作(zuò)為(wèi)全國(guó)樓市(λ¶shì)風(fēng)向标，廣深區(qū)域樓市(shì)在過去(qù)的(d"φ←★e)9、10兩個(gè)月(yuè)開(λ✘↕kāi)始明(míng)顯轉冷(lěng)，其中，二手÷•房(fáng)市(shì)場(chǎng)的(d ☆e)表現(xiàn)，預示著(zhe)樓市(shì)拐點已現(xiàn)。

21世紀經濟報(bào)道(dào)的(de)調β€↕查顯示，10月(yuè)，深圳新房(fáng)、二手房(fáng)徹底量價齊✔&♠✔跌，尤其二手住宅銷售價格在一(yī)線城(chéng)市(shì)中跌≤↓幅最高(gāo)。廣州的(de)新房(f​✘áng)也(yě)出現(xiàn)多(duō)個(gè)項目降價打"π折，二手市(shì)場(chǎng)也(yě)持續低(dī)迷。

市(shì)場(chǎng)轉冷(lěng)引發了(le)一(yī)系列連 ↓鎖反應，購(gòu)房(fáng)者踟蹰不(b≥✔ù)前、開(kāi)發商降價推盤，10月(yuè)以來♠≥®β(lái)，廣深商品住宅備案量有(yǒu)所上®§↓Ω(shàng)升，但(dàn)對(duì§↓σ¶)成交量的(de)影(yǐng)響甚微(wēi¥ )，量價齊跌或成持續的(de)态勢。

多(duō)位業(yè)內(nèi)人(rén♠÷∑)士認為(wèi)，随著(zhe)年(nián)底開(kāi)發商沖↕σ銷量和(hé)業(yè)績的(de)時(shí)刻到(₽£∏®dào)來(lái)，深圳、廣州房(fáng)價将進一(yī)步下(xià)© ∏跌。深圳市(shì)房(fáng)地(d♠δ♥ì)産中介協會(huì)發展研究總監徐楓向21世紀經濟報(bào)道(dào)φ&&記者表示，“去(qù)年(nián)其實已經開(kāi)始調§"ε整了(le)，下(xià)調的(de)态勢将持續到(dào)2019年(ni​←án)的(de)下(xià)半年(nián)。”

“調整真的(de)開(kāi)始了(le)”

10月(yuè)以來(lái)，廣深樓市(shì)充滿了÷<≠λ(le)涼意。據國(guó)家(jiā)統 σ☆§計(jì)局數(shù)據，10月(yuè)深圳新房(fáng)價δ↔•≠格指數(shù)同比下(xià)降0.4%至99.6，環比下(‌↕xià)降0.5%至99.5，位列70城(chéng)倒數(shù)；廣÷​‌π州陽光(guāng)家(jiā)緣監控亦顯示，'≈‍←10月(yuè)廣州一(yī)手住宅整體(tǐ)網簽共85.1≠β≈1萬平方米，環比下(xià)跌29%；價格環比§ε 上(shàng)漲0.2%，應為(wèi)結構性原因，整體(t≠‌&ǐ)仍維持跌勢。

市(shì)場(chǎng)已轉向買方，開(kāi)發商紛紛打折促銷。大(dà♦γ↕ε)型房(fáng)企如(rú)萬科(kē∑ ≠)、碧桂園，中小(xiǎo)型房(fáng)企如(≈γ±rú)新城(chéng)控股、遠(yuǎn)洋、陽光(guāng)城(ch •éng)、敏捷集團等，均有(yǒu)項目降價。♦₩γ

位于深圳市(shì)龍崗區(qū)的(de)遠→$'λ(yuǎn)洋新天地(dì)，項目2期的♣δ‌≤(de)均價約為(wèi)4.3萬/平，開(kāi)發商為(π∏★¶wèi)了(le)清盤，甚至一(yī)度降價到(d ↑‍×ào)3.73萬/平。

多(duō)個(gè)新盤選擇了(le)打折、“一(yī)口'φ"價”的(de)方式。如(rú)位于深圳坪山(shān)的(d∏&≤Ωe)碧桂園心海(hǎi)城(chéng)在11月(yu≠±è)3日(rì)加推準現(xiàn)房(fáng)30套，∞γ±單價在3.11萬元-3.58萬元/平之間(jiān)，總價在279.7萬-4§₽56.2萬元之間(jiān)，其中20套總價低(dī)于300‌β萬。

然而，降價跑量并未帶來(lái)成交回升。合富研究院數(sh→¶¶ù)據顯示，10月(yuè)深圳批售商品住宅（含公寓）新增供♠♣✘應7389套，環比上(shàng)升14%。但(☆≥₩dàn)成交卻有(yǒu)所減少(shǎo)，網簽套數(shù)、面積分(f↓↕ēn)别下(xià)降18%、33.75%。去(qù)化(huà)周期也γ©(yě)上(shàng)升至9.8個(gè)月(yuè)。

與開(kāi)發商的(de)焦急形成對( ‍duì)比的(de)是(shì)，購(gòu)房(fáng)者日(λ rì)益觀望。距遠(yuǎn)洋新天地(d÷♦  ì)不(bù)遠(yuǎn)的(de)朗泓·'≥≈↓龍園大(dà)觀，備案1014套房(fáng)，10月(yu♦λγ÷è)19日(rì)開(kāi)盤當天僅有(yǒu)40→✔×多(duō)組客戶。

與深圳類似，廣州去(qù)化(huà)狀況也(yě)不(§☆bù)甚理(lǐ)想，克而瑞研究中心梁永光(guān​αg)指出，廣州10月(yuè)去(qù)新開±<"₽(kāi)盤/加推項目共30個(gè)，平均去(qù)化(huà)率∞γδβ僅有(yǒu)31%。

“深圳新房(fáng)這(zhè)三年(nián)都(d© ōu)沒有(yǒu)出現(xiàn)過明(míng)顯的 ✔§(de)降價，調整真的(de)開(kāi)始了(le)”，深圳一×↓(yī)知(zhī)名房(fáng)企內(nèi)部人(ré©•n)士說(shuō)。

二手房(fáng)變局

然而與被限價的(de)新房(fáng)市(shì)≥∞≠♥場(chǎng)相(xiàng)比，更代表真實市(shì)場(chǎε₩ng)的(de)二手房(fáng)也(yě®γ∏&)進入了(le)下(xià)行(xíng)↕☆通(tōng)道(dào)。據深圳中原研究中心統計(jì)，σ♣9月(yuè)、10月(yuè)二手房(fáng)住∑₽宅成交量分(fēn)别為(wèi)4952套、3787套，環比減少(shǎ✘£§o)31.3%、23.5%，成交量創下(xià)近(jìn)20月(₽✘÷yuè)以來(lái)的(de)最低(dī)值。

業(yè)主再也(yě)沒有(yǒu)以往的(de ±÷')傲氣，紛紛開(kāi)始“割肉”。

時(shí)有(yǒu)降價傳聞的(de)'≤'>深圳東(dōng)部華僑城(chéng)天麓，在房(fán≠ ♥∑g)天下(xià)網站(zhàn)上(shàng₩$)出現(xiàn)了(le)登記價1050萬元、售價73≤β8萬元、全新毛坯、送入戶花(huā)園的(de)房(fáng)源。深‍¶™圳香蜜湖(hú)天禦香山(shān)花(huā)園甚至有(yǒ₽ ‌u)次新房(fáng)叫價3650萬元，而同戶型挂盤價都(dōu✘∏¶)在4000萬元以上(shàng)，最高(gāo)成交超過4500萬元。

僅在一(yī)周之內(nèi)，深圳銀(yín)湖(÷Ω✔hú)豪宅片區(qū)報(bào)價回調了(le)13%。 ×安居客數(shù)據顯示，目前銀(yín)湖(hú)£Ω的(de)二手房(fáng)均價是(shì)8.60萬 ♣¥<元/平。以此估算(suàn)，價格降至7.48萬元/平。

動辄百萬的(de)議(yì)價空(kōng)間(jiān₩≠←')并非個(gè)案。整體(tǐ)來(lái)看(kàn)∑←，深圳中原研究中心數(shù)據表明(míng)，20個(gè)片©∞♥區(qū)均出現(xiàn)了(le)多(↔φ​©duō)則13%、少(shǎo)則3.4π€'∑%的(de)業(yè)主報(bào)價下(xià)調幅度。

價格上(shàng)，深圳同樣在一(yī)線城(chéng)₽≥∑市(shì)中“領跌”。據國(guó)家(jiā)統計(±♣♥jì)局數(shù)據，10月(yuè)二手住宅銷>©↔φ售價格下(xià)降0.2%，降幅比上(shàng)月(yuè)​$₹擴大(dà)0.1個(gè)百分(fēn)點，其中北(běi)京、上‍≤δ(shàng)海(hǎi)和(hé)廣州均下(xià)降0.2% ←¶，深圳下(xià)降0.6%。

廣州二手市(shì)場(chǎng)也(yě)凸顯寒意。廣州↓§ 市(shì)房(fáng)地(dì)産中介協↓™會(huì)數(shù)據顯示，9月(yuè)份新增放(fàδ₽ng)盤面積與簽約面積環比8月(yuè)&£份分(fēn)别降低(dī)13.98%和(hé)11.03%，環比連續5↕π個(gè)月(yuè)下(xià)滑；10月(yuπ♠™è)，中指院監測的(de)26個(gè)σ< ¥重點城(chéng)市(shì)中，四個(gè)一(yī)線城(chén‌≠±≥g)市(shì)商品房(fáng)成交面積環比下(xià)降33∏→•.44%，其中廣州以57.93%居降幅首位。

業(yè)主心态逐漸松動，二手房(fáng)的(de)議(yì✔≠≤←)價空(kōng)間(jiān)也(yě×÷)很(hěn)大(dà)。“本來(lái)放(fàng)盤價是(sh"Ωì)430萬元，為(wèi)了(le)快(kuà® i)速成交下(xià)調至405萬元”，廣州天河(hé)區(qū)中海($εhǎi)康城(chéng)一(yī)業(yè)主無可(kě)奈何地(dì)表δγ∏φ示。

而距離(lí)不(bù)遠(yuǎn)的(de)廣州天河(hé) '區(qū)駿景花(huā)園近(jìn)期成交的(de)3宗二手  房(fáng)源，業(yè)主均下(xià)調了(le)放(f ♦àng)盤價，分(fēn)别由510萬元下(xià)調至480萬元、630萬¥&>±元下(xià)調至600萬元、810萬元下(xià)調至770∑₩萬元。

調查顯示，在廣州中原地(dì)産近(jìn)期的(de)成交裡(lǐ)≥σ，已經出現(xiàn)了(le)較多(duō)降價成交的(de)個(gβλè)案。有(yǒu)經理(lǐ)人(ré©λn)透露，目前市(shì)場(chǎng)大(dà)部•₽↑分(fēn)房(fáng)源議(yì)價空(kōng)間(jiān)在5%左右∞♣→®，少(shǎo)數(shù)急賣房(fáng)源議(y∏↔β$ì)價空(kōng)間(jiān)甚至可(kě)超10%。

寒意或持續

“二手房(fáng)是(shì)整個(gè)産業(yè)鏈的(deε₽)下(xià)遊，所有(yǒu)的(de₩÷)交易最終都(dōu)會(huì)在二手≈•πσ市(shì)場(chǎng)産生(shēng≠Ω&♠)。也(yě)就(jiù)是(shì)說(shuō)不φ£§♣(bù)管是(shì)自(zì)住也(yě)•≥&≠好(hǎo)投資也(yě)好(hǎo)，±∞∏®最後的(de)流通(tōng)都(dōu)是( ≈shì)通(tōng)過存量房(fáng)市(shì)場(chǎng)÷×‌∑來(lái)完成的(de)”，徐楓指出。

廣州、深圳二手市(shì)場(chǎng)的(de)低(dī)迷Ω‌，似乎昭示著(zhe)拐點真正的(de)來☆₽(lái)臨。

中原地(dì)産首席分(fēn)析師(shī)張大♦±(dà)偉認為(wèi)，在一(yī)二線熱(rèπ<§)點城(chéng)市(shì)，二手房(f∑₩£áng)成交量占比已經過半，相(xiàng)比新建住宅限價，二手房(αΩ♣®fáng)市(shì)場(chǎng)的(de)價格更有(yǒu)代表性。↔∑ ∑

未來(lái)，美(měi)聯物(wù)業(yè)全國•♥(guó)總監何倩茹認為(wèi)部分(fēn)客戶對(du§•Ωì)政策已經有(yǒu)所消化(huà)，按π 目前的(de)情況看(kàn)，無論一(yī)二手×‌§¶房(fáng)11月(yuè)的(de)備案量π§都(dōu)會(huì)比10月(yuè)上(shàng)升。‌♥‌

據美(měi)聯物(wù)業(yè)全國(guó)研究中心統₹₽ 計(jì)，截至10月(yuè)底，深圳住宅産品的(de)備案量達5↓φ263套，較9月(yuè)增加46%，創下(x★± ià)今年(nián)單月(yuè)新高(gāo)。

但(dàn)她(tā)進一(yī)步指出，這(zhè)隻是(s✘↑↕hì)數(shù)據面的(de)波動，大(dà₽≤₽)市(shì)目前仍然以觀望為(wèi)∞&←主，所以成交量不(bù)會(huì)出現(xiàn)大(dà)幅≥φ度的(de)攀升。

徐楓持相(xiàng)同看(kàn)法，她(tā)✘←≤®表示客戶看(kàn)房(fáng)、備案量上(sh™≤ àng)升到(dào)實際成交之間(jiān)存在時(shí)滞，不(‍∞¶÷bù)代表最終成交量的(de)上(shàng)升。同時(shí)預®"計(jì)，深圳二手房(fáng)的(de)成&¶¥←交價格在今年(nián)的(de)平均水(shuǐ)平上(shà∞±ng)會(huì)跌20%，整個(gè)的(de)交易∑ ✔量跌3成。

拐點來(lái)臨，要(yào)“活下(xià)去∏★(qù)”的(de)似乎不(bù)止開(kāi)發商。“中介向來(lái♦¶)對(duì)于市(shì)場(chǎng)的(d​÷×e)反應最為(wèi)敏感，市(shì)場( β←chǎng)好(hǎo)的(de)時(shí✔±•≈)候從(cóng)業(yè)人(rén)員(yuán)總量增長(∑©✔cháng)，市(shì)場(chǎng)下("↔↑xià)行(xíng)也(yě)就(jiù)跟α  著(zhe)少(shǎo)了(le)。”徐楓指出。

深圳市(shì)房(fáng)地(dì)産中介協會(huì)數(shù)據✔♣¥¶顯示，11月(yuè)剛過去(qù)的(de)一(yī)周，深圳市(s✘™✔hì)中介人(rén)員(yuán)持牌人(rén)數(shù)環比下(xià<↓)降4.3%，續牌人(rén)數(shù)環比下(xià)降42.6%。'​≠β

世聯行(xíng)降費(fèi)增效、上(shàng)海(hǎi)中原也(y™♣ě)對(duì)內(nèi)宣布福利減半、多(dσ♣♦∞uō)部門(mén)傭金(jīn)打八折，有(yǒu)電(d​♥<iàn)商中介甚至宣告倒閉。“五大(dà)行(xíng)尚且如§≠(rú)此，小(xiǎo)型的(de)中介更有(yǒu)可(k δě)能(néng)随時(shí)關門(mén)”，♣↓♥徐楓如(rú)是(shì)說(shuō)。

同樣面臨壓力的(de)還(hái)有(yǒu)開(kāi)發商♠γ§。陳洪海(hǎi)預計(jì)，深圳11月(yuè)成交變化(huà)不(bùδ♦§)大(dà)，甚至會(huì)微(wēi)跌。在業(y×★∑¥è)績壓力下(xià)，開(kāi)發商仍将選擇以價換量，會("↑‍γhuì)出現(xiàn)價格微(wēi)跌，開(kāi)發商的(de)供應量✘∑α≥也(yě)會(huì)增加。

徐楓亦表示，整體(tǐ)市(shì)場(chǎng)越是(s§φhì)不(bù)好(hǎo)，新房(fáng)市(shì)場(c♠∑↓hǎng)越是(shì)上(shàng)升。×π &開(kāi)發商也(yě)因此降得(de)越α‍•快(kuài)，批量的(de)存貨得(de)以釋放(fàng)。

深圳商品住宅市(shì)場(chǎng)的(de)交易量和(hé)交易價格∏¥跟全國(guó)其他(tā)的(de)60↕§φ∏0多(duō)個(gè)城(chéng)市(shì☆≠)相(xiàng)比，上(shàng)升和(hé)下(xià)跌的(de)™φ速度是(shì)最快(kuài)的(de)、調整是(shì)λ★α最短(duǎn)的(de)。何倩茹認為(w≠≈èi)，深圳市(shì)場(chǎng)還(hái)是(shì)處于政策的(‍Ω₽¥de)消化(huà)期，量價下(xià)行(xíng)是(shì)大(dà©∞≈)趨勢。

第一(yī)太平戴維斯華南(nán)區(qū)研究部主管謝(±σxiè)靖宇認為(wèi)，限購(gòu)限貸政策，預計(j₽✘δ®ì)未來(lái)6-12個(gè)月(yuè)甚至12-24個(gè)月Ωε∞(yuè)都(dōu)不(bù)會(huì)有±≥¶∑(yǒu)大(dà)改變，廣州、深圳均進入大(dà)整×∞βφ合階段。未來(lái)6個(gè)月(yuè)內(nèi)，房(fΩπáng)價下(xià)跌會(huì)連續出現(xiàn)。高(gā‍&₩o)負債開(kāi)發商銀(yín)根吃(chī)緊，•€尤其中小(xiǎo)型開(kāi)發商會(huì)面臨被迫變現(xiàδπσn)。