今年(nián)以來(lái)，在中央“房(fáng)住₩>φλ不(bù)炒”的(de)調控精神指導下(xià)，多(duō)地(dì)因城(∑✘© chéng)施策、分(fēn)類調控政策頻(pín)出。✘÷®✘特别是(shì)近(jìn)一(yī)段時♣‌₽(shí)間(jiān)，部分(fēn)城(chéng)市(shì)樓市(sh÷€ì)出現(xiàn)過熱(rè)苗頭，投機(jī)炒作(zuò)有(σ←♥yǒu)所擡頭，引起了(le)中央政府的(de)高(★§gāo)度重視(shì)，在住建部及時(shí)約談了¥€ ∏(le)12個(gè)城(chéng)市(shì)，再次重申 γ調控力度不(bù)放(fàng)松并出台6大(dà)調控措施後，多(du¶ ₽ō)地(dì)調控再次密集加碼，進一(yī)步封堵炒§$§±房(fáng)“漏洞”。随著(zhe)近(jìn)日(r£×‍​ì)住建部等七部委在30個(gè)城(chéng)市(shì)先行(™✘xíng)開(kāi)展治理(lǐ)房(fánδ®g)地(dì)産市(shì)場(chǎng)亂象專項γ £行(xíng)動，全國(guó)房(fáng)地(dì)産調控步入新階β÷↓段，“房(fáng)住不(bù)炒”落實進入關鍵期。

本輪樓市(shì)調控可(kě)謂範圍大(dà)、頻(pín)₽​>率高(gāo)、力度強，哪裡(lǐ)過熱(rèδβ☆☆)哪裡(lǐ)就(jiù)有(yǒu)政策出台。據中原地(dì)産研究中心統計♣€εβ(jì)，年(nián)內(nèi)房(fá↑∞₩©ng)地(dì)産累計(jì)調控政策發布 ♣♠£次數(shù)已經超過180次。貝殼研究₹β↔γ院進一(yī)步統計(jì)，自(zì)2016年(nián)四季度開(k<'āi)始的(de)本輪調控至今，全國(guó)累計(jì)73個(g >è)城(chéng)市(shì)進行(xíng∑✔ )了(le)調控，出台了(le)135條↕∏限購(gòu)政策，176條限貸政策，15個(gè)城(chén §g)市(shì)實行(xíng)認房(fáng)認貸÷Ω ，51個(gè)城(chéng)市(shì)外(wài)加海(hǎi)南(ná↕ ≥n)全省實行(xíng)限售。其中，北(běi)京 ×共計(jì)發布調控政策30餘次，海(hǎi)南(nán>®¥$)從(cóng)去(qù)年(nián)調控以來(lá↑ €βi)共出台了(le)14次調控政策。

接受證券時(shí)報(bào)記者采訪的(de)業(§εyè)內(nèi)人(rén)士認為(wèi)，下(xià)半年(n∏∑♦ián)樓市(shì)調控政策依然從(cóng)緊，經過住建部∞€等七部委聯合整治後，在資金(jīn)面收緊的(de)背景下(xià)，樓&✘‌市(shì)或迎來(lái)真正拐點。

投機(jī)炒房(fáng)擡頭

調控堵漏升級

上(shàng)半年(nián)，多(duō)地(dì)樓市(∞≤↔☆shì)調控持續收緊，部分(fēn)弱二線和(hé)三四線城(chénα ≥g)市(shì)紛紛出台新政，這(zhè)些(xiē)城(<£chéng)市(shì)多(duō)為(w∑δ↓✘èi)前期房(fáng)價漲幅較大(dà)的(de)城(cσ∞héng)市(shì)，如(rú)東(d&✘δōng)北(běi)、西(xī)北(běi)、西(xī)南(nán)等省會(β‌λhuì)城(chéng)市(shì)及海(hǎi)南 <≤(nán)等有(yǒu)利好(hǎo)政策預期的(de)地(dì)區(‍€qū)。盡管在持續調控下(xià)全國(guó)樓市(shì)整體​σ(tǐ)平穩，部分(fēn)前期調控徹底或經曆多(duō)輪加碼的(de)城(™γ★£chéng)市(shì)市(shì)場(chǎng)降溫明(míngφγ)顯，但(dàn)仍有(yǒu)部分(fēn)地(dì)區(qū)出現(xià÷ε≤n)了(le)過熱(rè)苗頭，“搶房(fáng)大(dà)戰”不(bù)斷上✔δ(shàng)演，原因除了(le)部分(fēn)城(chéng)市(s<÷hì)政策環境相(xiàng)對(duì)寬松外(wài)， Ωγ還(hái)與有(yǒu)些(xiē)城(ch™≠γ↑éng)市(shì)實行(xíng)了(→ δ¥le)人(rén)才政策有(yǒu)關，再加上(shàng)新房≈Ω‌£(fáng)限價政策造成的(de)一(y↑$ī)二手房(fáng)價倒挂現(xiàn€≤∏♣)象嚴重，更加激化(huà)了(le)供需矛盾，特别是(s ↓≈hì)重慶、沈陽、長(cháng)沙、西(xī)安、杭州等地(dì)樓市(sh<←≠☆ì)明(míng)顯升溫，市(shì)場(chǎng)交易活躍、量價齊升←¥©™。

“上(shàng)半年(nián)，部分(fē≤→ n)熱(rè)門(mén)城(chéng)市(Ω©shì)實行(xíng)限價之後，搶房(fáng)比較火(huǒ)爆，所以€¶ "有(yǒu)些(xiē)城(chéng)市&♦©(shì)出台搖号制(zhì)度，搖号反而使整個(gè)新房(fáng)γ≠ 銷售更加火(huǒ)爆，成千甚至上(shàng)萬人(rén)去(qù) ​>參與搖号成為(wèi)熱(rè)門(mén)二線城(chéng)市(shì)典↔★¥<型的(de)市(shì)場(chǎng)現(xiàn)象₩"×↓，圍繞搖号又(yòu)有(yǒu)些(xiē)政策出來(lái)，如(rú ‍)優先本地(dì)無房(fáng)戶、剛需買房(fáε↕¶€ng)等，但(dàn)依然出現(xiàn)很∑≤(hěn)多(duō)亂象。”上(shàng)海(hǎi)易居房(fán£₩g)地(dì)産研究院副院長(cháng)楊紅(hóng)旭接受記者∏"✘Ω采訪時(shí)說(shuō)。

“五一(yī)”前後，住建部先後約談了(le)西>↑∞→(xī)安、海(hǎi)口、三亞、長(cháng)春、哈爾濱、昆明(míng•ε↔)、大(dà)連、貴陽、徐州、佛山(shān)、≠δ÷∏成都(dōu)、太原等12個(gè)城(chéng)市(shì)，又(yòσ↑€u)于5月(yuè)19日(rì)重申堅持房(fáng)地(dì)産調控₹≤目标不(bù)動搖、力度不(bù)放(fàng)松，并對(duì)進一(yī)÷"π步做(zuò)好(hǎo)房(fáng)地(d→©σì)産調控工(gōng)作(zuò)提出6大(dà)具體(tǐ)措施→α，從(cóng)規劃、供應、資金(jīn)、預₩δ§期、執行(xíng)等關鍵方面提出明(míng)确要(yào)求，這(z☆♣≤hè)也(yě)是(shì)住建部年(n​>ián)內(nèi)第四次對(duì)房>φ <(fáng)地(dì)産調控表明(míng)堅決态度。

盡管如(rú)此，6月(yuè)公布的(de)5月(yuè)7™♣0城(chéng)房(fáng)價數(shù)據環比漲幅仍£₩☆γ進一(yī)步擴大(dà)，而且部分(fēn)城(chéng♠↓)市(shì)搖号搶房(fáng)背後的(de)市'"∏§(shì)場(chǎng)亂象屢禁不(bù♣>→)止，調控壓力繼續增大(dà)。6月(yuè)24日(rì)西(xī)安發文←•(wén)規範交易秩序，提出暫停企事(shì)業(yè)單位在限購(gπ←'∏òu)區(qū)域購(gòu)買住房(fáng)λ↓，成為(wèi)全國(guó)首個(gè)對(duì)公司購(gòu)房(f≤>áng)進行(xíng)管控的(de)城(chéng)市(shì)。随☆€₩後杭州、長(cháng)沙也(yě)暫停了(le)企業(yè)在限購(♥λ↓✔gòu)區(qū)域購(gòu)房(fáng)，長(cháng ')沙還(hái)在限公司的(de)基礎上(shàng≥δ )，增加了(le)限離(lí)婚、限新落戶、限β↓Ω'未成年(nián)等限購(gòu)方面的‍₩↓™(de)“堵漏”措施，同時(shí)規定個(gè)人(rén)•∑α購(gòu)房(fáng)4年(nián)限售，公司已購(gòΩ λ®u)房(fáng)5年(nián)限售。

6月(yuè)28日(rì)，住建部等七部門(mén)聯合發文(wé¥& n)，将于7月(yuè)初至12月(yuè)底在30個(g₩​è)城(chéng)市(shì)先行(xíng)開(♠δ​÷kāi)展治理(lǐ)房(fáng)地(dì)産市(‍↕₹&shì)場(chǎng)亂象專項行(xíng)動，打擊重點包括投機(✘>jī)炒房(fáng)、房(fáng)地(dì)産“黑(hē♦←★i)中介”、違法違規房(fáng)地(dì)産開(kāi)發企業(yè)和(hβ∑♠é)虛假房(fáng)地(dì)産廣告等四個(gè)>≠φ€方面。這(zhè)30個(gè)城(chéng)市 × π(shì)包括北(běi)上(shàng)廣深等16個(→™gè)熱(rè)點城(chéng)市(shì)，還(hái)包括一(yī)些(γ§xiē)潛在熱(rè)點城(chéng)市(shì)、媒體(tǐ)曝光(guā÷♣↕ng)違法違規行(xíng)為(wèi)較多(duō)的(de)地(dìπ£)方以及一(yī)些(xiē)已經在進行(xíng) •€違法違規行(xíng)為(wèi)整治的(d↕πΩe)城(chéng)市(shì)。其中，✔ε±π重慶、武漢、長(cháng)沙于同日(rì)再次調控加碼，長(chá✔♥ng)沙随後又(yòu)緊急對(duì)此前人(rén)才落戶購(gò ♦u)房(fáng)政策“打補丁”，要(yào)求不(bùσ 'λ)受購(gòu)房(fáng)限制(zh÷≈ì)的(de)人(rén)才至少(shǎo)博士、正高(gāo)職稱以上(s&→©♦hàng)。至此，樓市(shì)調控進入¶ ↕“反炒房(fáng)”新階段。

不(bù)過，對(duì)于上(shàng<§♦←)半年(nián)部分(fēn)城(chéng)∏‌​ 市(shì)樓市(shì)的(de)“熱(rè)”，貝殼研究院首席分(‌£→fēn)析師(shī)許小(xiǎo)樂λ‌₹Ω(yuè)則認為(wèi)，這(zhè)隻是(shì)表面上©™✔♣(shàng)看(kàn)起來(lái)挺熱(rè)&$>Ω鬧，實際與受限價影(yǐng)響的(de)☆π新房(fáng)市(shì)場(chǎng)相(xiàn↑☆g)比，整體(tǐ)二手房(fáng)市(shì)場(chǎngλ✔β)并沒有(yǒu)那(nà)麽熱(rè)，而是(shì)以穩為(wσ§₽èi)主，甚至部分(fēn)城(chéng)市(shì)已經出現(xiànβ✘)了(le)穩中有(yǒu)落。“你(nǐ)見(jiàn)到★≠€(dào)的(de)熱(rè)不(bù)一(yī)定是(shì)真的(de±​)熱(rè)。”他(tā)對(duì)記者說(shuō)。

許小(xiǎo)樂(yuè)舉例說(shuō)，成都(dōu)此前表 §↕面上(shàng)看(kàn)市(shì)場(cγ↓×hǎng)很(hěn)火(huǒ)熱(rè)，大& ₩•(dà)家(jiā)都(dōu)在排隊搶著(zhe)β∏₽搖号，其實這(zhè)隻能(néng)用(yòng)“熱(rè)鬧”來(lá ↕i)形容，實際成都(dōu)的(de)量和(hé)價都(dōu♠βεα)是(shì)往下(xià)走的(de)。北(✔¶ běi)京5月(yuè)市(shì)場(chǎng)成交量™♠♦的(de)回溫，除了(le)需求的(de)自(‍↓↕zì)然釋放(fàng)外(wài)，也(yě)與政'¶∞α策刺激有(yǒu)關，但(dàn)這(zhè)種小(xiǎo)幅升溫≈ε₹&态勢是(shì)可(kě)控的(de)，并不(bù)是(s$≠hì)居民(mín)再度加杠杆帶來(láδ>×™i)的(de)。另外(wài)，重慶購(g↕πòu)房(fáng)者中戶籍人(rén)群占比下(xi← ≈Ωà)降，非川渝戶籍人(rén)群占比提升，市(shì)場(c  Ω∞hǎng)升溫一(yī)定程度上(shàng)由≠β₹₩投資驅動；天津、杭州由于人(rén)才吸引政策或搖号引發的(de)市(s><↑hì)場(chǎng)預期增強進而導緻未來(lái)需求前置∑≥引起市(shì)場(chǎng)升溫。他(tā)認為(wèi)， →限價、搖号造成的(de)需求釋放(fàng)實際上(shàng)是(shìδ‌☆)“管制(zhì)型繁榮”，人(rén)才​≤引進政策是(shì)将外(wài)來(lái)的(de)、Ω'→未來(lái)的(de)需求前置到(dào)當下(xià)δ∑β，兩種市(shì)場(chǎng)需求都(dōu)不(bù)具有(yǒ₹ ε£u)持續性。

政策依然從(cóng)緊

市(shì)場(chǎng)或迎拐點

上(shàng)半年(nián)，樓市(shì)調控的(de)邊際效應在逐漸♠γ遞減，并且已經出現(xiàn)了(le)♦©÷一(yī)些(xiē)新的(de)問(wèn)題，也(yě)引起了↓™™(le)市(shì)場(chǎng)對(duì)于限∑•∞✘價等行(xíng)政調控政策是(shì)否該退出的(de)争論，下λ<≥±(xià)半年(nián)的(de)政策走向備受關注。

“下(xià)半年(nián)政策依然從(cóng)緊，還♦♠(hái)會(huì)有(yǒu)些(xiē)城(chéng)市(sh§¥•≥ì)陸續出台抑制(zhì)房(fáng)價的(de)政策，包括弱二線÷↑£•和(hé)三四線城(chéng)市(shì'↑)，也(yě)包括一(yī)些(xiē)原來(lái)樓市(  shì)沒真正降溫的(de)熱(rè)門(mé ±&n)二線城(chéng)市(shì)甚至一(yī)線城(ché ←↔≈ng)市(shì)，如(rú)深圳、廣州也(yě)有(yǒu)可(kě)能δλ↓(néng)出台小(xiǎo)的(de)補丁政策。”楊紅(hóng)旭對(du™÷σ£ì)證券時(shí)報(bào)記者表示，$δ這(zhè)些(xiē)補丁政策包括企業(yè)購(gòu)房(fá÷πng)納入到(dào)限購(gòu)範疇內(nèi)，<λγ離(lí)婚一(yī)年(nián)或兩年(nβ¥↑↑ián)內(nèi)限制(zhì)購(gòu)房(fáng)π™。另外(wài)，某些(xiē)熱(rè)門(mén)城(c‌ ₽↓héng)市(shì)引進大(dà)量大(dà)學生(shēng)和(δ₹σ≤hé)人(rén)才，估計(jì)會(huì)學習(xí)成都(dōu)和( σhé)長(cháng)沙，對(duì)于新入戶者設定門(mén)檻，達到(π‍©σdào)一(yī)定人(rén)才級别才能(néng)落戶，否則需→Ω要(yào)繳社保一(yī)年(nián)或兩年(≈σ‌nián)才能(néng)買房(fáng)。

楊紅(hóng)旭還(hái)認為(wèi)，住建π"部等七部委對(duì)房(fáng)地(dì)産市(sh>¶↑÷ì)場(chǎng)亂象專項整治，會(huì)要(☆↓Ωyào)求地(dì)方政府出執行(xíng)細則，有(yǒu)πγ些(xiē)地(dì)方政府可(kě)能(néng)會(huì)重申和≤>↕(hé)強調既有(yǒu)政策，有(yǒu)些(xiē)地(dì)方政府可(k↑∞ě)能(néng)會(huì)加一(yī)些(xiē)×☆內(nèi)容，如(rú)已經提前出台政策 π$的(de)長(cháng)沙，在限購(gòu)™α↓方面增加“堵漏”措施，而重慶基本是(shì)重申強調為(wèi)∑‍'主。他(tā)預計(jì)，接下(xià)來(lái)名單中的(de)30個(↔£gè)城(chéng)市(shì)多(duō)數(shù)會(hu≤λì)出台細則，上(shàng)海(hǎi)、北(běi)京等降溫比較明®"(míng)顯的(de)城(chéng)市(≈εshì)也(yě)可(kě)能(néng)不(bù)€¥出細則，而那(nà)些(xiē)沒在30城(ché>‍✘ng)名單內(nèi)的(de)城(chéng)市(s'γ✘hì)，如(rú)果市(shì)場(chǎng)過熱(rβ è)也(yě)會(huì)出新政。預計(jì)下(xià)半年(nβ♣δián)陸續會(huì)有(yǒu)幾十個(gè)城(chéng)市(sΩ≠βhì)出台新政或文(wén)件(jiàn)重申強‍&調，市(shì)場(chǎng)降溫壓力就(ji€← ♠ù)會(huì)增加。

在許小(xiǎo)樂(yuè)看(kàn)來(lái)，短(₹÷‌≈duǎn)期的(de)管制(zhì)型調控退出需滿足三個✔↔(gè)條件(jiàn)，即市(shì)場(chǎng)已經基本穩定、居民(m☆÷♣ín)購(gòu)房(fáng)杠杆得(d​≈λe)到(dào)有(yǒu)效控制(zhì)、長(chá€'δ™ng)效機(jī)制(zhì)能(néng)夠有(yǒu)效銜接✔∞σ✔。而目前這(zhè)幾個(gè)條件(jiàn)尚不(bù)能(nén™∑€g)夠充分(fēn)滿足，因此，下(xià)半年(nián¥®π)政策将維持偏緊态勢，熱(rè)點城(chéng)市(shì)的 λ(de)行(xíng)政管控仍将保持，可(kě)能(n σ♥éng)的(de)政策選項包括嚴格控制(zhì)信貸§£→↓進入房(fáng)地(dì)産，嚴格限定居民(mín•✘∑•)過度加杠杆；更多(duō)城(chéng)市(sh®∏≤¥ì)可(kě)能(néng)跟進禁止企業(yè)購(g✔π§↕òu)房(fáng)的(de)補漏洞；人(rén)才引進政策與購‍✔(gòu)房(fáng)資質脫鈎，如(rú)要(yào)求交一(yī)定年(n"→>∏ián)限的(de)社保；限價政策可(kě)能(néng)↑>逐步退出。

對(duì)于下(xià)半年(nián)的(de)市(shì)場(chǎnε‍g)預期，許小(xiǎo)樂(yuè)認為(wèi)，從(↑‌ cóng)資金(jīn)流的(de)角度看φ (kàn)，支撐短(duǎn)期市(shì)場(chǎng)的(de)因素©≥都(dōu)在走弱，包括居民(mín)端房(fáng)貸利率維δ‍₹持上(shàng)行(xíng)态勢，企業(yè)端融資₽σ♣™繼續受到(dào)抑制(zhì)，棚改貨币化(huà)高(gāo)位♥♠÷放(fàng)緩，人(rén)才引進政策和(hé)學區(qū)房(fánα©≥g)政策的(de)刺激效用(yòng)衰減。“從(cóng)成都(♦>dōu)、天津等城(chéng)市(shìε☆✔δ)的(de)經驗看(kàn)，人(rén)才引進政策造成的(de)市(shì)♥≥•場(chǎng)需求釋放(fàng)是(shì)短≥←(duǎn)期的(de)，政策的(de)→∑≈∑效果邊際減弱，天津最明(míng)顯，在‘海(hǎi)河(hé)英才計(j​£ì)劃’發布當周，天津鏈家(jiā)二手房(fáng)₹&&成交量環比大(dà)幅增加283%，此後則逐周下(xià)滑，且已回複到(dε ào)人(rén)才政策發布前水(shuǐ)平。”他♥≠♣(tā)說(shuō)，因此，下(xià)半年 ₹(nián)二手房(fáng)市(shì)場(chǎng•→♠®)下(xià)行(xíng)壓力略大(dà'∏≠)于上(shàng)行(xíng)動力，總體(tǐ)二手房↔≤(fáng)市(shì)場(chǎng)趨穩或略向下(xià)₹∑≠。

“今年(nián)下(xià)半年(nián)市(shì)場(c≤♥ ♣hǎng)将迎來(lái)真正拐點，一(y↔£$ī)方面，全國(guó)新房(fáng)市(shì)↔≠•場(chǎng)銷售增速将由正增長(cháng)轉為(wèi)負增長(‍♠¥cháng)，另外(wài)，這(zhè)些(xiē)熱(rè)門(mé‍λ©♥n)城(chéng)市(shì)經過這(zhè)次市(sh÷σ→γì)場(chǎng)秩序整頓後，也(yě)包含棚改資金(✘↔↓βjīn)面收緊，下(xià)半年(nián)‍₩會(huì)出現(xiàn)真正的(de)市(s™γhì)場(chǎng)拐點。”楊紅(hóng)旭對(duì)記者說(shuō)₹δ。