近(jìn)一(yī)年(nián)以來(l₩↕•ái)，全國(guó)房(fáng)地(dì)産去(qùσπ→≥)庫存任務總體(tǐ)已經基本完成，但(dàn)房(fáng)地(dì)産又($£yòu)轉而進入到(dào)一(yī)個(gè)新的(de)階段，即大(' dà)部分(fēn)城(chéng)市(shì)處于庫™↓↑↕存相(xiàng)對(duì)緊缺需要(yào)補貨的(de‌β")狀态。

易居研究院統計(jì)數(shù)據顯示，全國(guó)百城(chéng♥±♠ )住宅庫存規模連跌35個(gè)月(yu≥♦è)，回落到(dào)了(le)6年(nián)前的(de)水(shuǐ)平。 φ÷★截至今年(nián)5月(yuè)份，100個(gè)城(chéng)市( $₩shì)新建商品住宅的(de)庫存去(qù)化(h✔♦uà)周期平均為(wèi)9.8個(gè)月(yuè)，其中一(yī)線&↔ε∏城(chéng)市(shì)、二線城(ch✔β  éng)市(shì)、三四線城(chéng)市(shì)新建商品住宅存銷比→​♠分(fēn)别為(wèi)13.4個(gè)月(yuè)、9.7個δ ₩(gè)月(yuè)和(hé)9.6個(gè)月(yuè)。

房(fáng)地(dì)産住宅庫存去(qù)化(εε≥huà)周期合理(lǐ)區(qū)間(jiān)一(yī)般為(wè≤≈©i)12~16個(gè)月(yuè)，目前一(yī)到(±&dào)四線城(chéng)市(shì)庫存均低(dī)于₩✘•£正常水(shuǐ)平，顯示市(shì)場(cα&hǎng)至少(shǎo)部分(fēn)存在"÷←供不(bù)應求的(de)狀态。

再看(kàn)價格數(shù)據。國(guó±♥ε")家(jiā)統計(jì)局數(shù)∑♦≥ 據顯示，今年(nián)1~6月(yuè)，全國(guó)商品房(f×$áng)銷售面積為(wèi)77143萬平方米÷♠，同比增長(cháng)3.3%，商品房(fáng)銷售額66945億元，增長<>↕&(cháng)13.2%，說(shuō)明(míng)價格上(shàng)↔♥↕✔漲幅度高(gāo)于面積增長(cháng)。

易居房(fáng)地(dì)産研究院數(shù)據表明(míng)↓↓÷ ，今年(nián)6月(yuè)70個(gè)大(dà)∏€ σ中城(chéng)市(shì)新建商品住宅價格環比增幅為(wèi)1.1%，→∑λ相(xiàng)比5月(yuè)份的(de)0.8%繼&↔φ 續擴大(dà)。據統計(jì)，截至2018年(nián)4月(yuè‍ε¶)份，全國(guó)有(yǒu)62個(gè)城(←‌chéng)市(shì)住房(fáng)每平方米單價破萬元，其中三"®四線城(chéng)市(shì)占比達三分(fēn)之一(yī)。易居γ&"房(fáng)地(dì)産研究院房(fáng)∞φ 價收入比偏離(lí)度研究報(bào)告顯示，2017年(nián)全‍•✔國(guó)典型83個(gè)城(chéng)市(shì)中有✔ σγ(yǒu)44個(gè)城(chéng)市(shì)呈現(xiàn)不(bù•÷)同程度的(de)房(fáng)價透支狀況。

由于整體(tǐ)去(qù)化(huà)周期偏緊，即使供應端β✘¶發力，估計(jì)也(yě)要(yào)大(dà)半年(nián≈ε§)時(shí)間(jiān)，一(yī)些(xiē)城(chén♠≠±↕g)市(shì)的(de)房(fáng)地(dì)産未來(lái)仍可(kě≤​)能(néng)處于供不(bù)應求狀态，換句話(huà)說(shuō)，​&房(fáng)價上(shàng)漲壓力依然存在。考慮到(< ₹✘dào)三四線城(chéng)市(shì)房(fáng∞πβ)價上(shàng)漲的(de)壓力并不(bù)比一(yī)二線低(dī)，房♠>¶'(fáng)價收入比指标可(kě)能(néng)進一(yī)步惡化(hγ♣'uà)。

以往我們談房(fáng)地(dì)産泡沫，一(yī)般指是(shì)的>♦"(de)一(yī)線和(hé)熱(rè)點二線城(chéng)市(£₩shì)房(fáng)價過高(gāo)的(de÷₹∏•)問(wèn)題，但(dàn)畢竟集中在少(δ'​§shǎo)數(shù)城(chéng)市(shì)。去(qù)庫存政策✔♥¶執行(xíng)近(jìn)3年(nián)後，房(f©↔áng)地(dì)産供應過剩的(de)問(wèn)題基本解決¥✔，但(dàn)新問(wèn)題來(lái)了(le€★€✘)，就(jiù)是(shì)除了(le)一(yī)二$π©線城(chéng)市(shì)房(fáng)價高(gāo)∑★↔企之外(wài)，衆多(duō)三四線城(chéng)市(s✘σλ&hì)也(yě)普遍出現(xiàn)房(fáng)價上(shàng)漲過快(&★kuài)、房(fáng)價收入比偏離(lí)正常水‍γ(shuǐ)平的(de)現(xiàn)象。

這(zhè)些(xiē)新情況告訴我們，房(fáng)地(dì)産≤€泡沫有(yǒu)從(cóng)局部少(shǎo)數(♥₽•★shù)城(chéng)市(shì)向全國(guó)蔓延的(de)危↓ε≈險傾向，這(zhè)必須引起高(gāo)度警覺，監管層需要‍₽™≥(yào)當機(jī)立斷，采取各種有(yǒ' ☆u)效措施遏制(zhì)這(zhè)一(yī)₽∏€¶趨勢蔓延。

如(rú)果房(fáng)地(dì)産泡沫擴大¥¶ (dà)化(huà)，其危害是(shì)極大(dà)的(de)∞∑β★，除了(le)直接影(yǐng)響經濟安全‍₽≈、金(jīn)融安全，還(hái)會(huì)直接影(yγΩ→ǐng)響老(lǎo)百姓(74.070,?←±©-0.63,?-0.84%)美(měi)好(hǎo)生'♦∏(shēng)活的(de)追求與實現(xiàn)。

謹防房(fáng)地(dì)産泡沫擴大(dà)化(huà)，≈£¶€首先要(yào)破除對(duì)三四線乃至五六線城(chén≥∑♣₽g)市(shì)的(de)兩個(gè)普遍認識誤區(qū)。

第一(yī)個(gè)誤區(qū)認為(↓δ₩♦wèi)這(zhè)些(xiē)城(ché$♣>ng)市(shì)人(rén)口一(yī)般都(dōu)負增長(chángβ§ ​)，所以其房(fáng)地(dì)産需求很(hěn)有(y™€∞ǒu)限或者會(huì)下(xià)降，價格泡沫就(jiù)更不("¥©♥bù)用(yòng)擔心了(le)。

根據筆(bǐ)者的(de)統計(jì)，這(zhè)¶™些(xiē)城(chéng)市(shì)特别是(shì)中西(xī)部城(ch₽γ✔éng)市(shì)，很(hěn)多(duō)常住人(rén)口都≥♦ ☆(dōu)出現(xiàn)減少(shǎo)，但(dàn)其₽←₩2009年(nián)到(dào)2017年(nián)的(©₹de)成交面積和(hé)價格基本都(dōu)呈明(×♦míng)顯上(shàng)揚之勢，雖然中間(jiān)會(huì)有(y>★'∞ǒu)一(yī)定波動，這(zhè)又(✔βε‌yòu)該如(rú)何解釋呢(ne)？

筆(bǐ)者的(de)研究結論是(shì)，這(zhè)λ∏←些(xiē)城(chéng)市(shì)房(fángδ€)地(dì)産的(de)成交量在中短(duǎn)期與人(rén≠∏≥>)口增減量關系不(bù)大(dà)，主要(yào)與其人(rén)口存量關系Ω↕♥±密切。

比如(rú)一(yī)個(gè)城(chéng©×±)市(shì)一(yī)年(nián)減少(sh∏εǎo)1萬人(rén)，10年(nián)減少(shǎo)10萬↔"人(rén)，但(dàn)其存量可(kě)能(néng)還(hái)有(yπ↔ǒu)80萬、100萬或者更多(duō)，這(zhè)些(xiē)城(ché ≥ng)市(shì)城(chéng)鎮化(hu±≈à)率一(yī)般都(dōu)低(dī)♥®✔'于全國(guó)平均水(shuǐ)平，鄉(xiāng∑ )鎮大(dà)量人(rén)口進城(chén¶★®g)的(de)曆史步伐正在快(kuài)步向前，城(chéng)鎮化λ$¶★(huà)正處于快(kuài)速發展時(shí)期，所以房↑♥(fáng)地(dì)産成交量總體(tǐ)不(φ•¥>bù)斷上(shàng)揚，房(fáng)價總體(tǐ)上(♣±​shàng)漲。

更何況出去(qù)的(de)10萬人(rén)，很(hěn∞♦£≈)多(duō)離(lí)土(tǔ)不(bù)離(lí)鄉(xiān$≤g)，在沿海(hǎi)地(dì)區(qū≈π)賺到(dào)了(le)錢(qián)，有(yǒu)​←≥π很(hěn)多(duō)還(hái)是(shì)回老α€(lǎo)家(jiā)買房(fáng)子(zǐ)。有(yǒ §u)人(rén)認為(wèi)，三四線這(zhè)輪上(shà ≠Ωαng)漲主要(yào)是(shì)因為(wèi)棚δ•≥♥改推動，這(zhè)是(shì)有(yǒu)一(yī)定道↔↓γ(dào)理(lǐ)的(de)，但(dàn)棚改不(bù)是(shì)全≥↕γ₹部原因。筆(bǐ)者考察過很(hěn)多(duō)中小×α¥ (xiǎo)城(chéng)市(shì)，有(y​​∞ǒu)些(xiē)城(chéng)市(shì)棚改基本沒有(y$∞•ǒu)啓動或正準備啓動，但(dàn)市(shì)場(chǎng)形勢依÷>©然比較紅(hóng)火(huǒ)，原因就(¥✘×jiù)在于城(chéng)鎮化(huà↓±↕)發展空(kōng)間(jiān)非常巨大(dà)。

棚改和(hé)貨币安置應該說(shuō)是(shì)錦上(shàng)添花Ω∏₩(huā)，助推房(fáng)地(dì)α≥↓‍産走向火(huǒ)爆，但(dàn)根本因素還(hái)在于城(ché✔ €•ng)鎮化(huà)，這(zhè)是(shì)基礎。還(hái)& α‌有(yǒu)人(rén)認為(wèi)，三四線城(©σ✘chéng)市(shì)樓市(shì)火(hΩφ∏uǒ)爆是(shì)因為(wèi)一(yī<÷♣ε)二線需求外(wài)溢，這(zhè)個(gè)因素對(duì)少(sδ≈×hǎo)數(shù)一(yī)線和(hé)熱(rè)點二線周邊城(ch×&​βéng)市(shì)有(yǒu)解釋力，廣大(dà)中小≤↔(xiǎo)城(chéng)市(shì)購(gò¶∑u)房(fáng)需求主要(yào)是(shì)•&內(nèi)生(shēng)市(shì)場(chǎng)，與一π×™σ(yī)二線外(wài)溢需求有(yǒu)點關Ω 系，但(dàn)很(hěn)有(yǒu)限。

第二個(gè)誤區(qū)是(shì)認為(÷ φwèi)這(zhè)些(xiē)城(chéng)市(shì↓σ↑)經濟沒有(yǒu)一(yī)二線發達，人(rén)均Gφ$DP和(hé)人(rén)均收入都(dōu)比較低(dī)，所以住房(fán∑✔★αg)購(gòu)買能(néng)力也(yě)比較低(dī)← ∏，房(fáng)地(dì)産泡沫難以産生(shēng)，缺乏經濟β→Ω基礎，這(zhè)個(gè)觀點也(yě) §₩‌非常容易誤導人(rén)。

衡量購(gòu)房(fáng)能(néng)力和(hé)房(fáng)價高(g'δāo)低(dī)主要(yào)看(kàn)房(fáng)價收入比，₹™α廣大(dà)三至六線城(chéng)市(shì)雖然收入水(shuǐ)平低(d ♣ī)，但(dàn)房(fáng)價更低(dī)，其房(fáng♣≤)價收入比普遍在3到(dào)9之間(jiān)，而經濟ε​←最發達的(de)一(yī)線和(hé)熱(rè)ε<點二線城(chéng)市(shì)房(fáng)價收入比普遍在10到(dào)∏&α20之間(jiān)，從(cóng)這(zhè)個(gè)角度衡量，三四線乃®←∞至五六線的(de)居民(mín)購(gòu)房(fáng)能(néng)σ  '力遠(yuǎn)高(gāo)于一(yī)二線，這(zhè)是(shì)事( ≤↔ shì)實。

從(cóng)這(zhè)個(gè)角度衡量，三至六線存在房(fáng)地γ✘≤≠(dì)産泡沫産生(shēng)的(de)肥沃土(tǔ♠♦)壤，這(zhè)并不(bù)是(shì)危言聳聽(tīng)。σ∞α

關于房(fáng)價，另外(wài)還(hái)有∏φ(yǒu)兩點要(yào)關注：一(yī)是(shì)很(hěn)多(duō)®∑∏‍中小(xiǎo)城(chéng)市(shì)外(wài)出人(γ≥rén)員(yuán)在沿海(hǎi)或大(dà)城(chéng)市(shì¥β)打工(gōng)，其收入并不(bù)很(hěn)低(dī)，但(dà€♣<®n)大(dà)部分(fēn)人(rén)因為(wèi)所在城(c×★héng)市(shì)房(fáng)價過高(gāo)，還(hái)是(shì)σ₩會(huì)選擇回鄉(xiāng)購(gòu)房(fáng)₽&，這(zhè)樣算(suàn)的(de)話(huà)房(fáng)價收入比就 <λ®(jiù)更低(dī)了(le)。

二是(shì)老(lǎo)百姓承受房(fáng)價壓力的(de‍→∑<)彈性較大(dà)，主要(yào)是(shì)因為(wèi)買房(f↕"áng)有(yǒu)按揭這(zhè)個(gè)杠杆。中小(xiǎo)城(c$ ÷héng)市(shì)一(yī)套房(fáng$ ∏₩)50萬元到(dào)120萬元比較普遍，一(yī)般家(↔∞jiā)庭雖然也(yě)難以承受，但(dàn€≤÷γ)通(tōng)過按揭，首付15萬~36萬元就(jiù)可(kě)以了(lπ±e)，其餘按揭，這(zhè)樣造成購(gòu)→✔✘房(fáng)能(néng)力大(dà)幅增強。§€↓σ

房(fáng)價雖然高(gāo)，但(dàn×↑≈β)有(yǒu)按揭和(hé)大(dà)家(jiā)湊首付，表面γ§π上(shàng)房(fáng)子(zǐ)也(yě)買得(de)起×®，但(dàn)要(yào)注意的(de)是(shì)： €♥§很(hěn)多(duō)年(nián)輕購(gòu)房(f$φ§±áng)者，其雙方父母湊的(de)錢(qián)可(≈$σkě)能(néng)是(shì)他(tā&®✔✔)們的(de)養老(lǎo)錢(qián)，如(rú)此以後生(shēng)病€↕養老(lǎo)又(yòu)該怎麽辦？這(z¥δhè)很(hěn)不(bù)公平，會(huì)帶來(lái)εφ§畸形消費(fèi)，代價過高(gāo)，也(yě)大(dà)幅擠壓了(le)↔↔→<其他(tā)合理(lǐ)消費(fèi)。

謹防房(fáng)地(dì)産泡沫擴大(dà)化(huà)，還(hái‌ •)要(yào)在以下(xià)幾個(gè)方面下♦∑€×(xià)功夫：

一(yī)是(shì)中央和(hé)地(dì)方政府的(de €↑×)房(fáng)地(dì)産泡沫防控重點要(yào)及時♥©←(shí)進行(xíng)兩個(gè)調≈£₩整：從(cóng)空(kōng)間(jiān)上(shàng)講，必須及'₩'時(shí)從(cóng)一(yī)二線轉向全國(guó)，三到(d→βào)六線房(fáng)地(dì)産泡沫苗σ×£頭絕不(bù)可(kě)忽視(shì)，必須及♥λ早出手；從(cóng)性質上(shàng)講，及時(↔↓shí)從(cóng)防控供應泡沫轉向防•≥控價格泡沫。

中小(xiǎo)城(chéng)市(shì)政府一(yī)般還(há​↕↔✔i)沒有(yǒu)房(fáng)地(dì)産價格泡沫控制 ​(zhì)的(de)經驗，前些(xiē)λφ↑→年(nián)主要(yào)是(shì)解決供應泡沫問(wè←>→☆n)題（去(qù)庫存），對(duì)于防控價格泡沫則ε•缺乏經驗，容易犯錯(cuò)和(hé)贻誤戰¶€Ω 機(jī)，可(kě)能(néng)導緻房(fáng)價在短£✔×(duǎn)期內(nèi)過快(kuài)上(shàng♠< ♣)漲，而房(fáng)價的(de)特點是(shì)易漲難跌，快(kuài)漲慢✔≥₩<(màn)跌，這(zhè)個(gè)特點‍∏≈要(yào)高(gāo)度重視(shì)。

鑒于房(fáng)地(dì)産關乎國(guó)計(jì)民(mín)生 ★≠(shēng)和(hé)經濟金(jīn)融社會(huì)全局，且調控♦✘₩σ難度大(dà)，牽扯面很(hěn)廣，泡沫有(yǒu)÷δ擴大(dà)化(huà)傾向，建議(yì)應該©↓加強中央與地(dì)方之間(jiān)，♥₩™中央各相(xiàng)關部門(mén)之間(jiān)，地(dì)方各個(γα™gè)部門(mén)之間(jiān)的(de)溝通(tōng)和(hé)↑>>協調，加強房(fáng)地(dì)産調控的(de)前瞻性、及時 ≈£(shí)性、精準性和(hé)有(yǒu)效性 '。

二是(shì)三到(dào)六線城(chén€♠‍g)市(shì)的(de)地(dì)方政府應充分(fēn)借鑒一(yī)二 ♠≈線城(chéng)市(shì)房(fáng)♥©<φ地(dì)産調控的(de)經驗和(hé)Ω>教訓。房(fáng)地(dì)産調控的(de)主體(tǐ)責任必須明(m€¶íng)确落實在地(dì)方政府，出現(xiàn)房(fáng)價過快(k♣→uài)上(shàng)漲要(yào)追究地(dì)方主要(yào)↕ ✘官員(yuán)責任。

中央政府可(kě)以組織地(dì)方政府$λ±參加房(fáng)地(dì)産泡沫危害及調控的(d₹α∞e)系統培訓。這(zhè)些(xiē)年(nián)來(lái)一(yī)二≤™≠≤線城(chéng)市(shì)對(duì)于調€<控房(fáng)地(dì)産積累了(le)很(hěn)多(duō)經•¶"♦驗，也(yě)有(yǒu)很(hěn)多(duō)教訓。三至六線絕不(bù)×≠π✘是(shì)房(fáng)地(dì)産價格泡沫的(de)避風(fēng)港，©↑也(yě)有(yǒu)必要(yào)主動學習(xí)房(fá∏∏ng)地(dì)産調控本領。主要(yào)措施包括限購(gòu≈ε )限貸限價、交易年(nián)限限制(zhσ™ ‍ì)、征收交易環節稅收、加強保障房(fáng)和(hé✔™© )租賃房(fáng)建設力度等，加強市(shì±₹γ☆)場(chǎng)監測及時(shí)調控。

當然調控關鍵還(hái)在于積極擴大(dà)供應，供應管理(lǐ)是✔₹(shì)房(fáng)地(dì)産調控♦♣γδ側重點和(hé)難點，需求是(shì)快(kuài)變量₽₽，短(duǎn)期調控措施可(kě)以很(hěn)快(kuài)起作(zuò '→ )用(yòng)，但(dàn)供應是(shì)慢&>&(màn)變量，短(duǎn)期措施無效，需要(yào)加強前瞻性和(hé)土£≈¶(tǔ)地(dì)供應計(jì)劃管理(lǐ)才≤‍> 行(xíng)。房(fáng)地(dì)産出問(λ‍ wèn)題都(dōu)是(shì)供應和(hé)需求§±Ω不(bù)搭調造成的(de)，要(yào)麽供應泡沫，要(yào) ε ‌麽價格泡沫，地(dì)方政府必須加強房(fá&‌<σng)地(dì)産市(shì)場(chǎng)監測，前±↑瞻性地(dì)保障土(tǔ)地(dì)供應，甯可(kě)失≥←γ之于供大(dà)于求，不(bù)可(kě)失βγΩ之于供小(xiǎo)于求，供不(bù)應求容易造成&✔π房(fáng)價快(kuài)速上(shàng)漲。

三是(shì)棚改政策進一(yī)步加大(dà)調整力度。棚改應$↑有(yǒu)序推進，去(qù)化(huà)周♣★βσ期在12個(gè)月(yuè)以內(nèi)的(d•₩&γe)貨币安置比例應大(dà)幅減少(shǎo)乃至取消。

四是(shì)加強用(yòng)途管理(lǐ)，嚴格控制(zh>←σ®ì)個(gè)人(rén)消費(fèi)貸款及個(gè)人(≤<€rén)房(fáng)屋抵押貸款進入樓市↕™≠¶(shì)。嚴防國(guó)有(yǒu)企業(yγπè)融資和(hé)上(shàng)市(shì)公司融資、小→↑✔☆(xiǎo)微(wēi)貸款和(hé)中小(xiǎo)企業(yè)貸款、工≥¥Ω(gōng)商企業(yè)貸款變相(xiàng)進入樓市(s±&εhì)。

五是(shì)進一(yī)步強化(huà)精準調控和(hé)分(fēnε )類調控。一(yī)線城(chéng)市(shì)和(hé)熱(↑✘♠™rè)點二線城(chéng)市(shì)周邊&•三四線，東(dōng)部三四線，中西(xī)部三四線，五六線房(fán>©g)地(dì)産市(shì)場(chǎng)♣♣•均存在很(hěn)大(dà)差異，必須因城(chéng)施策。

六是(shì)對(duì)在三至六線城(chéng)市(shì)過高(↔≠÷‌gāo)價格開(kāi)盤的(de)公司進行(xíβ✘ng)約談，高(gāo)房(fáng)價非行(xíng)♥←業(yè)之福，非百姓之福，非地(dì)方之福。地(dì)方政府必須對(d♦γuì)不(bù)合理(lǐ)的(de)定價行(xíng)為(wèi)進行(xβ₹≤•íng)幹預管制(zhì)。而房(fáng×€✔)企則要(yào)增強行(xíng)業(yè)責任感φ✔，主動維護行(xíng)業(yè)健康可(↓>¶kě)持續發展，不(bù)可(kě)飲鸩止渴。

（作(zuò)者為(wèi)浙江大(dà)學房(fáng)地(d&≤™γì)産研究中心高(gāo)級研究員(yuán)）