每經記者 吳若凡   &n₩"Ω&bsp;每經編輯 魏文(wén)藝

在各地(dì)樓市(shì)調控趨密趨嚴、融資收緊的(d∑<α∏e)背景下(xià)，2018年(nián)上(shàng)半年(nián€←)，規模房(fáng)企的(de)日(rì)子(zǐ)并不(★•bù)好(hǎo)過。但(dàn)各機(jī)構發布的(de)上​‍£♣(shàng)半年(nián)房(fáng₽✔₹)企銷售業(yè)績數(shù)據顯示，行(xí &‌ng)業(yè)的(de)集中度進一(yī)步加劇(jù)，δ>σ“強者恒強”格局将持續發酵。

在趨嚴調控之下(xià)，房(fáng)地(dì)産行(π₩↑∑xíng)業(yè)的(de)規模增速正逐漸下(xià)滑。與之相(xià"₽α&ng)對(duì)應的(de)，房(fáng)地(dì)産行(xíng)§λ業(yè)加速集中，而推動行(xíng)業(yè)規模加速£σ集中的(de)高(gāo)周轉模式，在政策輪番加碼下(xià↓≈©↓)正在經受考驗。

2018年(nián)樓市(shì)下(©$xià)半場(chǎng)，房(fáng)企的(de)高(gāo)周轉之路λ€≠(lù)能(néng)否順暢？誰将會(huì)在這(zhè$≈γ≈)場(chǎng)激烈的(de)目标“搏弈”中勝出？

進入7月(yuè)，多(duō)家(jiā)機(jī)構陸續發布房(fáng)≠₹✘企上(shàng)半年(nián)的(de)銷♣↕↕&售等行(xíng)業(yè)排名。各家(jiā)榜®$‌♦單無一(yī)例外(wài)都(dōu)呈現(xiàn)出Ω♣©σ行(xíng)業(yè)“集中化(huà)”的(de)趨勢，無論是λ↓(shì)銷售規模、土(tǔ)地(dì)儲備還(háδΩ'i)是(shì)資金(jīn)，流動導向α♦→​更加明(míng)顯。

克而瑞半年(nián)度榜單就(jiù)顯示，上(shàng)半年(niá§→n)TOP100房(fáng)企整體(tǐ)銷≠→₹售規模近(jìn)4.6萬億元，同比增長(c€>✘↓háng)36.5%。集中度達到(dào)曆史新高(gāo)度，TOP10↕σ¥©0房(fáng)企行(xíng)業(yè)占比上(shàng±♠σ)升至69.3%。其中TOP10房(fáng)企銷售在百強中占比達到(dàoφ₽)43%，對(duì)應企業(yè)的(de)新增貨β ♥∞值占比更是(shì)達到(dào)了(le)53%；TOP30以後房(f↓‌∑áng)企動力稍弱，銷售金(jīn)額集中度顯•Ω著高(gāo)于新增貨值，未來(lái)“強者恒強”格局•₹<φ将持續發酵。

對(duì)于下(xià)半年(nián)的(de)房(fáng)企搏弈™£✔α，歐陽捷告訴《每日(rì)經濟新聞》記者，在融資不(bù)暢的(d₽ λe)背景下(xià)，房(fáng)企追求規模增長(cháng)，唯有(yǒu♦→σ★)高(gāo)周轉才是(shì)“助推器(₹<qì)”。快(kuài)投資、快(kuài)開(kāi)發、☆ ​∑快(kuài)銷售、快(kuài)回籠是(shì)房(fánδ✘g)企高(gāo)周轉的(de)“四把快(kuài)刀(dāo)”。

同策咨詢張宏偉預計(jì)，出于回款目标壓力、資金(jīn)兌✔λ付壓力與資本市(shì)場(chǎng)“↕®λ借新還(hái)舊(jiù)”渠道(dào)收緊等¥₩$₹因素，下(xià)半年(nián)更多(duō)房(fáng)企可(kě)♦​‍&能(néng)會(huì)放(fàng)棄自(zì)己的(‍¶de)價格“底線”，甚至會(huì)有(yǒu)→§企業(yè)因為(wèi)資金(jīn)兌付壓↔€♥力而主動降價銷售。

房(fáng)企融資維持低(dī)位

根據同策研究院監測，2018年(nián)6β‌₽☆月(yuè)，40家(jiā)典型上(shàng)市(shì)↓±≤☆房(fáng)企完成融資金(jīn)額折合人(rén)民(mín)币共計(α<≠→jì)506.85億元，雖然環比5月(yuè)（451.17億元）增加δ∏了(le)12.34%，但(dàn)5月(yuè)房(fáng)≠'♥→企融資出現(xiàn)“驟降”。目前房(fáng)企融資總額依然低(dī)位<₽運行(xíng)，不(bù)及去(qù)年(nián)水(shuǐ)平。

尤其是(shì)企業(yè)外(wài)債，由于發改委限制(zh♥​♥✔ì)境外(wài)發債投資境內(nèi)房≤↑β↕(fáng)地(dì)産，房(fáng)企提前“±÷€ 蓄水(shuǐ)”的(de)重要(yào)渠道(dào)被切斷。

同策研究院的(de)數(shù)據顯示，6月(&≥yuè)份共有(yǒu)5家(jiā)房(fáσ¥♣♦ng)企完成9筆(bǐ)融資，監測房(fáng)企發行(xíng)公司債₩®&融資總額為(wèi)187.57億元，環比增加22βδ≤γ1.48%，融資總額占比36.97%。融資金(jīn)額雖較上(sh ♣àng)月(yuè)呈現(xiàn)較大(dà)幅度上(shàng)升，但(​¥dàn)多(duō)為(wèi)已過審公司發行(xíng)的→&(de)第二期、第三期公司債券，實際新增發債數(sh↓∏ù)額并不(bù)樂(yuè)觀。

與此同時(shí)，境外(wài)發債環境更加嚴峻，6月(yuè)境外§≥™(wài)發行(xíng)占比進一(yī)步走低(dī)。6月(yuè)發•€∏ 行(xíng)的(de)公司債中，境內(nèi)發行(xíδ∑↔ng)161.10億元，境外(wài)發行(xíng)26.47億元人(rén&ε∑)民(mín)币，境外(wài)發行(xíng)占∑♦₽比僅為(wèi)14.11%（5月(yuè)境外(wài)發行(xíng±©)占比31.45%）。

後續融資的(de)難度隻增不(bù)減。張宏偉直言，ε♠¥₹住建部等部委的(de)樓市(shì)嚴查行(xí₹≥λng)動會(huì)影(yǐng)響下(xià)半年(nián"✘©)的(de)銷售預期，進而影(yǐng)響房(fáng€¥)企回款速度。預計(jì)接下(xià)來(lái)房(fáng)企資σ↑≠金(jīn)面将越來(lái)越緊張。

融創中國(guó)執行(xíng)總裁、東(dōng)南(náα<≤n)區(qū)域總裁王鵬在媒體(tǐ)懇談會(huì)上(shàngαΩ)接受《每日(rì)經濟新聞》記者采訪時(shí)表示，企業(yè)無σ ‌δ論大(dà)小(xiǎo)，資金(jīn)永遠(yuǎn)是(shì)第一 λβ(yī)位的(de)。

某TOP10房(fáng)企內(nèi)部人(rén)士也(€÷yě)向《每日(rì)經濟新聞》記者表示，即γ©便項目利潤轉負，也(yě)要(yào)搶現(xiàn)金(jīn)流§×←π。而該房(fáng)企區(qū)域老(lǎo)總面對(duì)記者£&<€問(wèn)及的(de)“下(xià)半年(nián)業(yè)績目标”，™₽則諱莫如(rú)深。

　下(xià)半年(nián)或現(xiàn)主動降價

在此情況下(xià)，房(fáng)企究☆&∏竟該如(rú)何運作(zuò)，保證今年(nián)業(yè)績底線？

張宏偉告訴記者，預計(jì)2018年(nián)三季度，出于回款目标'₽₹∑壓力、資金(jīn)兌付壓力與資本市(shì)場(ch≈→§ǎng)“借新還(hái)舊(jiù)”渠道(dào)收緊等因素，更多(du£→≈ō)房(fáng)企可(kě)能(néng‍ δ₹)會(huì)放(fàng)棄自(zì)己的(♥★de)價格“底線”，甚至會(huì)有(yǒu)企業(yè)因為(wèi)'§資金(jīn)兌付壓力而主動降價。

不(bù)過，安居客首席房(fáng)地(dì)産分(fēn)析師(‌↕shī)張波認為(wèi)，房(fáng)企主動降價出現(xiàn)的(de​≤π↑)區(qū)域可(kě)能(néng)會(huì)增加‍> ✘，但(dàn)“大(dà)幅降價”的(de)情況≤∞不(bù)太可(kě)能(néng)大(dà)規模出現(xiàn)。

房(fáng)企主動降價或出現(xiàn)在以下(xià)幾類情況：©₹≤第一(yī)是(shì)主要(yào)依賴一(yī)線城(chéng)≠↔"市(shì)去(qù)化(huà)的(de)衛星城(chéng±±→)，限購(gòu)政策持續從(cóng)嚴，導緻αελ±購(gòu)房(fáng)人(rén)群大(dà)量減少(£∞✘shǎo)；第二是(shì)部分(fēn)三四線城&↕©∞(chéng)市(shì)受棚改政策變化(huà)影(yǐng♥☆)響，去(qù)化(huà)變慢(màn)引發降₩♣價；第三是(shì)由于房(fáng)企自(zì)身(shēn)原因，這§∑(zhè)類情況較為(wèi)複雜(zá)，包括資金(jīn)壓力或銷售φ→←業(yè)績壓力等多(duō)種因素。

新城(chéng)控股高(gāo)級副總裁歐陽捷告訴《每日(δδ≥rì)經濟新聞》記者，中小(xiǎo)房(fángβφ→≈)企的(de)應對(duì)之策可(kě)以有(yǒu)四個(gè♥♥>)方面：

有(yǒu)些(xiē)小(xiǎo)而美(mě↕&₩i)的(de)房(fáng)企具有(yǒu)獨特的(♣₩€<de)産品市(shì)場(chǎng)競争力，在三四線城(ch>↓éng)市(shì)屬于本地(dì)龍頭房(•∑πfáng)企，既便是(shì)全國(guó)性大(dà)房(fáng)企β¶≈÷進入也(yě)不(bù)懼競争，依然可(kě)以繼續發展；缺乏競争能(™∑¶néng)力、但(dàn)有(yǒu)土(tǔ)地(dì)資源↕→§☆的(de)中小(xiǎo)房(fáng)企，則可(kě)以尋求與 ♠大(dà)房(fáng)企合作(zuò)開(kāi)發，減少(shǎo☆γ)經營風(fēng)險，降低(dī)負債；而∑Ω∞®一(yī)些(xiē)既無獨特能(néng)力又(yòu)無土(tǔ) ♠≥地(dì)資源的(de)房(fáng)企可(kě)以繼續下(xià)≤☆≥沉，在三四線城(chéng)市(shì)做(zuò)σ•±π不(bù)了(le)老(lǎo)大(dà)，到(dào)≈ α五六線城(chéng)市(shì)或許可(Ω>∞kě)以做(zuò)大(dà)。

“最後，實在不(bù)行(xíng)，就(jiù)應該選β →擇退出房(fáng)地(dì)産開(kāi)發，早退比晚退好(₹•≤hǎo)。轉向地(dì)産基金(jīn)等方面更好(hǎo)，畢竟開₩₩(kāi)發商到(dào)這(zhè)一(y↕∏ī)領域，既熟悉開(kāi)發流程，又(yòu)積累了(le)一(yī)定人(δ$rén)脈積累，也(yě)最懂(dǒng)開(kāi§¥€)發商的(de)痛。”歐陽捷表示。

不(bù)過就(jiù)投資區(qū)域而言，融創中國(guó)東(₹✘dōng)南(nán)區(qū)域集團副總裁楊貴司認為(wèi)，随著(zhe©• $)中西(xī)部城(chéng)區(qū)樓市(shì)政策收緊、市¥λ(shì)場(chǎng)風(fēng)險加大(↓¥dà)，房(fáng)企投資也(yě)會(∑✔↔‍huì)逐步趨于理(lǐ)性。随著(zhe>®)近(jìn)一(yī)年(nián)市"​ (shì)場(chǎng)的(de)降溫，™§Ω東(dōng)部二線城(chéng)市(s‌♣♥hì)土(tǔ)地(dì)市(shì)場(chǎng)α♣♣"也(yě)從(cóng)高(gāo)位回落π​≈σ，由于整體(tǐ)經濟發展基礎好(hǎo)、人(rén)口需求充足，房(f©πδáng)企可(kě)以适當考慮加大(dà)對(duì)東(dōng)部優質二•φ​≠線城(chéng)市(shì)的(de)§™投資力度。

高(gāo)周轉仍是(shì)王道(dào)

相(xiàng)對(duì)于“選擇型”的(de≥→✘)解題之法，房(fáng)企還(hái)可(kě)選₩‍'擇策略性的(de)辦法。

     “現(xiàn)在房(fáng)企要​♦δ (yào)想持續保持ROE（淨資産收益率），提高(gāo)杠杆已然不(>"¥≥bù)太可(kě)能(néng)，唯有(yǒu)不(§®£↕bù)斷提高(gāo)周轉率。”同策咨詢張宏偉表示，而提高(gāo♠☆✘∞)周轉率，隻有(yǒu)加快(kuài)出貨。當核心城(chén ♥'↔g)市(shì)因為(wèi)限價和(hé)銷許難，房(φ♠ fáng)企隻能(néng)退而求其次，轉戰≠ 三四線城(chéng)市(shì)尋求周轉£©γ率。

歐陽捷告訴《每日(rì)經濟新聞》記者，在融φγ資不(bù)暢的(de)背景下(xià)，房(α→fáng)企追求規模增長(cháng)，唯有(yǒ&λu)高(gāo)周轉才是(shì)“助推器(qì)”。快(kuàiπ<σ)投資、快(kuài)開(kāi)發、快(kuài)銷售、快(ku↓Ωαài)回籠是(shì)房(fáng)企高(gāo)周轉&®✘的(de)“四把快(kuài)刀(dāo)”。

楊司貴就(jiù)告訴記者，融創加快(kuài)了(le)去(∏φ¶qù)化(huà)速度和(hé)資金(jīn)回款力度，确保未來β₹ (lái)發展有(yǒu)足夠的(de)資金(jīn)來(lái)支持。

與此同時(shí)，王鵬認為(wèi)，土(tǔ)地(dì)供應Ω∏φ 會(huì)越來(lái)越稀缺，這(zhè)也(yě®×)意味著(zhe)土(tǔ)地(dì)價↕β©格會(huì)一(yī)直高(gāo)企✔‍γ。融創東(dōng)南(nán)區(qū)​<已經有(yǒu)近(jìn)兩年(nián)的(de)沒有(yǒu)參•↑>與公開(kāi)招拍(pāi)挂，為(wèi)的(de)就(jiù)是(s↑∏hì)要(yào)保證商品房(fáng)銷售端保持長(cháng)期穩♠&®≤健的(de)增長(cháng)。

楊司貴同時(shí)表示，盡管上(shàng)半年(nián)收ε♦∞♣并購(gòu)拿(ná)地(dì)有(yǒu)所降溫，但(dàn)考慮到("←dào)土(tǔ)地(dì)成本不(bù)斷®≈λ±上(shàng)升、三四線市(shì)場(chǎng)風π€>β(fēng)險加大(dà)的(de)等因素，未來(¥₩lái)收并購(gòu)仍将是(shì)部分(fēn)房(fáng)企拿(n♠§>‌á)地(dì)的(de)主要(yào)方式。為(wèi©‌₩​)了(le)應對(duì)當前金(jīn)融緊缺的(de)↑"∑×情況，聯合拿(ná)地(dì)、合作(zuò)開(kāi)發仍是(sh≥©ì)市(shì)場(chǎng)的(de≤¶$)主流選擇。