近(jìn)一(yī)年(nián)以來(σ™lái)，全國(guó)房(fáng)地(dì)産去(←™×•qù)庫存任務總體(tǐ)已經基本完成，但γ₹$‍(dàn)房(fáng)地(dì)産又(y÷§✘¶òu)轉而進入到(dào)一(yī)個(gè)新的(d↓λe)階段，即大(dà)部分(fēn)城(chéng)市(shì)處于©✘λ庫存相(xiàng)對(duì)緊缺需要(yào)補貨的(de)狀态。

易居研究院統計(jì)數(shù)據顯示，全國(guó)百城(c Ω•héng)住宅庫存規模連跌35個(gè)月(yuè)，回落到(dào)了(le≈≥★)6年(nián)前的(de)水(shuǐ)平。截至今年(nián)5月(yu£&π©è)份，100個(gè)城(chéng)市(shì)新建商品住★×Ω宅的(de)庫存去(qù)化(huà)周☆π期平均為(wèi)9.8個(gè)月(yuè)，其中一(yī∑​¶)線城(chéng)市(shì)、二線城₩•¥(chéng)市(shì)、三四線城(chéשng)市(shì)新建商品住宅存銷比分(fē♣→♥n)别為(wèi)13.4個(gè)月(yuè)♠↓♦、9.7個(gè)月(yuè)和(hé)9.6個(gè)月(yu÷♦€"è)。

房(fáng)地(dì)産住宅庫存去(qù)化(huà)周期合"↑理(lǐ)區(qū)間(jiān)一(yī)般為(wèi) ₹✔₽12~16個(gè)月(yuè)，目前一(yī)到(dà↓↔o)四線城(chéng)市(shì)庫存均低(dī)于正常水(shuǐ)平，≤π顯示市(shì)場(chǎng)至少(s₽"β‍hǎo)部分(fēn)存在供不(bù)應求的(de)狀态。

再看(kàn)價格數(shù)據。國(guó)家(jiā)統計(jì)局→‌∑數(shù)據顯示，今年(nián)1~6月(yuè)，全國(®δguó)商品房(fáng)銷售面積為(wèi)77143萬平方₩×→≈米，同比增長(cháng)3.3%，商品房(fáng)銷售額6694®λ5億元，增長(cháng)13.2%，說(♦$αγshuō)明(míng)價格上(shàng)漲幅度高(gāo)于面積增長(c€•háng)。

易居房(fáng)地(dì)産研究院數(shù)據表明(míλ>↓ng)，今年(nián)6月(yuè)70個(gè)大©‌φ(dà)中城(chéng)市(shì)新建商品住宅價格★®環比增幅為(wèi)1.1%，相(xiàn"•≈•g)比5月(yuè)份的(de)0.8%繼續擴☆ Ωσ大(dà)。據統計(jì)，截至2018年(niá∞→₹βn)4月(yuè)份，全國(guó)有(yǒu)62個(gè)城(chéng"​→)市(shì)住房(fáng)每平方米單價破萬元，其中三§'§σ四線城(chéng)市(shì)占比達三分(fēn)之一(yī)。易居房(f↔© ↑áng)地(dì)産研究院房(fáng)&φ&♦價收入比偏離(lí)度研究報(bào)告顯示，2017年(ni∑•φán)全國(guó)典型83個(gè)城(≥↔÷↔chéng)市(shì)中有(yǒu)44個>π(gè)城(chéng)市(shì)呈現(x ¥©iàn)不(bù)同程度的(de)房(f♥≥áng)價透支狀況。

由于整體(tǐ)去(qù)化(huà)周期偏緊，即使供應端發力，估計‍∞(jì)也(yě)要(yào)大(dà)半年(nián)時(shí)✘♠∏間(jiān)，一(yī)些(xiē)城(chéng)市(s> ™hì)的(de)房(fáng)地(dì)産←§≠未來(lái)仍可(kě)能(néng)ε¶σ處于供不(bù)應求狀态，換句話(huà)說(shuō)，房(fáng)價π≠上(shàng)漲壓力依然存在。考慮到(dào)三四線城(chéng)市(s±↔>♦hì)房(fáng)價上(shàng)漲的(×♦de)壓力并不(bù)比一(yī)二線低(dī)，房(fáng)價收入比指标λ 可(kě)能(néng)進一(yī)步惡化(huà)。

以往我們談房(fáng)地(dì)産泡沫，一(yī)般指是(s©₩hì)的(de)一(yī)線和(hé)熱(β±rè)點二線城(chéng)市(shì)房(fáng)價過高(gāo)的(de≤↓♣)問(wèn)題，但(dàn)畢竟集中在少(shǎo)數(shù)城(ché↔≈∑ng)市(shì)。去(qù)庫存政策執行(xíng)近↑"(jìn)3年(nián)後，房(fáng)地(dì)産供應過剩的(de)問 <<☆(wèn)題基本解決，但(dàn)新問(wèn)題來(lái)了₹ (le)，就(jiù)是(shì)除了(le)一(y←→ī)二線城(chéng)市(shì)房(fáng)價高(gāo)企之外α••≥(wài)，衆多(duō)三四線城(chéng)市(shì≥€)也(yě)普遍出現(xiàn)房(fáng♥$)價上(shàng)漲過快(kuài)、房(fáng)價₹•®收入比偏離(lí)正常水(shuǐ)平的(de)現(xiஶn)象。

這(zhè)些(xiē)新情況告訴我們，房(fánπδ™‍g)地(dì)産泡沫有(yǒu)從(cóng)局部少‌φ✘↔(shǎo)數(shù)城(chéng)市(shì)向全國(guó)蔓延的φ®(de)危險傾向，這(zhè)必須引起高(gāo)度警覺，監管層×☆✘★需要(yào)當機(jī)立斷，采取各種有(yǒu)效措施遏制(zhì)這(λφzhè)一(yī)趨勢蔓延。

如(rú)果房(fáng)地(dì)産泡沫擴™₹↔↔大(dà)化(huà)，其危害是(shì)極大(dà)的(de)₹βα>，除了(le)直接影(yǐng)響經濟安全、金(j σ§₽īn)融安全，還(hái)會(huì)直接影(yǐng)響老(lǎo)¶¥&✔百姓(74.070,?-0.63,?-0.84%)美(mě •£i)好(hǎo)生(shēng)活的(de)追求與實現(xiàn)。

謹防房(fáng)地(dì)産泡沫擴大(dà)化(huà)，‌± &首先要(yào)破除對(duì)三四線乃至五六 ♦ 線城(chéng)市(shì)的(de)兩個(gè)₹★γ普遍認識誤區(qū)。

第一(yī)個(gè)誤區(qū)認為(wèi)這(zhè)些(xiē)城(©λ✘>chéng)市(shì)人(rén)口一(yīπ☆ ★)般都(dōu)負增長(cháng)，所≠∞≈以其房(fáng)地(dì)産需求很(hěn)有γσπ (yǒu)限或者會(huì)下(xià)降，價格泡沫就(jiù) δ÷φ更不(bù)用(yòng)擔心了(le)。

根據筆(bǐ)者的(de)統計(jì)，這(zhè)些(xiē)γ×$≠城(chéng)市(shì)特别是(shì)中西(→☆xī)部城(chéng)市(shì)，很(h₹©♠∑ěn)多(duō)常住人(rén)口都(dōuγε♣)出現(xiàn)減少(shǎo)，但(dàn♦₹)其2009年(nián)到(dào)201÷®↕7年(nián)的(de)成交面積和(hé)價格基Ω☆‌‍本都(dōu)呈明(míng)顯上(shàng™♦​)揚之勢，雖然中間(jiān)會(huì)有(yǒu)一π←©(yī)定波動，這(zhè)又(yòu)該如(rú)何解↕™釋呢(ne)？

筆(bǐ)者的(de)研究結論是(shì)，這'☆±λ(zhè)些(xiē)城(chéng)市(shì)房(fáng)地( ♦dì)産的(de)成交量在中短(duǎn)期與人(rén)口增減量關系不☆↑×Ω(bù)大(dà)，主要(yào)與其人(rén)口存量關↓₩→±系密切。

比如(rú)一(yī)個(gè)城(chéng)市(shì)∏£₩一(yī)年(nián)減少(shǎo)1萬人(r₹ε♥↕én)，10年(nián)減少(shǎo)1λ&✔≠0萬人(rén)，但(dàn)其存量可(kě)能(nén☆♦×g)還(hái)有(yǒu)80萬、100萬或者更多(d•¶ ♣uō)，這(zhè)些(xiē)城(chéng)市(β₹shì)城(chéng)鎮化(huà)率一(yī)般都(dōu)低(∑₹Ω±dī)于全國(guó)平均水(shuǐ)平，鄉(xi≈→"♦āng)鎮大(dà)量人(rén)口進城(ché≠'×ng)的(de)曆史步伐正在快(kuài)步向前，城(chéng)鎮化(hu♥™à)正處于快(kuài)速發展時(shí)期，所以房(fán>®☆ g)地(dì)産成交量總體(tǐ)不(bù)斷上γ>(shàng)揚，房(fáng)價總體(tǐ)上(shàng)漲。

更何況出去(qù)的(de)10萬人(rén)，很¥♥(hěn)多(duō)離(lí)土(tǔ)不(b<"©ù)離(lí)鄉(xiāng)，在沿海(hǎi)地(dì)區(qū)£₩×賺到(dào)了(le)錢(qián)，有(yǒu)很(↕¶≤hěn)多(duō)還(hái)是(shì)回老(lǎoδ​  )家(jiā)買房(fáng)子(zǐ)。有(yǒu)人(r♠ én)認為(wèi)，三四線這(zhè)輪上ε∏$γ(shàng)漲主要(yào)是(shì)因為(wèi)棚改推動，這(zhè)≤Ω是(shì)有(yǒu)一(yī)定道(dào)理(lǐ)的(de)，但™✘₽©(dàn)棚改不(bù)是(shì)全部原因。筆(bǐ↔≈∞)者考察過很(hěn)多(duō)中小(xiǎo)城(chén ↑✔≈g)市(shì)，有(yǒu)些(xiēγ↕)城(chéng)市(shì)棚改基本沒有(yǒu)啓π♥動或正準備啓動，但(dàn)市(shì)場(chǎng)形勢依然比較紅(hónλ'αg)火(huǒ)，原因就(jiù)在于城(chéng)鎮化¶‌↕(huà)發展空(kōng)間(jiān)非常巨大(dà)。✔φ™φ

棚改和(hé)貨币安置應該說(shuō)是(shì)錦上(shàng)添花±↕∑(huā)，助推房(fáng)地(dì)産走向火(huǒ)爆，但(dàn)♠× 根本因素還(hái)在于城(chéng)鎮化(huà)，這(zhè)是(shε•ì)基礎。還(hái)有(yǒu)人(rén)認為(wèi$★÷×)，三四線城(chéng)市(shì)樓市(shì)火(huǒ)♣<©爆是(shì)因為(wèi)一(yī)二線需求外(wà≤™™i)溢，這(zhè)個(gè)因素對(duì)少(shǎo)數(♦✘shù)一(yī)線和(hé)熱(rè)點二線周邊城(chéng)市(s↓™₽©hì)有(yǒu)解釋力，廣大(dà)中小↑÷∞₩(xiǎo)城(chéng)市(shì)購(gòu)房 α(fáng)需求主要(yào)是(shì)內(nèi)生₹↔ ‌(shēng)市(shì)場(chǎng)，與一(yī)二線外(w←•‍ài)溢需求有(yǒu)點關系，但(dà$∏γ'n)很(hěn)有(yǒu)限。

第二個(gè)誤區(qū)是(shì)認為(wèi)這¶ ≈₹(zhè)些(xiē)城(chéng)市(shì)經濟♠≠÷α沒有(yǒu)一(yī)二線發達，人(rén)均GDP和(hé)人(rén)均‌₽α收入都(dōu)比較低(dī)，所以住房(fáng)購(gòu)買$↓≤©能(néng)力也(yě)比較低(dī)，房(f π>áng)地(dì)産泡沫難以産生(shē✘πng)，缺乏經濟基礎，這(zhè)個(gè)觀點也(ε≤≥yě)非常容易誤導人(rén)。

衡量購(gòu)房(fáng)能(néng)力和(hé)房‌≠¥•(fáng)價高(gāo)低(dī)主要(yào)看(kàn)房(fáng) φδ₩價收入比，廣大(dà)三至六線城(chéng)市(shì)雖然收☆ε σ入水(shuǐ)平低(dī)，但(dàn)房(fáng)價更低(↔​∏€dī)，其房(fáng)價收入比普遍在3到(dào)9之間(jiān←↓₹)，而經濟最發達的(de)一(yī)線和(hé)熱(rè)ε✘÷ 點二線城(chéng)市(shì)房(fáng)價收入比普遍在10到(d¶•ào)20之間(jiān)，從(cóng)這(zhè)個(gè)角度衡量，三→>四線乃至五六線的(de)居民(mín)購(gòu)房(fáng)能(néng)↑α力遠(yuǎn)高(gāo)于一(yī)二線，這(zhè)是(shì)事(sh∞‍♣✔ì)實。

從(cóng)這(zhè)個(gè)角度衡量，三至六線存在房(₽♥fáng)地(dì)産泡沫産生(shēng)的(de)肥沃土(tǔ)壤∑‌≥α，這(zhè)并不(bù)是(shì)危言聳聽≈§↓™(tīng)。

關于房(fáng)價，另外(wài)還(hβ↓"ái)有(yǒu)兩點要(yào)關注：一(yī>'☆)是(shì)很(hěn)多(duō)中小(xiǎo)城(chéσ β✘ng)市(shì)外(wài)出人(rén)員(y"₩>₹uán)在沿海(hǎi)或大(dà)城(chéng)市(s♦'€hì)打工(gōng)，其收入并不(bù)很(hěn)低(dī)，但(d™∞àn)大(dà)部分(fēn)人(rén)因為(wèλ ‌¶i)所在城(chéng)市(shì)房(fáng)價過高(gāo)，還(há♣π☆i)是(shì)會(huì)選擇回鄉(xiāng)購(gòu)房(♣≤α≤fáng)，這(zhè)樣算(suàn)的(de)話(h ​uà)房(fáng)價收入比就(jiù)更低(dī)了(le)。β↔ £

二是(shì)老(lǎo)百姓承受房(fáng)價壓力的(de)彈✘πβ♠性較大(dà)，主要(yào)是(shì)因為(wèi&>)買房(fáng)有(yǒu)按揭這(zhè)個(gè)杠杆。中小(xiǎo)γ¥₹城(chéng)市(shì)一(yī)套房(®↕↓fáng)50萬元到(dào)120萬元比較普遍，一(₹π£yī)般家(jiā)庭雖然也(yě)難以承受，但‌β>'(dàn)通(tōng)過按揭，首付15萬~36萬元就(jiπ‍ù)可(kě)以了(le)，其餘按揭，這(zhè)樣造成購(♦ gòu)房(fáng)能(néng)力大(dà)幅增強。

房(fáng)價雖然高(gāo)，但(dàn)有(yǒu≈↔∞)按揭和(hé)大(dà)家(jiā)湊Ω✘≈首付，表面上(shàng)房(fáng)子(♦≥♥zǐ)也(yě)買得(de)起，但(dàn)要'×÷(yào)注意的(de)是(shì)：很∑♥(hěn)多(duō)年(nián)輕購(gòu)房(fáng)者，其雙方父母€☆'湊的(de)錢(qián)可(kě)能(néng)是(shì)他(tā)∏✘們的(de)養老(lǎo)錢(qián)，如(rú)此以後生(shēng)病β♥養老(lǎo)又(yòu)該怎麽辦？這(zhè)很(hěn)不(bù¥★)公平，會(huì)帶來(lái)畸形消費 ✘÷(fèi)，代價過高(gāo)，也(yě)大(dà)幅擠壓了(σ©♠le)其他(tā)合理(lǐ)消費(fèi)。

謹防房(fáng)地(dì)産泡沫擴大(dà)化(huà)，還⣩≥(hái)要(yào)在以下(xià)幾個(gè)方面下(xià)功↕₽夫：

一(yī)是(shì)中央和(hé)地(d∞β>ì)方政府的(de)房(fáng)地(dì)産泡沫防 ✔控重點要(yào)及時(shí)進行(xíng)兩個(gè)調整：從(c∑♣óng)空(kōng)間(jiān)上(shàng)講，必須及時('≠Ωshí)從(cóng)一(yī)二線轉向全國(guó)，三到(dào)♦✘六線房(fáng)地(dì)産泡沫苗頭絕¶ 不(bù)可(kě)忽視(shì)，必須及早出手；從(cóng)性質上(s×&™hàng)講，及時(shí)從(cóng)防控供應泡沫轉向防控價格‍£δ泡沫。

中小(xiǎo)城(chéng)市(shì)政府一(yī)般還(hái​∏✔)沒有(yǒu)房(fáng)地(dì)産÷¶價格泡沫控制(zhì)的(de)經驗，前些(xiē)年(nián)主要δ× ‍(yào)是(shì)解決供應泡沫問(wèn)題（去(qù)庫存），對(duλ¶ì)于防控價格泡沫則缺乏經驗，容易犯錯(cuò)和(hé∞σ×)贻誤戰機(jī)，可(kě)能(néng)導緻房(fáng)價Ω↕±©在短(duǎn)期內(nèi)過快(kuài)上(shàng)漲，←γ而房(fáng)價的(de)特點是(shì)易漲難跌，快(kuài)≈≥™漲慢(màn)跌，這(zhè)個(gè)特點要(yào)高(gāo)度重∑♦ק視(shì)。

鑒于房(fáng)地(dì)産關乎國(guó)計(jì)民(mín)生(shēΩβ•≈ng)和(hé)經濟金(jīn)融社會(huìσ )全局，且調控難度大(dà)，牽扯面很(hěn)廣，泡沫有(yǒu♣© ≠)擴大(dà)化(huà)傾向，建議(y©₽ì)應該加強中央與地(dì)方之間(jiān≈☆×λ)，中央各相(xiàng)關部門(mén)之間(jiān)，地(d∑♣∑ì)方各個(gè)部門(mén)之間(jiān)的(dγεe)溝通(tōng)和(hé)協調，加強房α☆•®(fáng)地(dì)産調控的(de)前瞻性、及時≥↑↔∑(shí)性、精準性和(hé)有(yǒu₹≤★)效性。

二是(shì)三到(dào)六線城(chéng)市(shì)的(de‍‌☆‍)地(dì)方政府應充分(fēn)借鑒一(yī)二線城σδΩ↑(chéng)市(shì)房(fáng)地(dì)産 €•調控的(de)經驗和(hé)教訓。房(fáng)地(dì)産調控¶☆$的(de)主體(tǐ)責任必須明(míng)确落實在地(dì)方政府，出現♥‌ε (xiàn)房(fáng)價過快(kuài)上(shàng)漲要(•±↔<yào)追究地(dì)方主要(yào)官員(yuán)責任。

中央政府可(kě)以組織地(dì)方政府參加房(fáng)地(dì)産泡沫危害δ☆₽及調控的(de)系統培訓。這(zhè)些(xiē)年(niá‍≥"n)來(lái)一(yī)二線城(chéng)市(shì)對(duì)于調¶¥控房(fáng)地(dì)産積累了(le)很(hěn)多(duō)γ•δ經驗，也(yě)有(yǒu)很(hěn)多(duō)教訓✔≈€。三至六線絕不(bù)是(shì)房(fáng)地(dì)産價格¶•>泡沫的(de)避風(fēng)港，也(yě)有(yǒu)必要(♣‌♣yào)主動學習(xí)房(fáng)地(dì)₽β☆→産調控本領。主要(yào)措施包括限購(gòu)限貸限價、交易€γ年(nián)限限制(zhì)、征收交易環→✔♣₹節稅收、加強保障房(fáng)和(hé)租賃房(fáng★←)建設力度等，加強市(shì)場(chǎng♦₽)監測及時(shí)調控。

當然調控關鍵還(hái)在于積極擴大(dà)供應，供應管理(lǐ)是(shì• ♥)房(fáng)地(dì)産調控側重點和(hé)難點，需求是(s< ®Ωhì)快(kuài)變量，短(duǎn)期調控措施可(kě)以很(hěn)快(​™kuài)起作(zuò)用(yòng)，但(dàn)供應是(shì)慢(m≥ε​àn)變量，短(duǎn)期措施無效，需要(yào)加強前瞻性和(‌ ↔™hé)土(tǔ)地(dì)供應計(jì)劃管理αφ(lǐ)才行(xíng)。房(fáng)地&±& (dì)産出問(wèn)題都(dōu)是(shì)供應£©™♣和(hé)需求不(bù)搭調造成的(de)，要(yào)©₩₽♦麽供應泡沫，要(yào)麽價格泡沫，地(dì)方政府必須加強房(fánβ← §g)地(dì)産市(shì)場(chǎng)監測，前瞻性地(dì'♣)保障土(tǔ)地(dì)供應，甯可(kě)失之于供大(dà)×✘$¥于求，不(bù)可(kě)失之于供小(x♥←iǎo)于求，供不(bù)應求容易造成房(fáng÷←¶↔)價快(kuài)速上(shàng)漲。

三是(shì)棚改政策進一(yī)步加大(dà)調整力度。棚改應有(≤®​yǒu)序推進，去(qù)化(huà)周期在12個(gè)月(yuè‍♣)以內(nèi)的(de)貨币安置比例應大(→Ωλdà)幅減少(shǎo)乃至取消。

四是(shì)加強用(yòng)途管理(lǐ) ≤↑，嚴格控制(zhì)個(gè)人(rén)消費('δ©fèi)貸款及個(gè)人(rén)房(fáng)屋抵押γ✘​™貸款進入樓市(shì)。嚴防國(guó)有(yǒu)企業&♠≥(yè)融資和(hé)上(shàng)市(shì)公司融資、小$§‍←(xiǎo)微(wēi)貸款和(hé)中小(xiǎo)≤₹企業(yè)貸款、工(gōng)商企業(yè α>£)貸款變相(xiàng)進入樓市(shì)。

五是(shì)進一(yī)步強化(huà'₩ε<)精準調控和(hé)分(fēn)類調控。一(yī)線城(chéng)市(×₹α♥shì)和(hé)熱(rè)點二線城(chφΩéng)市(shì)周邊三四線，東(dōng)部三四線，中∑☆₹西(xī)部三四線，五六線房(fáng)地(dì)産市‍σ (shì)場(chǎng)均存在很(hěn)大(dà)差異，必須因&≠城(chéng)施策。

六是(shì)對(duì)在三至六線城(chénλ≤™✔g)市(shì)過高(gāo)價格開(kāiσ÷ φ)盤的(de)公司進行(xíng)約談，高(gā​÷$o)房(fáng)價非行(xíng)業(yè)之福ε©÷×，非百姓之福，非地(dì)方之福。地(dì)方政府 λ∑必須對(duì)不(bù)合理(lǐ)的(de)定價行(xín∞✔g)為(wèi)進行(xíng)幹預管制(zhì)。而房(fáng)企則要(y≠ ào)增強行(xíng)業(yè)責任感，主動維護β♦¥行(xíng)業(yè)健康可(kě)持續發展，不(bù)可(kě)飲鸩÷™≥±止渴。

（作(zuò)者為(wèi)浙江大(dà)學房(fáng)地(₹&"βdì)産研究中心高(gāo)級研究員(yu$≥Ω✔án)）