堪稱史上(shàng)最糾結的(de)2017年(nián)樓‍ 市(shì)，終于等來(lái)了(le)成績單。

1月(yuè)18日(rì)，國(guó)家(jiā♣ε)統計(jì)局公布了(le)2017年(n↓α✘ián)房(fáng)地(dì)産投資和(hé)銷售數(shù)據。

一(yī)方面，影(yǐng)響樓市(shì)多(duō)年(nián)的λσ(de)輪動效應依舊(jiù)發揮作(zuò)用( ✔×yòng)。經曆了(le)2016年(nián)•Ω₽​一(yī)二線熱(rè)點城(chéng)市(shì)的(de)火(huǒ)熱±λ‍(rè)行(xíng)情後，2017年(nián)樓市(s↔" hì)在三四線城(chéng)市(shì)的(de)接力帶動下(xià)，商 ♣π₩品房(fáng)銷售面積達到(dào)1∑λ6.9億平方米，銷售額達到(dào)13.4萬億元，雙₽₽€雙創下(xià)曆史新高(gāo)。

另一(yī)方面，全國(guó)近(jìn)1♦®§×10個(gè)城(chéng)市(shì)與部門(mén)（•♦ 縣級以上(shàng)），發布超過270次以上(shàng)的(de)調控政€$≠策，也(yě)未能(néng)削弱房(fáng)企補倉意願。全年(n₩≤&ián)房(fáng)地(dì)産開(kāi)發投資10.9萬億元，同比增長φσ♠(cháng)7%，土(tǔ)地(dì)市(shì✔↑§)場(chǎng)仍然“量價齊漲”。

然而，随著(zhe)中央提出建立多(duō)主體(tǐ)供‌γ↕♣應、多(duō)渠道(dào)保障、租購(£γλgòu)并舉的(de)住房(fáng)制(zhì)度，新一(yī)輪房(®↑fáng)改腳步漸近(jìn)。去(qù)杠杆成★→σ為(wèi)政策焦點，土(tǔ)地(dì‌‍ §)供應模式迎來(lái)重大(dà)變化(huà)§★，商品住房(fáng)不(bù)再是(shì)住房(fáng)市Ω ×(shì)場(chǎng)唯一(yī)選擇，政府将不(bù)再是∑λ(shì)居住用(yòng)地(dì)唯一(yī)提供者。一(yī)系☆§‍列重大(dà)變化(huà)，對(duì)房↓α$"(fáng)地(dì)産行(xíng)業(yè&$&↓)提出新的(de)要(yào)求。

同時(shí)，低(dī)位企穩的(de≥↔✔)經濟運行(xíng)宏觀背景未變，經濟增長(chá© ♥ng)對(duì)房(fáng)地(dì)産開(kāi)發投資的(de)依賴性♦•★™仍然較強，核心城(chéng)市(shì)土(tǔ)地(dì)供應短(du©↔ǎn)缺的(de)矛盾依舊(jiù)未解£≈，房(fáng)地(dì)産行(xíng)業(yè)發展的(d©δ↔≥e)外(wài)部環境和(hé)內(nèi)生(shēng)λ♠機(jī)制(zhì)尚未有(yǒu)徹 '底變化(huà)。多(duō)方因素對(duì)沖激蕩下(xiàα•★)，2018年(nián)的(de)房(fáng)地(dì)産市(shì)>$✔場(chǎng)，或存在更多(duō)變數(sh¶&★♥ù)。

銷售數(shù)據創曆史新高(gāo)

2017年(nián)，商品房(fáng)銷售®♥額第一(yī)次突破13萬億元，商品房(fáng±α±π)銷售面積也(yě)第一(yī)次突破16億平方米。

據中原地(dì)産分(fēn)析師(shī✘✔)張大(dà)偉測算(suàn)，從(cóng)單月(yuè)數(sh≠♥φ ù)據來(lái)看(kàn)，2017年(nián)12月≥∏ ≈(yuè)的(de)商品房(fáng)銷售金(jīn)額和(hé)面積分≤‍σ(fēn)别達到(dào)1.8萬億元和(hé)2σ .2億平方米，也(yě)刷新了(le)中國(guó)房(fáng)地(dì)産₩♦δ市(shì)場(chǎng)的(de)單月(yΩ¶​uè)銷售曆史記錄。

分(fēn)地(dì)域來(lái)看(kàn)，東(₹¥±&dōng)部地(dì)區(qū)的(de)銷售數(shù)據受到(dào↔ ∑)嚴格調控影(yǐng)響，商品房(fáng)銷售面積 →71199萬平方米，僅比上(shàng)年(nián≤"λ&)增長(cháng)2.9%，銷售額也(yπ&©ě)隻增長(cháng)6.2%，大(dà)大(dà)落後于其他(tā)地(d<©ì)區(qū)。

在輪動效應影(yǐng)響下(xià)，以三四線城(c≠§héng)市(shì)為(wèi)主的(de)中西(xī)部地(dì)區•Ωπ₽(qū)，房(fáng)地(dì)産銷售十分(fēn)火(<₽huǒ)爆。統計(jì)局數(shù)據顯示，中西π§✔(xī)部商品房(fáng)銷售面積分(fēn)别增長(c©÷βháng)12.8%和(hé)10.7%，銷售額則∏¥¥分(fēn)别增長(cháng)25.9↑∑ •%和(hé)21.8%。

對(duì)此，多(duō)位受訪人(rén)士均表示，銷售ε€數(shù)據創造紀錄的(de)背後，是(shì)全國(guó)房(​£≥fáng)地(dì)産市(shì)場(chǎng)的(de)持續分(fēn)₹βα化(huà)。一(yī)二線過熱(rè)城(c¶←↑‌héng)市(shì)的(de)行(xíng)情被調控抑制(zhì)，部分φ≈₽φ(fēn)三四線城(chéng)市(shì)非調控熱(rè)↓φ∏π點城(chéng)市(shì)則在2017年(nΩγián)持續高(gāo)溫。

新城(chéng)控股(35.030, -0.37↕σ®•, -1.05%)高(gāo)級總裁歐陽捷也 →↑✔(yě)認同這(zhè)一(yī)觀點。他(tā)表示，從(cóng)銷♥∏✘售面積的(de)構成來(lái)看(kàn)， ‍★★2017年(nián)三四線城(chéng)市αα€(shì)銷售面積的(de)全國(guó)占比，已經從(cóng)過去(≈Ωqù)的(de)60%左右上(shàng)升到(dào)→φ♠接近(jìn)70%。但(dàn)随著(zhe)調控的(d∏÷λ e)深入和(hé)信貸的(de)全國(guó)性✘σ¥←收緊，三四線的(de)成交難以持續，2018年(>©≤nián)三四線城(chéng)市(shìφ≥€)市(shì)場(chǎng)将會(huì)迎來(lá"✘>i)降溫。

良好(hǎo)的(de)銷售情況也(yě)拉動了(le)去(qù)庫存 ✔™。統計(jì)局數(shù)據顯示，2017年(nián)商品房±•δ(fáng)庫存去(qù)化(huà)1.16億平方米，全α‍→✘年(nián)減少(shǎo)16.5%，與2016←σ÷ε年(nián)初7.39億平方米的(de)曆史高(gāo)點相(xiàng)♦&₽比，跌幅超過20.3%。

張大(dà)偉表示，當前房(fáng)地(dì)産去(₽✘qù)庫存任務初步完成，一(yī)二三四線城('±chéng)市(shì)商品房(fáng)庫存去(qù)化(h≠∏★uà)已十分(fēn)充分(fēn)，很(hěn)多(duō)ε∏☆§城(chéng)市(shì)去(qù)化(huà≤§$‌)周期均在12個(gè)月(yuè)以下(xià&≥δ)。

在2017年(nián)底的(de)住房(f‌'áng)工(gōng)作(zuò)會(hu←≤←ì)議(yì)上(shàng)，住建部強調，庫存‌Ω仍然較多(duō)的(de)部分(fēn)三四線城★✔(chéng)市(shì)和(hé)縣城(chéng)要(yào)繼續做(✘'zuò)好(hǎo)去(qù)庫存工(gōng)作(zuò)。

歐陽捷認為(wèi)，縣城(chéng)本身(Ω♥©shēn)去(qù)化(huà)能(néng)力較弱，地(dì×'★σ)方政府的(de)土(tǔ)地(dì)财政依賴程度較高(gāo)£→≥，一(yī)旦相(xiàng)應措施未能(néng)到(dào)位，随著(♦₽∞zhe)去(qù)庫存帶來(lái)的( ‍"de)行(xíng)情好(hǎo)轉，有(yǒu)ε¶可(kě)能(néng)刺激當地(dì)政府大(dà)量π "Ω供地(dì)，在未來(lái)形成新的(de)庫​&存。

投資增幅或進一(yī)步下(xià)調

在銷售數(shù)據創下(xià)曆史高(g≠ āo)峰的(de)同時(shí)，房(fáng)地(dì)産開(kāi)發‌¥&投資增速與去(qù)年(nián)基本持平，整體(tǐ)仍大(dà)↓€™☆幅度低(dī)于2015年(nián)以前水(shuǐ)平。

2017年(nián)，全國(guó)房(fáng)地(dì)産開‌↑(kāi)發投資109799億元，比上(shàng)年(nián)≈♣π®名義增長(cháng)7.0%。房(fáng)地(d$δ¶♦ì)産開(kāi)發企業(yè)房(fáng)屋施工(gōng)面積78★ β1484萬平方米，比上(shàng)年(↓<nián)增長(cháng)3.0%。

投資整體(tǐ)維持中位增長(cháng)的(♣§☆☆de)同時(shí)，是(shì)土(tǔ)地(dì)市(shì)場(chǎ₩ αng)的(de)持續量升價漲。2017年(nián)，房(fáng)地(dì λ≥)産開(kāi)發企業(yè)土(tǔ)地(dì)購(g€≥< òu)置面積25508萬平方米，比上(shàng)年(niáσ☆ ↕n)增長(cháng)15.8%；土(tǔ)地(dì)成交價款13643億元Ω↓←，增長(cháng)49.4%，增速提高(gāoπ♦↔•)2.4個(gè)百分(fēn)點。

多(duō)位業(yè)內(nèi)人(rén)士的(de)共同觀點是(£☆‍✘shì)，在經曆了(le)2016年(nián)的(de)火(huǒ)熱(rו←₹è)市(shì)場(chǎng)行(xíng)情後，₽★¶開(kāi)發商處于資金(jīn)儲備雄&β厚、補庫存意願強烈的(de)階段。因此，盡管21γ₹>07年(nián)樓市(shì)迎來(lái)整體(÷♦tǐ)調控，但(dàn)開(kāi)發商仍保持一(yī)定的→♠α‌(de)活躍度，房(fáng)地(dì)産開(kāi)發投資增幅較之前兩年↑♠♥(nián)繼續擴大(dà)。

但(dàn)各方對(duì)房(fáng)地(d>≠¥™ì)産開(kāi)發投資在2018年(nián)持消極看(kàn)法。2↓♣¥¶017年(nián)底，鏈家(jiā)研究院發布報(bào)告稱，'→∞由于貨币信貸政策的(de)收緊，棚改貨币化(huβ ÷à)的(de)支撐力量弱化(huà)，房(fáng)地(dì)産δ£ε®企業(yè)融資渠道(dào)嚴格受限，₩₹<融資成本上(shàng)升等，2018年(ni★↕án)新房(fáng)投資增速将進一(yī)步下(xià)滑。

銀(yín)行(xíng)按揭貸款收緊、嚴控開(kāi)發貸等貨币政₹→策趨緊，已對(duì)房(fáng)地(dì)産到(₩×‍dào)位資金(jīn)産生(shēng)影 "(yǐng)響。統計(jì)局數(shù)據顯示，201 ‌ε7年(nián)房(fáng)地(dì)産開β♥(kāi)發企業(yè)到(dào)位資金(jīn)π®∞♥156053億元，比上(shàng)年(ni∏•☆án)增長(cháng)8.2%。其中，國(guó)內(nèi)€€←貸款25242億元，增長(cháng)17.×‌3%；其他(tā)資金(jīn)79770✘λ≠億元，增長(cháng)8.6%。值得(de)注意的(de)是(shì)，在其λ✘他(tā)資金(jīn)中，個(gè)人(rén≈•β✔)按揭貸款為(wèi)23906億元，下(xià)降2.0%。

歐陽捷認為(wèi)，盡管2017年(nián)土(tǔ)地(dì)供應>±較2016年(nián)有(yǒu)所增加，且有(y∞>€±ǒu)望在2018年(nián)保持增加态勢，但(dàn)土(tǔ)地(d☆αì)供應結構和(hé)商品房(fáng)開(kāi)發模式的(deγ₽)變化(huà)，同樣會(huì)對(duì)房(fáng)地(dì)産投σ<↑∑資産生(shēng)影(yǐng)響。

他(tā)表示，随著(zhe)住房(fáng)制(zh¥₹±ì)度改革的(de)深入，正在形成完全産權概念的(de)商÷↔λ★品住房(fáng)供應體(tǐ)系、部分♦‌(fēn)産權的(de)共有(yǒu)産權住÷>®♣房(fáng)供應體(tǐ)系、零産權的(de)租賃住房(fáng)供應體∑γ(tǐ)系，商品房(fáng)開(kāi)發模式開(kāi)始轉變。而σ φλ集體(tǐ)土(tǔ)地(dì)開(kāi)始進入租賃住房(f÷♣ áng)市(shì)場(chǎng)，土(tǔ✘♥')地(dì)入市(shì)環節減少(shǎo)，也(yě)會(★δhuì)改變開(kāi)發商投資方式。

中國(guó)指數(shù)研究院則預計(jì)，2018年(niá←∏♣n)全國(guó)房(fáng)地(dì)産市(shì)場(c÷&≈hǎng)将呈現(xiàn)“成交回落，價格趨穩，新開↑↕↕♦(kāi)工(gōng)、投資中低(dī)速增長(♦‌≤∞cháng)”的(de)特點。商品房(f★ áng)銷售面積受到(dào)政策、貨币環境的(de)影(yǐ<₹ng)響，将出現(xiàn)回調，預計(jì)全年(nián)降σ↕幅将達到(dào)9.3%-11.3%。 ←供應方面，企業(yè)在市(shì)場(chǎng)調整時(shí)期處于&&觀望态度，補倉意願不(bù)大(dà)，拿(ná)地(dìσ₽<)投資将有(yǒu)所減少(shǎo)，房(fá©$ng)地(dì)産投資增速将在5.1%-7.1%之間(j×≥ ₽iān)。因此，多(duō)家(jiā)研究機(jī)構的(de)2018年♦≈±↑(nián)展望均預計(jì)銷售高(gāo)峰難以維持。易居研究院預測，♣♣全國(guó)房(fáng)地(dì)産開(kāi)發投資預計(jε↔♠ì)2018年(nián)增長(cháng)4%，全國(guó)商品房≤'(fáng)銷售面積預計(jì)2018年(nián)下(xi≈•à)跌7%左右。