目前一(yī)線城(chéng)市(shì)的(de♥☆×♠)房(fáng)價已經出現(xiàn)了(le)明φε$(míng)顯回調，特别是(shì)處于一(yī)線城(chéng)市(sh↑£★ì)遠(yuǎn)郊、缺乏相(xiàng)關配套的(de)房(♣'≤fáng)産，房(fáng)價下(xià)跌明(míng)顯。

一(yī)線城(chéng)市(shì)樓市(shì)正在進入下(xià)∑π ©行(xíng)周期。

數(shù)據顯示，今年(nián)前10 月(yuè&φ×)，北(běi)上(shàng)廣深四個(gè)一(yī)線>≠¥城(chéng)市(shì)的(de)住宅供應量明(míng)顯增加，而市(sε®hì)場(chǎng)需求卻在調控抑制(zhì)、信貸收緊、γ​預期向下(xià)等多(duō)重因素影(yǐng)響下( §∏®xià)持續低(dī)迷，觀望情緒濃厚。

同時(shí)，企業(yè)在資金(jīn)壓™'¥力下(xià)加快(kuài)了(le)推盤力度，部分(fēn) ≥÷‌遠(yuǎn)郊新房(fáng)降價促銷的(de)§™新聞時(shí)有(yǒu)傳出。而在市(shì)場(chǎng)成交走勢和(© ♦♣hé)市(shì)場(chǎng)預期互相(xiàng)影(yǐng¥δφ)響下(xià)，二手房(fáng)市(shì)場(chǎn β ✘g)亦受影(yǐng)響，業(yè)主信心松動，議(yì)價空(kōng)‌☆間(jiān)進一(yī)步加大(dà)。

供求關系逆轉

一(yī)線城(chéng)市(shì)的( ☆ ↓de)市(shì)場(chǎng)供求關系正在發↑®€✘生(shēng)逆轉。

2017年(nián)加大(dà)土(t™γ₽ǔ)地(dì)供應的(de)一(yī)線城(chéng)市(shì)，在201$≤©♥8年(nián)開(kāi)始形成大(dà)規模上(shàng)市(shì) ₩₩♠。中原地(dì)産的(de)一(yī)份數(shù)據顯示，截至今年(n↔✘ián)10月(yuè)末，北(běi)上(shàng)廣深四個(gè)一(yε>≠ī)線城(chéng)市(shì)在2018年(nián)已供應住宅類土(tǔ☆ )地(dì)227塊，建設用(yòng)地(dì)面積1££ 13.53萬平米，規劃建築面積可(kě)達2363.24萬平米₩✘♥≠，兩個(gè)數(shù)字均已超過了(le)2016年(niá← ♦n)全年(nián)供應。

而需求層面，在持續不(bù)斷的(de)政策補丁、與市(±α​™shì)場(chǎng)預期向下(xià)的(d"π£e)共同作(zuò)用(yòng)下(xià)，觀望情緒越發濃厚。易♦↕₹$居研究院的(de)數(shù)據顯示，1-10月(yuè)份，一(∑×&yī)線城(chéng)市(shì)新建商品住宅成交面積累計(jì)同比∞♥ 下(xià)降9%。而10月(yuè)單月(y₹☆uè)來(lái)看(kàn)，一(yī)線城(chéng)"≤市(shì)成交面積環比減少(shǎo)38%。

而分(fēn)城(chéng)市(shì)來(lái)看(k•‌§àn)，21世紀經濟報(bào)道(dào)記者注意到(dào)，多(duōδ₽)家(jiā)機(jī)構的(de)監測數(shù)據均顯示，四個♥π​‍(gè)一(yī)線城(chéng)市(shì)近(jìn)期的(de)供求狀₽♥×♥況均發生(shēng)了(le)變化(huà)。

北(běi)京方面，中國(guó)指數(sh★<ù)研究院數(shù)據顯示，2018年(niá✔φ↓Ωn)三季度，受限競房(fáng)項目集中入市(shì)影(✘σ÷yǐng)響，北(běi)京商品住宅平均月(yuè≥Ω©)度供應量達103萬平方米，同比增加152%。同& ₹♦時(shí)，受資金(jīn)壓力增加，開σ↑''(kāi)發商推盤節奏加快(kuài)，北(běi)¥✘₹®京新開(kāi)盤項目數(shù)量較二季度上(shàng)升63%✘∑>，較去(qù)年(nián)同期上(shà₽£÷ng)升13%。

而北(běi)京在三季度的(de)月(yuè)均成交量為×←✘∑(wèi)47萬平方米，銷供比僅為(wèi)0.4↓↓6，市(shì)場(chǎng)整體(tǐ)處于✘<&供大(dà)于求狀态 。這(zhè)也(yě)使得(de)北(běi)'•÷京商品住宅庫存量持續上(shàng)升。截至9月(yuè)底，$σ₹ 北(běi)京商品住宅(含保障房(fáng))庫存量為(wèi)7☆δ♣→49萬平方米，較2017年(nián)9月(yuè)底增加16%₹↓↑。

上(shàng)海(hǎi)方面，易居研究院的(de)數"→(shù)據顯示，上(shàng)海(hǎi)市(shì)三季度累計≠✘♦(jì)商品住宅供應面積達到(dào)241萬平方米，成交面$©積則隻有(yǒu)229萬平方米。這(zhè)一(y&★ī)狀況在10月(yuè)延續，上(shàng)海(hǎi)市↑ ↕☆(shì)當月(yuè)供應面積超過90萬平方米，而成交面★α→積則隻有(yǒu)54萬平米。

廣州方面，中國(guó)指數(shù)研究院數(shù£§♠)據顯示，前三季度全市(shì)商品住宅新批預售共67287套，₩♥新批可(kě)售面積722.84萬平方米，同¥≈ ™比增加31.79%；前三季度廣州商品住宅共成交68343套，成交面積7↔→₽32.35萬平方米，與去(qù)年(nián)同期相(xiàngφ♥♦)比下(xià)滑1.57%。

易居研究院研究員(yuán)王瑾钊向21世紀經濟報(bào)道(dà← o)記者表示，北(běi)京6月(yuè)份以來(lái)新房(fáng✔☆←★)在不(bù)斷增加供應，但(dàn)10月(yuè)份新房(fá¶αng)成交環比卻下(xià)降近(jìn)三♠₽φ成，深圳10月(yuè)新房(fáng)供應環比增÷π↔δ加近(jìn)70%，而新房(fáng)成交下( €xià)跌近(jìn)20%，“種種迹象表明(míng)，一(yī)線₹¶↔★城(chéng)市(shì)新房(fáng)不(bù)斷增加供應，而需求β$©÷卻在不(bù)斷萎縮。”

同時(shí)，由于新房(fáng)市(shì)場(chǎng)™×供應增加且去(qù)化(huà)并不(bù)理(lǐ)想，以‍&↔±及部分(fēn)城(chéng)市(shì)≥‍₽☆的(de)新房(fáng)開(kāi)始降價促銷，也(yě↔↔∏)在一(yī)定程度上(shàng)影(yǐng)響了(le)一(yī)‍&線城(chéng)市(shì)的(de)二手房(fáng)$π ©市(shì)場(chǎng)，觀望情緒開(kāi)始蔓延，成交量大(¶Ω∏∞dà)幅下(xià)滑，在2018年(nián)中有•★€™(yǒu)所好(hǎo)轉的(de)二手房(fáng)×™市(shì)場(chǎng)開(kāi)始轉而向下(xià)。

易居研究院的(de)數(shù)據顯示，今年(nián) β₽λ10月(yuè)，北(běi)京、深圳等10個(gè)城(chéng)市(sh™φ×<ì)二手房(fáng)成交量為(wèi)3. ×€₩9萬套，刨除春節異動月(yuè)份，創下(xià)48個(gè)月(yuè±φ£)以來(lái)的(de)新低(dī)。其中，≠δ​↔北(běi)京與深圳的(de)二手房(fáng)成交套數(shù)分∞¥(fēn)别環比下(xià)滑42%和(hé)☆♦₹$24%，

王瑾钊指出，短(duǎn)期內(nèi)，一(×βyī)線城(chéng)市(shì)的(de)供需錯(cuò)配可(kě)"♠®↔能(néng)還(hái)會(huì)維∑δ ∏持一(yī)段時(shí)間(jiān)。但(dàn)中長(Ω♠cháng)期來(lái)看(kàn)，§₩λ✘相(xiàng)關部門(mén)應該會(huì)注意這(zhè)些©‍÷♣(xiē)情況而放(fàng)緩新房(fá ₹₹↓ng)上(shàng)市(shì)的(de)節奏，從±σ(cóng)而調節市(shì)場(chǎng)↔ ♦←的(de)供需平衡。

價格“實質性”下(xià)跌？

在供需結構持續變化(huà)的(de)同時(shí)，一≤₹♦≈(yī)線城(chéng)市(shì)的(de)價格同樣開(kāi)始松動。☆♣

10月(yuè)20日(rì)，國(guΩφó)家(jiā)統計(jì)局發布數(shù)據δα顯示，9月(yuè)，一(yī)線城(chéng)市(shì) Ω↕α新建商品住宅價格保持平穩。北(běi)京環比保持不(bù)∞§變，上(shàng)海(hǎi)、深圳下(xià)降0.1%和(hé★"♦)0.2%，而廣州則微(wēi)漲0.4%。

不(bù)過，在一(yī)線城(chéng)市(shì)占比更大(dà)的×α✔(de)二手房(fáng)市(shì)場(chǎng)，北(běi$γ₹)京價格同比下(xià)降2.2%，環比下(♣$xià)降0.2%。而上(shàng)海(hǎi)同比也(yě)下(x÷‌>ià)降2.1%，環比下(xià)降0.2%∑‍。深圳、廣州則環比基本持平。

同時(shí)，也(yě)有(yǒu)觀點認為(wèi)，北(běi)京等♠ε€£城(chéng)市(shì)房(fáng)©"♥β價已經進入需求下(xià)降、預期松動所導緻的(de)“實質性”φΩ下(xià)跌階段。

近(jìn)日(rì)，貝殼研究院近(jìn)期發布報(bào)告表示，1‌∏0月(yuè)北(běi)京全市(shì)二手 ¥房(fáng)成交均價為(wèi)61103→<元/平方米，環比下(xià)跌1.2%，連續兩個(gè)月(yuè)環比下‌ ↑π(xià)跌，該報(bào)告稱“在城(cβ♦£€héng)四區(qū)占比回升的(de)基礎上★¥(shàng)，北(běi)京均價的(de₽וπ)下(xià)跌是(shì)實質性松動”。

對(duì)此，貝殼研究院首席市(shì)場(chǎng β≥β)分(fēn)析師(shī)許小(xiǎo)樂(yuè)​×向21世紀經濟報(bào)道(dào)記者表示，“實質性回落”是(shì)相€↔(xiàng)對(duì)于由結構性因素導緻的(de)均價下 δ(xià)跌而言的(de)。北(běi)京二★δ♥手房(fáng)9月(yuè)均價環比下(xià)跌2.¥✘‍ 2%，這(zhè)在較大(dà)程度上(shàng)由結構性因素造φ"成：受公積金(jīn)政策調整影(yǐng)響，9月(yuè ±©∞)市(shì)場(chǎng)上(shàπ®ng)低(dī)單價的(de)剛需房(fáng)源集中成交，而高(gāo)♦∑單價的(de)中心城(chéng)六區(qū)成交占比環比下(xi♠•αà)降2.4個(gè)百分(fēn)點。

許小(xiǎo)樂(yuè)指出，北(běi)↕<京10月(yuè)成交的(de)城(chéng)區(qū)分(fēn) σ™&布恢複到(dào)9月(yuè)之前的(de)水(shuǐ)平®•，均價的(de)下(xià)跌受結構性因素影(yǐng)響較小(xiǎ‍∑§ o)，1.2%的(de)跌幅确是(shì)®↓由6月(yuè)以來(lái)市(shì)♠ε場(chǎng)需求持續低(dī)迷，預期松動所 ≈÷ε導緻，這(zhè)就(jiù)是(shì)需求抑制(zhì)導緻的(de)¶ “實質性下(xià)跌”。而其餘一(yī)線城(chéng)市(£ shì)市(shì)場(chǎng)需求均在調≤←©σ控後受到(dào)抑制(zhì)，上(shàng)海(hǎi)、深圳和‍£<≈(hé)廣州的(de)二手房(fáng)均價分(fēn)别在2017年(niá•>♠∞n)5月(yuè)、今年(nián)7月(yuè)末和(hé)今年(niá←₩δn)三季度以來(lái)呈現(xiàn)下€$≥↓(xià)跌态勢。

同時(shí)，多(duō)位受訪者均表示，本輪調控無論是(shì)力度、空φ✔§$(kōng)間(jiān)範圍還(hái)是™™♥(shì)時(shí)間(jiān)範圍都(dōu)達✔÷♥到(dào)了(le)空(kōng)前的(de)水(shuǐ)平，本輪©™市(shì)場(chǎng)情緒的(de)回落持續×♠時(shí)間(jiān)更長(cháng)，程度也(yě)更>±εδ深，而市(shì)場(chǎng)主體(tǐ)的(de)情緒  與市(shì)場(chǎng)表現(xiàn)将相(xi↓®àng)互反饋和(hé)作(zuò)用(yòng)，從(cóng)而★×±β導緻更長(cháng)的(de)下(xià)行(xíng♠✔)周期。

王瑾钊認為(wèi)，目前一(yī)線城(chéng)市(shì)的(de$±≥)房(fáng)價已經出現(xiàn)了(le)明(míng)顯回調，特₩★‍£别是(shì)處于一(yī)線城(chéng)市(α£→βshì)郊區(qū)、沒有(yǒu)相(xià±‌ng)關配套的(de)房(fáng)産，房(fáng‍  σ)價下(xià)跌明(míng)顯，未來(lái)一(yī)段時(≈¥φ¶shí)間(jiān)可(kě)能(néng)還(hái)會(huì)有  σ↓(yǒu)下(xià)跌空(kōng)間(jiān)。λδσ而處于一(yī)線城(chéng)市(shì)核心區( γ'qū)的(de)或者是(shì)配套完善、交"↕×€通(tōng)便利、有(yǒu)學位的(de)稀缺房(fán< €♦g)産，下(xià)跌空(kōng)間(jiā₩☆≤©n)仍然有(yǒu)限。

(編輯：馮方)