作(zuò)為(wèi)全國(guó)樓市(shì)風(fε≠ēng)向标，廣深區(qū)域樓市(shì &'≤)在過去(qù)的(de)9、10兩個(gè)月(yuè)開(kāi)∏✘" 始明(míng)顯轉冷(lěng)，其中，二手房(fán≤≠γg)市(shì)場(chǎng)的(de)表現(xiàn÷¥φ‍)，預示著(zhe)樓市(shì)拐點已​✔£現(xiàn)。

21世紀經濟報(bào)道(dào)的(÷σ ↔de)調查顯示，10月(yuè)，深圳新房(fáng)、二手房(₽₹≥fáng)徹底量價齊跌，尤其二手住宅銷售價格在一(yī)線城(↕±chéng)市(shì)中跌幅最高(gāo)。廣州的(de)新房(fáε£↓ng)也(yě)出現(xiàn)多(duō)個(gè)項目降價打折，"≈$二手市(shì)場(chǎng)也(yě)持↔•續低(dī)迷。

市(shì)場(chǎng)轉冷(lěng)引發了(le)一(yī)系列₽&≥連鎖反應，購(gòu)房(fáng)者踟蹰₩ α不(bù)前、開(kāi)發商降價推盤，10月(yuè)以來(lái)，廣深€>商品住宅備案量有(yǒu)所上(shàng)升，但​¶φ‍(dàn)對(duì)成交量的(de)影(yǐng)響甚微(wēi)，量≤β 價齊跌或成持續的(de)态勢。

多(duō)位業(yè)內(nèi)人(rén)士認為(wèi)，随≤'±☆著(zhe)年(nián)底開(kāi)發商沖銷量∑★§'和(hé)業(yè)績的(de)時(shí)刻¶•∞到(dào)來(lái)，深圳、廣州房(fáng)價将進一(yīα"< )步下(xià)跌。深圳市(shì)房(fáng)地(d'σ★εì)産中介協會(huì)發展研究總監徐楓向21世紀經απ濟報(bào)道(dào)記者表示，“去(qù)年(nián)其實已經開(↑✔§kāi)始調整了(le)，下(xià)調的(de)γ≤÷¥态勢将持續到(dào)2019年(nián)的(de)下(xià)半年&≈(nián)。”

“調整真的(de)開(kāi)始了(le)”

10月(yuè)以來(lái)，廣深樓市(shì)充滿了(le)涼意。據國(♥≈←αguó)家(jiā)統計(jì)局數(shù)據，10月(yuè)深 £圳新房(fáng)價格指數(shù)同比下(<​λxià)降0.4%至99.6，環比下(xià)降0.5%‌♦至99.5，位列70城(chéng)倒數(shù)；廣州陽光₽£(guāng)家(jiā)緣監控亦顯示，10月(yuè)廣州一(yī)≥∞✘↓手住宅整體(tǐ)網簽共85.11萬平方米，環比下(xià)跌29€π%；價格環比上(shàng)漲0.2%，應為 β‌(wèi)結構性原因，整體(tǐ)仍維持跌勢。

市(shì)場(chǎng)已轉向買方，開(kāi)發商紛紛打折促ε☆☆✔銷。大(dà)型房(fáng)企如(rú)萬科(kē) ∑$、碧桂園，中小(xiǎo)型房(fáng)企如(rú)新城(chéng)控股≤∑¥≥、遠(yuǎn)洋、陽光(guāng)城(chéng)、敏捷≥"集團等，均有(yǒu)項目降價。

位于深圳市(shì)龍崗區(qū)的(de)遠(yuǎn)洋新天地(dì≤‍ε)，項目2期的(de)均價約為(wèi)4.3萬/平，開(kā★∞β♦i)發商為(wèi)了(le)清盤，甚至→≤≠一(yī)度降價到(dào)3.73萬/平。

多(duō)個(gè)新盤選擇了(le)打折、“一(yī)口價”的(de)>¥€方式。如(rú)位于深圳坪山(shān)的(de)碧£σ ε桂園心海(hǎi)城(chéng)在11月(yuè)3日(rì)加推準現≤ε ≠(xiàn)房(fáng)30套，單價在3₽↑®.11萬元-3.58萬元/平之間(jiān)，總價在279.7萬-45$&←6.2萬元之間(jiān)，其中20套總價低(dī)于300萬。

然而，降價跑量并未帶來(lái)成交回升。合富研究院數(shù)據♣φ顯示，10月(yuè)深圳批售商品住宅（含€☆公寓）新增供應7389套，環比上(shà≈©β☆ng)升14%。但(dàn)成交卻有(yǒu)所減少(shǎo)，網簽套數(™'πshù)、面積分(fēn)别下(xià)降18σφ%、33.75%。去(qù)化(huà)周期也(yě)上(s"σhàng)升至9.8個(gè)月(yuè)。

與開(kāi)發商的(de)焦急形成對(duì)比的(de)是(shì)>$γ，購(gòu)房(fáng)者日(rì)益觀望。距遠(yuǎn)洋新天地(↓​♠εdì)不(bù)遠(yuǎn)的(de)朗泓·龍園大(dà)觀，備φ 案1014套房(fáng)，10月(yuè)19日(rì)開(kā ααi)盤當天僅有(yǒu)40多(duō)組客戶÷  。

與深圳類似，廣州去(qù)化(huà)狀況也(yě)不(bù)甚理€±↓♦(lǐ)想，克而瑞研究中心梁永光(guāng)指®∞λ出，廣州10月(yuè)去(qù)新開(kāiφ ‌)盤/加推項目共30個(gè)，平均去(q‌®ù)化(huà)率僅有(yǒu)31%。↑•♠

“深圳新房(fáng)這(zhè)三年(nián)都(dōu)沒有(yǒu)™←¥出現(xiàn)過明(míng)顯的(de)降價，調整真的(de)開(kāi)®€•σ始了(le)”，深圳一(yī)知(zhī)名房(fá‌ε≠→ng)企內(nèi)部人(rén)士說(shuō)。

二手房(fáng)變局

然而與被限價的(de)新房(fáng)市(shì)場(chǎng)相(xi✘✔÷àng)比，更代表真實市(shì)場(chǎng)的(de)二手房(fán​☆©g)也(yě)進入了(le)下(xià)行(xíng) ¶通(tōng)道(dào)。據深圳中原研究中心統計(jì)↑©♥δ，9月(yuè)、10月(yuè)二手房(fáng)住宅成交量"<↓₽分(fēn)别為(wèi)4952套、3787套，環比減少(shǎo)31.3★≥%、23.5%，成交量創下(xià)近(jìn)20月(yuè)↓&‍以來(lái)的(de)最低(dī)值。

業(yè)主再也(yě)沒有(yǒu)以往↔β♥的(de)傲氣，紛紛開(kāi)始“割肉”。

時(shí)有(yǒu)降價傳聞的(de)深圳東(dōng)部華僑城(ch♣Ωéng)天麓，在房(fáng)天下(xià)網站(zhàn)上(£∏shàng)出現(xiàn)了(le)登記價↑♥'1050萬元、售價738萬元、全新毛坯、送入戶花(huā)園的(de)房(f✔ >áng)源。深圳香蜜湖(hú)天禦香山(shān)花(huā)園甚至有(y£₩ǒu)次新房(fáng)叫價3650萬元，而同戶型挂盤價都↕ ✘♣(dōu)在4000萬元以上(shàng)，最高(gāo)成交超± 過4500萬元。

僅在一(yī)周之內(nèi)，深圳銀(yín)湖(hú)豪宅片區(qū<")報(bào)價回調了(le)13%。安居客數(shù)據顯示，目前銀σΩ$₩(yín)湖(hú)的(de)二手房(fáng)↔♠₹¶均價是(shì)8.60萬元/平。以此估算(s↑φuàn)，價格降至7.48萬元/平。

動辄百萬的(de)議(yì)價空(kōng)間(jiā∑♥•n)并非個(gè)案。整體(tǐ)來(lái)看(kà₽♠n)，深圳中原研究中心數(shù)據表明(míng)，20個(gè)片區(qū₩• λ)均出現(xiàn)了(le)多(duō)則13%、₽ "‌少(shǎo)則3.4%的(de)業(yè  )主報(bào)價下(xià)調幅度。

價格上(shàng)，深圳同樣在一(yī)線城(cλ×☆héng)市(shì)中“領跌”。據國(guó)家(jiā)統計(jì♥÷↓)局數(shù)據，10月(yuè)二手住宅銷售價格下(x↑₽ià)降0.2%，降幅比上(shàng)月(yuè)擴大(dࣱ‍)0.1個(gè)百分(fēn)點，其中北(běi)京α∏φ、上(shàng)海(hǎi)和(hé)廣州均下(xi₽ε≤$à)降0.2%，深圳下(xià)降0.6%。

廣州二手市(shì)場(chǎng)也(yě)凸顯寒意¶™ε→。廣州市(shì)房(fáng)地(dì)産中介協會(hu¶♦ì)數(shù)據顯示，9月(yuè)份新增放§✔βλ(fàng)盤面積與簽約面積環比8月(yuè)份分(fēn)别降低(dīφ↕∏)13.98%和(hé)11.03%，環比連續5個(gè)月(yuè)下(x≤∑☆♣ià)滑；10月(yuè)，中指院監測的(₹→de)26個(gè)重點城(chéng)市(shì)中，四 ®個(gè)一(yī)線城(chéng)市(shì)商‌λφ品房(fáng)成交面積環比下(xià)降33.44%，其中廣州以57.9®₹‌3%居降幅首位。

業(yè)主心态逐漸松動，二手房(fáng)的(de)議↔>←‍(yì)價空(kōng)間(jiān)也(yě)很(hěn)大(d✔₽☆à)。“本來(lái)放(fàng)盤價是(shì)430萬元，為φ↔₽(wèi)了(le)快(kuài)速成交下(xià)調至405萬元”，廣州天河£γ→♠(hé)區(qū)中海(hǎi)康城(chéng)一(yī)業(yè)€≤α主無可(kě)奈何地(dì)表示。

而距離(lí)不(bù)遠(yuǎn)的(de)廣州天河(hé)區(qūσ×)駿景花(huā)園近(jìn)期成交的(de)≠♦₹3宗二手房(fáng)源，業(yè)主均下¥π≥€(xià)調了(le)放(fàng)盤價，分(fēn)别由510萬σγ♣元下(xià)調至480萬元、630萬元下(x₽€&ià)調至600萬元、810萬元下(xià)調至770萬元。

調查顯示，在廣州中原地(dì)産近(jìn)期的(d ‍αe)成交裡(lǐ)，已經出現(xiàn)了↔σ↔(le)較多(duō)降價成交的(de)個(gè)案。有(yǒ±★£u)經理(lǐ)人(rén)透露，目前市(shì)場(chǎng)★&大(dà)部分(fēn)房(fáng)源'←"&議(yì)價空(kōng)間(jiān)在5%左右，少(shδφ€λǎo)數(shù)急賣房(fáng)源議(yì)價空(kōn↓€♣g)間(jiān)甚至可(kě)超10%。

寒意或持續

“二手房(fáng)是(shì)整個(gè)産業(yε§α↔è)鏈的(de)下(xià)遊，所有(yǒu₹σ∏≠)的(de)交易最終都(dōu)會(huì)在二手市(s$♦↑hì)場(chǎng)産生(shēng)。也(y§‍ $ě)就(jiù)是(shì)說(shuō)不(bù)管是(shì)自(z≠✔©<ì)住也(yě)好(hǎo)投資也(yě)好(hǎo)，最後的(de)₩★☆流通(tōng)都(dōu)是(shì)通(tōng)過存量房 λ(fáng)市(shì)場(chǎng)來(lái)完♣©™♣成的(de)”，徐楓指出。

廣州、深圳二手市(shì)場(chǎng)的(de)低‍•×<(dī)迷，似乎昭示著(zhe)拐點真正的(↑σde)來(lái)臨。

中原地(dì)産首席分(fēn)析師(shī)張大(d$ π<à)偉認為(wèi)，在一(yī)二線熱(rè)點城(chéng)市(sh  ∑ì)，二手房(fáng)成交量占比已經過半，相(xiàng)&δφΩ比新建住宅限價，二手房(fáng)市(shì)場(chǎng)的(de)價格更 "有(yǒu)代表性。

未來(lái)，美(měi)聯物(wù)業(yè)全國(guó)總∏←★監何倩茹認為(wèi)部分(fēn)客戶對(duì)政策已經有÷¥‍©(yǒu)所消化(huà)，按目前的(de)情況看(kà‌÷¶™n)，無論一(yī)二手房(fáng)11月(yuè)的(de)備案量都(d≥βōu)會(huì)比10月(yuè)上(shàng)升。

據美(měi)聯物(wù)業(yè)全國(guó)研究中心統計(jì)，€•↕截至10月(yuè)底，深圳住宅産品的(de)'×備案量達5263套，較9月(yuè)增加46%，創下(xià)今<‍年(nián)單月(yuè)新高(gāo)。

但(dàn)她(tā)進一(yī)步指出，這(zhè)隻是(sh™‌ì)數(shù)據面的(de)波動，大(dà)市(shì)目前仍然以觀望φ‌₩∞為(wèi)主，所以成交量不(bù)會(h£↕Ωuì)出現(xiàn)大(dà)幅度的(de)攀升≤→α↑。

徐楓持相(xiàng)同看(kàn)法，她(tā)★∏ ‍表示客戶看(kàn)房(fáng)、備案量上(shàng)升到(dào)‌★<實際成交之間(jiān)存在時(shí)滞，不(bù)代表最終☆π☆成交量的(de)上(shàng)升。同時(shí)預計(jì)，深™≤&λ圳二手房(fáng)的(de)成交價格在今年π∑(nián)的(de)平均水(shuǐ)平上(s↔∏hàng)會(huì)跌20%，整個(gè)的(de)交 ÷☆易量跌3成。

拐點來(lái)臨，要(yào)“活下(xià)去(q∑∑ù)”的(de)似乎不(bù)止開(kāi)發商。“中介向 ¶±ε來(lái)對(duì)于市(shì)場(ch×"φ↕ǎng)的(de)反應最為(wèi)敏感，市(shì)場(ch•≠ǎng)好(hǎo)的(de)時(shí)候從(cóng)業(yε↑"è)人(rén)員(yuán)總量增長(cháng)，市(shìα≈×£)場(chǎng)下(xià)行(xín₽≥±₹g)也(yě)就(jiù)跟著(zhe)少(shǎo)了(le"≥)。”徐楓指出。

深圳市(shì)房(fáng)地(dì)産中介協會(huì)數(shù)₹‍據顯示，11月(yuè)剛過去(qù)的(de)一(yī)周，深圳市δβ&(shì)中介人(rén)員(yuán)持牌×λ人(rén)數(shù)環比下(xià)降4.3%，續牌人(rén)☆≈σ數(shù)環比下(xià)降42.6%。

世聯行(xíng)降費(fèi)增效、上(shàng)海(h♦₽§ǎi)中原也(yě)對(duì)內(nèi)宣布福利減半、多(duō)部門(≥₩mén)傭金(jīn)打八折，有(yǒu)電(di'®àn)商中介甚至宣告倒閉。“五大(dà)行(xíng)尚且如(rú)此，小(Ωγ​xiǎo)型的(de)中介更有(yǒu)可(kě)能(néng)随時( ♣ε±shí)關門(mén)”，徐楓如(rú)是(shì∞→λ♠)說(shuō)。

同樣面臨壓力的(de)還(hái)有(y★♦ǒu)開(kāi)發商。陳洪海(hǎi)預計(jì)→ ¥α，深圳11月(yuè)成交變化(huà)不±♥<(bù)大(dà)，甚至會(huì)微(wēi§✔δ)跌。在業(yè)績壓力下(xià)，開(kāi)發商仍将選擇以價★♣←✔換量，會(huì)出現(xiàn)價格微(wēi)跌，開(kā₹₹i)發商的(de)供應量也(yě)會(huì)增加。

徐楓亦表示，整體(tǐ)市(shì)場(chǎng)越是(shì)不φ♥φ(bù)好(hǎo)，新房(fáng)市(shì€>®&)場(chǎng)越是(shì)上(shàng)升。開(k®←āi)發商也(yě)因此降得(de)越快(kuài) ∑"，批量的(de)存貨得(de)以釋放(fàng)。

深圳商品住宅市(shì)場(chǎng)的(de)交易量和(hé)交易價格跟λ€全國(guó)其他(tā)的(de)600多(duō₩±​÷)個(gè)城(chéng)市(shì)相(xiàng)比，上(shàng‍¥✔∏)升和(hé)下(xià)跌的(de)速♥∞度是(shì)最快(kuài)的(de)、調整是(shì)最短(duǎn↓↔​↕)的(de)。何倩茹認為(wèi)，深圳市(shì)場(chǎng)還(h≥©♠σái)是(shì)處于政策的(de)消化(huà)期σ‌>↑，量價下(xià)行(xíng)是(shì)大(dà)趨勢。∞★

第一(yī)太平戴維斯華南(nán)區(qū)研究部主管謝(xiè)靖§≠☆宇認為(wèi)，限購(gòu)限貸政策，預計(jì)未來(lái)6δ×<←-12個(gè)月(yuè)甚至12-24個(gè)月(yu'≤™è)都(dōu)不(bù)會(huì)有(©₩✘yǒu)大(dà)改變，廣州、深圳均進入大(d>↑€à)整合階段。未來(lái)6個(gè)月(yuè)內(nè≥£↕i)，房(fáng)價下(xià)跌會(huì)連續出現(xiàn)☆"<≤。高(gāo)負債開(kāi)發商銀(yín)根吃(chī)緊，尤其中©​ε↓小(xiǎo)型開(kāi)發商會(huì)面臨被迫變現(xiàn)。