從(cóng)過去(qù)的(de)60%左右上(shàng) >€↓升到(dào)接近(jìn)70%。但(dàn)随著(zhe)調控的(dβΩ£e)深入和(hé)信貸的(de)全國(guó)性收緊，三四線的(de)δ≥成交難以持續，2018年(nián)三四線城(chéng)市(shì)市(sh✔&ì)場(chǎng)将會(huì)迎來(lái)降溫。

良好(hǎo)的(de)銷售情況也(yě)拉動了(le)去‍​≤(qù)庫存。統計(jì)局數(shù)據< λ顯示，2017年(nián)商品房(fáng)庫存去(qù)化(₹✔∞™huà)1.16億平方米，全年(nián)減少(shǎo)16∏$φ‌.5%，與2016年(nián)初7.39億平方米的(de)曆史高(✘ gāo)點相(xiàng)比，跌幅超過20.3%>≥←☆。

張大(dà)偉表示，當前房(fáng)地(dì)産去(qù)庫 ↕♣≤存任務初步完成，一(yī)二三四線城(chéngσ±)市(shì)商品房(fáng)庫存去(qù)化(huà)已十分(fēn)充∞£分(fēn)，很(hěn)多(duō)城(c₽₩héng)市(shì)去(qù)化(huà)周期均αΩ在12個(gè)月(yuè)以下(xià)。

在2017年(nián)底的(de)住房(fáng)工(gōng)作(z£‌uò)會(huì)議(yì)上(shàng)，住建部強調，庫存仍然較多(d♥α uō)的(de)部分(fēn)三四線城(chéng)市(shì)和λ<¥(hé)縣城(chéng)要(yào)繼續做(zuò)好÷¥"(hǎo)去(qù)庫存工(gōng)作π✘¥Ω(zuò)。

歐陽捷認為(wèi)，縣城(chéng)本身(shēn)去(§$↑qù)化(huà)能(néng)力較弱，地(dì)方政府的(d↕₩≤∏e)土(tǔ)地(dì)财政依賴程度較高(gāo→φγ)，一(yī)旦相(xiàng)應措施未能(néng)到(dào)位♦∑®，随著(zhe)去(qù)庫存帶來(lái)的(de)行(xíng)情好(εσ♣↑hǎo)轉，有(yǒu)可(kě)能(néng)刺激當地(dì)政府大(&‌dà)量供地(dì)，在未來(lái)形π©¥成新的(de)庫存。

投資增幅或進一(yī)步下(xià)調

在銷售數(shù)據創下(xià)曆史高"€(gāo)峰的(de)同時(shí)，房(fáng)地(dì)産開(kāi)> ♥×發投資增速與去(qù)年(nián)基本持平，'¥整體(tǐ)仍大(dà)幅度低(dī)于2015年(n♣↕ián)以前水(shuǐ)平。

2017年(nián)，全國(guó)房(fáng)地↕☆✘(dì)産開(kāi)發投資109799億元，比上(s ∞λhàng)年(nián)名義增長(cháng)7.0%。房(f≠•Ωáng)地(dì)産開(kāi)發企業(yè)房(fáng≈ε☆')屋施工(gōng)面積781484萬平方米，比上(shàng)年(♥ ↑nián)增長(cháng)3.0%。

投資整體(tǐ)維持中位增長(cháng)的(de)同時(shí)，是(sh↔¶φ₩ì)土(tǔ)地(dì)市(shì)場(chǎng)的(de)持續量₹£升價漲。2017年(nián)，房(fán♣∞g)地(dì)産開(kāi)發企業(yè)土(tǔ)地(dì)購(÷₩♠gòu)置面積25508萬平方米，比上(shàng)年(nián)增 Ω£ε長(cháng)15.8%；土(tǔ)地(dì∑↑☆α)成交價款13643億元，增長(cháng)49.4%，增速提高(g ±āo)2.4個(gè)百分(fēn)點。

多(duō)位業(yè)內(nèi)人(rén)士的(de)共同觀點是(sγ®λhì)，在經曆了(le)2016年(nián)的(de)火(huǒ)熱(rè)™✘€市(shì)場(chǎng)行(xíng)情後，開(kāi)發商處于資金₹​®(jīn)儲備雄厚、補庫存意願強烈的(de)階段。因此，盡管2♠ 107年(nián)樓市(shì)迎來(lái)整體(tǐ)調控，但$₩(dàn)開(kāi)發商仍保持一(yī)定的(de)活躍度，房(§∞÷fáng)地(dì)産開(kāi)發投資增幅較之前兩年(nián★δ®)繼續擴大(dà)。

但(dàn)各方對(duì)房(fáng)地(dì)産開(kāi↔σ☆♣)發投資在2018年(nián)持消極看(kàn)法。2017年(ni÷±£₽án)底，鏈家(jiā)研究院發布報(bào)π™÷告稱，由于貨币信貸政策的(de)收緊，棚改貨币化(hβ•uà)的(de)支撐力量弱化(huà)，房(fáng)地(dì'≠)産企業(yè)融資渠道(dào)嚴格受限，融資成本上(shàn♦≠≥g)升等，2018年(nián)新房(fáng)投資增速 ♣将進一(yī)步下(xià)滑。

銀(yín)行(xíng)按揭貸款收緊、嚴控開(k±< ♣āi)發貸等貨币政策趨緊，已對(duì)房(fáng)♣‍ ♣地(dì)産到(dào)位資金(jīn)産生(≤✘←shēng)影(yǐng)響。統計(jì)局數(shù)據顯示，20 >←17年(nián)房(fáng)地(dì)産開(kāi)發企業‍≤ε(yè)到(dào)位資金(jīn)156053&$¶ 億元，比上(shàng)年(nián)增長(cháng)8.2%。其 >‌中，國(guó)內(nèi)貸款25242億元，增長(cháng)17πγ​λ.3%；其他(tā)資金(jīn)79770億元，‍€♣↑增長(cháng)8.6%。值得(de)注意的(de)是(shì)，在其Ωβ他(tā)資金(jīn)中，個(gè)人(rén)按揭貸款為(w€'γβèi)23906億元，下(xià)降2.0%。★♠

歐陽捷認為(wèi)，盡管2017年(nián)土(tǔ)地(dì)供應較20β×16年(nián)有(yǒu)所增加，且有(Ω‌yǒu)望在2018年(nián)保持增加态勢，但(dàn)土(tǔ)地(dì±$€)供應結構和(hé)商品房(fáng)開(kāi)發模式的(de)變化(∏ huà)，同樣會(huì)對(duì)房(fáng)地(‌ dì)産投資産生(shēng)影(yǐng)響。

他(tā)表示，随著(zhe)住房(fáng)制(z®Ω✔hì)度改革的(de)深入，正在形成完全産權概念的(de)商品住房(fáng)>∑↕供應體(tǐ)系、部分(fēn)産權的(de)共有(yǒu)産權住房(fπ áng)供應體(tǐ)系、零産權的(de)租賃住房(fáng)供應體(tǐ)系 ↑λ≥，商品房(fáng)開(kāi)發模式開(kāi)始‌‌轉變。而集體(tǐ)土(tǔ)地(dì)開(kāi)♥§≠始進入租賃住房(fáng)市(shì)場(chǎng)，土(tǔ)地←δ♦γ(dì)入市(shì)環節減少(shǎo)，也(​±✘yě)會(huì)改變開(kāi)發商投資方式。

中國(guó)指數(shù)研究院則預計(jì)，2018年(nián)全國γ≠(guó)房(fáng)地(dì)産市(✘↑₽ shì)場(chǎng)将呈現(xiàn)“成交回落，價格趨穩，↔↓©新開(kāi)工(gōng)、投資中低(dī)速≥¥♦₩增長(cháng)”的(de)特點。商品房(fáng)銷售面積φ ∑σ受到(dào)政策、貨币環境的(de)影(yǐng)響，将÷♠ ✘出現(xiàn)回調，預計(jì)全年(nián)降幅将達到(dào)¶∞σ9.3%-11.3%。供應方面，企業(yè)在市(s©≤"hì)場(chǎng)調整時(shí)期處于觀望态度，補倉意'©願不(bù)大(dà)，拿(ná)地(dì)投資将有&∞γ(yǒu)所減少(shǎo)，房(fáng€₹ ★)地(dì)産投資增速将在5.1%-7.1%之間(•₽✘jiān)。因此，多(duō)家(jiā)研究機(jī)構的(↑✔ de)2018年(nián)展望均預計(jì)銷售高(gāo)峰難以維持。易♥ σ★居研究院預測，全國(guó)房(fáng)地(dì)産開(kāi)發投資預$↑§計(jì)2018年(nián)增長(cháng)4%，全πγ☆國(guó)商品房(fáng)銷售面積預計(j♦×ì)2018年(nián)下(xià)跌↓∑✘£7%左右。