堪稱史上(shàng)最糾結的(de)2017年(nián)樓市(sh∑&∞ì)，終于等來(lái)了(le)成績單。

1月(yuè)18日(rì)，國(guó)家(jiā)統計(jì)局公♦✔φ布了(le)2017年(nián)房(fáng)地(dì)産∞♦投資和(hé)銷售數(shù)據。

一(yī)方面，影(yǐng)響樓市(shì)多↕•§→(duō)年(nián)的(de)輪動效應依舊(jiù)發揮作(zu≠÷ò)用(yòng)。經曆了(le)2016年(✔©Ωλnián)一(yī)二線熱(rè)點城(chénγ♠"®g)市(shì)的(de)火(huǒ)熱(rè)行(xíng>λ'‍)情後，2017年(nián)樓市(shì)在三四線城(chéng)市(•‍shì)的(de)接力帶動下(xià)，商品房(fáng)銷售面積達到(dào<♥♥≈)16.9億平方米，銷售額達到(dào)13.4萬億元，雙雙創下π$(xià)曆史新高(gāo)。

另一(yī)方面，全國(guó)近(jìnσδ★)110個(gè)城(chéng)市(s$±hì)與部門(mén)（縣級以上(shàng)），發布超過270次以上(♦™shàng)的(de)調控政策，也(yě)未能(n陥≥±ng)削弱房(fáng)企補倉意願。全年(nián)房(‍✘&fáng)地(dì)産開(kāi)發投資10.9萬億元，同比增長(cháng✔σ)7%，土(tǔ)地(dì)市(shì)場(chǎng)仍然“量價齊←™漲”。

然而，随著(zhe)中央提出建立多(duō)主體(tǐ)供應、  >多(duō)渠道(dào)保障、租購(gòu)λδ并舉的(de)住房(fáng)制(zhì)度，新一(yī)輪房(fán★♣★g)改腳步漸近(jìn)。去(qù)杠杆成為(wèi)政策焦點，土£‍(tǔ)地(dì)供應模式迎來(lái)重大(dà)變化(huà✘™λ)，商品住房(fáng)不(bù)再是(shì)住房(fángσφ§ )市(shì)場(chǎng)唯一(yī)選擇，政府将不(bù) ★再是(shì)居住用(yòng)地(dì)唯一(φγ★yī)提供者。一(yī)系列重大(dà)變化(huà•↑↓)，對(duì)房(fáng)地(dì)産行(xíng)業(©♥¶yè)提出新的(de)要(yào)求。

同時(shí)，低(dī)位企穩的(de)經濟運行(xíng)宏觀背景未★♦δ變，經濟增長(cháng)對(duì)房(fáng)地(dì)産開(kāi↕↓₽)發投資的(de)依賴性仍然較強，核心城(ché®∑ng)市(shì)土(tǔ)地(dì)供應短 ♦β(duǎn)缺的(de)矛盾依舊(jiù)未解，房(f‍÷♥ áng)地(dì)産行(xíng)業(yè)發÷ 展的(de)外(wài)部環境和(hé)內(nΩ↕☆₽èi)生(shēng)機(jī)制(zhì)尚未有 ¶₹(yǒu)徹底變化(huà)。多(duō)'≈方因素對(duì)沖激蕩下(xià)，201"'8年(nián)的(de)房(fáng)地(dì)産市(sh•©ì)場(chǎng)，或存在更多(duō)變數(s₹≥✔☆hù)。

銷售數(shù)據創曆史新高(gāo)

2017年(nián)，商品房(fáng)銷售額第一(yī)次突×≠↕¥破13萬億元，商品房(fáng)銷售面積也(yě)第一(yī)次突¶Ω破16億平方米。

據中原地(dì)産分(fēn)析師(sh€‍↔ ī)張大(dà)偉測算(suàn)，從(cóng)單月(yuè)數(shù)據 §•♣來(lái)看(kàn)，2017年(nián)→←✔≥12月(yuè)的(de)商品房(fáng)銷售金(jīn)額和(hé)面₽÷←積分(fēn)别達到(dào)1.8萬億元和(hé)2.2億平方米，也α∏(yě)刷新了(le)中國(guó)房(fáng)地(dì)産市(shì₹✔★↓)場(chǎng)的(de)單月(yuè)銷售曆史記錄。

分(fēn)地(dì)域來(lái)看(kà☆≤n)，東(dōng)部地(dì)區(qū)的(de)銷售數(shù)★'據受到(dào)嚴格調控影(yǐng)響，商品房(fáng)±< 銷售面積71199萬平方米，僅比上(shàng)年(niánγε)增長(cháng)2.9%，銷售額也(yě)隻增長(cháng÷γ)6.2%，大(dà)大(dà)落後于其他(tā)地(dì)區∞•(qū)。

在輪動效應影(yǐng)響下(xià)，以三四線城(chéng)©φ市(shì)為(wèi)主的(de)中西(xī)部‌€地(dì)區(qū)，房(fáng)地(dì)産銷售十分(fēn)火(h↕£φuǒ)爆。統計(jì)局數(shù)據顯示，中西(xī)部商品¥☆•房(fáng)銷售面積分(fēn)别增長(cháng÷')12.8%和(hé)10.7%，銷售額則分(fēn)别增長(chá← ng)25.9%和(hé)21.8%。

對(duì)此，多(duō)位受訪人(rén)∏&士均表示，銷售數(shù)據創造紀錄的(de)背後，是γαγ(shì)全國(guó)房(fáng)地(dì)産市(shì)場(chǎng)¶¶γ★的(de)持續分(fēn)化(huà)。一(yī)二線過熱(rè)"₽σα城(chéng)市(shì)的(de)行(xíng)情被調控抑制(zhì)，部↑' 分(fēn)三四線城(chéng)市(shì≥₽')非調控熱(rè)點城(chéng)市(shì)→®則在2017年(nián)持續高(gāo)溫。¥$

新城(chéng)控股(35.030,&Ωεnbsp;-0.37, -1.05%)高(g&•āo)級總裁歐陽捷也(yě)認同這(zhè)一(yī₽>♥)觀點。他(tā)表示，從(cóng)銷售面積♠ δ的(de)構成來(lái)看(kàn)，2017年(nián)三四線城(ch¶  •éng)市(shì)銷售面積的(de)全國(guó)×™∞↑占比，已經從(cóng)過去(qù)的(de)60%左右上(shàn¥γ₽g)升到(dào)接近(jìn)70%。但(dàn)随著(zhe)調 <₩"控的(de)深入和(hé)信貸的(de)♠™₹®全國(guó)性收緊，三四線的(de)成交↔✔±難以持續，2018年(nián)三四線城(chéng¶δΩ)市(shì)市(shì)場(chǎng)将會(huì)迎來(lá÷λ✘i)降溫。

良好(hǎo)的(de)銷售情況也(yě)拉動了(le)去(qù)庫♦↕ ε存。統計(jì)局數(shù)據顯示，2017年(nián)商品房>β(fáng)庫存去(qù)化(huà)1.16億平方米，全年™≠‌>(nián)減少(shǎo)16.5%，與2016年(nián)初7.39億₩≈✔ε平方米的(de)曆史高(gāo)點相(xiàng)♠∏比，跌幅超過20.3%。

張大(dà)偉表示，當前房(fáng)地(dì)産去(qù)庫存任務初步完γ∑成，一(yī)二三四線城(chéng)市(shì)商品房(fán₩"g)庫存去(qù)化(huà)已十分(fē↕✘n)充分(fēn)，很(hěn)多(duō)城(c∑σβλhéng)市(shì)去(qù)化(huà)周期均在12個(​∑gè)月(yuè)以下(xià)。

在2017年(nián)底的(de)住房(fáng)工(gō₩₹δ♠ng)作(zuò)會(huì)議(yì)上(shàng)，住建δ↑™φ部強調，庫存仍然較多(duō)的(de)部分(fēn)三四線城(chéng)¶★市(shì)和(hé)縣城(chéng)要(yào)繼續做(zuò± ☆ )好(hǎo)去(qù)庫存工(gōng)作(zuò)。

歐陽捷認為(wèi)，縣城(chéng)本身$♣∑(shēn)去(qù)化(huà)能(néng)力∞₹‌較弱，地(dì)方政府的(de)土(tǔ)地(dì)财政依賴✘ 程度較高(gāo)，一(yī)旦相(xiàng)應措施未能(néng)®≥ 到(dào)位，随著(zhe)去(qù)庫存帶來(lái)的(de)行(xí¶©ng)情好(hǎo)轉，有(yǒu)可(kě)能(néng)刺激∑✘Ω當地(dì)政府大(dà)量供地(dì)，在未來(l£α​δái)形成新的(de)庫存。

投資增幅或進一(yī)步下(xià)調

在銷售數(shù)據創下(xià)曆史高(gāo)峰的(&→¥'de)同時(shí)，房(fáng)地(dì)産開(kāi)發投資增₹©​速與去(qù)年(nián)基本持平，整體(tǐ)仍大(dà)幅度"€↔α低(dī)于2015年(nián)以前水(shuǐ)♠≠↔×平。

2017年(nián)，全國(guó)房(fáng)地( ∞☆dì)産開(kāi)發投資109799億元，比上(shàng)年(niá§♠♥ n)名義增長(cháng)7.0%。房(fá←∏¶ng)地(dì)産開(kāi)發企業(yè)房(fáng ₩‌)屋施工(gōng)面積781484萬平方米， ≈↕&比上(shàng)年(nián)增長(cháng)3.0%。

投資整體(tǐ)維持中位增長(cháng)€δ∞的(de)同時(shí)，是(shì)土πσ(tǔ)地(dì)市(shì)場(chǎng)∞§™的(de)持續量升價漲。2017年(nián)，房(fáng)地(dφ §®ì)産開(kāi)發企業(yè)土(tǔ)地(dì)購(gòu)置面≤♠±積25508萬平方米，比上(shàng) ∏&>年(nián)增長(cháng)15.8%；土(&>←↑tǔ)地(dì)成交價款13643億元，增長(cháng)≤₹λ49.4%，增速提高(gāo)2.4個(gè)百分(★αfēn)點。

多(duō)位業(yè)內(nèi)人(rén>₩‌)士的(de)共同觀點是(shì)，在經曆了(le)2016 ∏σ₩年(nián)的(de)火(huǒ)熱(rè)市(s$♦ hì)場(chǎng)行(xíng)情後，開(kāi)發商處于資金(jī₹βn)儲備雄厚、補庫存意願強烈的(de)階段。§‍因此，盡管2107年(nián)樓市(shì)迎來(l↑β♠ái)整體(tǐ)調控，但(dàn)開(kāi<β)發商仍保持一(yī)定的(de)活躍度，房(fáng)地(dì)産開ε∞→(kāi)發投資增幅較之前兩年(nián)繼續擴大(dà)。

但(dàn)各方對(duì)房(fáng)地(dì)産開(kāi)π÷ε 發投資在2018年(nián)持消極看(kà ₹n)法。2017年(nián)底，鏈家(jiā)研究院發布報(®≥♥bào)告稱，由于貨币信貸政策的(de)收緊‌δ，棚改貨币化(huà)的(de)支撐力量★•‍弱化(huà)，房(fáng)地(dì)産企業(yè)融₹→β資渠道(dào)嚴格受限，融資成本上(shàng)升等，2018年(n↓ ián)新房(fáng)投資增速将進一(yī)步下(xλ€←₹ià)滑。

銀(yín)行(xíng)按揭貸款收緊、嚴控開(k₽¥£āi)發貸等貨币政策趨緊，已對(duì)房(fáng)地(dì)産≈δ到(dào)位資金(jīn)産生(shēng)影(yǐng)響。÷π←統計(jì)局數(shù)據顯示，2017年ε≥" (nián)房(fáng)地(dì)産開(kāi)發企業(yè)到(dào¥₽§)位資金(jīn)156053億元，比上(shàng)年(nián)增長(cγφháng)8.2%。其中，國(guó)內(nè≈☆αδi)貸款25242億元，增長(cháng)σ★ε17.3%；其他(tā)資金(jīn)79770億元，Ω'₩ε增長(cháng)8.6%。值得(de)注意的(de)是(shì)，在其​✘<他(tā)資金(jīn)中，個(gè)人(rén)按揭貸款為(wèi)••γ23906億元，下(xià)降2.0%。

歐陽捷認為(wèi)，盡管2017年(n±€ián)土(tǔ)地(dì)供應較2016年(nián)∑σ★有(yǒu)所增加，且有(yǒu)望在2018年(nián)φ>保持增加态勢，但(dàn)土(tǔ)地(dì)供應結→‍π♦構和(hé)商品房(fáng)開(kāi)發模式的(de)變化(h<₹uà)，同樣會(huì)對(duì)房(f÷♠¶<áng)地(dì)産投資産生(shēng)影(yǐng)響。

他(tā)表示，随著(zhe)住房(fáng)制(zhì)度改革的(<Ω÷de)深入，正在形成完全産權概念的(de)商品住房(fáng)供±♥ 應體(tǐ)系、部分(fēn)産權的(de)共有(≠ yǒu)産權住房(fáng)供應體(tǐ)系、零産權的(de)租賃住房 ∏©•(fáng)供應體(tǐ)系，商品房(fáng)開 '♣(kāi)發模式開(kāi)始轉變。而集體(tǐ)土(tǔ)地(dì)開(kā£↑♥βi)始進入租賃住房(fáng)市(shì)場(chǎng♣π∑π)，土(tǔ)地(dì)入市(shì)環節減少‌§Ωφ(shǎo)，也(yě)會(huì)改變開(kāi)發商投資方式。

中國(guó)指數(shù)研究院則預計(jì)，20≥§18年(nián)全國(guó)房(fáng)地(d ¥'φì)産市(shì)場(chǎng)将呈現(xiàn)“成交回落，價€♠★格趨穩，新開(kāi)工(gōng)、投資中低(dī)速增®λ&≠長(cháng)”的(de)特點。商品房(fáng)銷售面積受到(dào)≥₽ 政策、貨币環境的(de)影(yǐng)響，将出現(xiàn)回調，預計(jì)δλ全年(nián)降幅将達到(dào)9.≤₽β3%-11.3%。供應方面，企業(yè)在市(shì)場(chǎng)調整時↔<α(shí)期處于觀望态度，補倉意願不(bù)大(dà)，拿(ná)地€♣‍(dì)投資将有(yǒu)所減少(shǎo)，房(fán✔‌g)地(dì)産投資增速将在5.1%-7.1%之間(j>"φiān)。因此，多(duō)家(jiā)研究機(jī)構的(de)2♦β§018年(nián)展望均預計(jì)銷售高(gāo)峰難以維持。易居研究院預←‍測，全國(guó)房(fáng)地(dì)産開(kāi)發投資預計(jìΩ★)2018年(nián)增長(cháng)4%，<§'©全國(guó)商品房(fáng)銷售面積預計(jì∞≈)2018年(nián)下(xià)跌7%左右。♣©δ₩