圖片來(lái)源：攝圖網

2018年(nián)，樓市(shì)依然面Ω★&≤臨明(míng)顯的(de)“調控年(nián)”，樓市(shì)<‍★±調控延續了(le)2017年(nián)的(de)基調，重視(shì)長(ch☆✘áng)效機(jī)制(zhì)，構建房(fáng)産分(fēn)類階梯≥φ↕∞式消費(fèi)，解決高(gāo)房(fáng)價和(hé)庫存區♠®£(qū)域間(jiān)不(bù)平衡發展的(de)>≠₽問(wèn)題；同時(shí)注重邊調邊治理(lǐ)，在調控的(d♥↔e)同時(shí)重點打擊樓市(shì)亂象，既抓典型又(yòu)λ>嚴監管。

這(zhè)一(yī)年(nián)，房(fáng)價在上(shàng)下(₩>≤ xià)半年(nián)呈現(xiàn)泾渭分(fēn)明(míng)的(< •πde)格局。7月(yuè)中央政治局會(huì)議(yì)提出“堅決遏制(∑•£♥zhì)房(fáng)價上(shàng)漲”的(de)口号，這(zhè)成為£​(wèi)2018年(nián)樓市(shì)降溫的(de)一(yī)個(gè≠δ→")“分(fēn)水(shuǐ)嶺”，市(shì)場≥<(chǎng)預期由“慢(màn)漲”變成“下(xià)跌εδ‌”。在剝離(lí)投機(jī)屬性之後，住宅的(de)居☆≈£住屬性被充分(fēn)強化(huà)，住宅也(yě)正$→φ≈由商品化(huà)住宅為(wèi)主的(de)市(sh‌$✔ì)場(chǎng)向商品房(fáng)、租賃住宅和(hé)保障性住宅三位一↔σ←∞(yī)體(tǐ)的(de)三元化(huà)方向升級。

就(jiù)當前樓市(shì)發展狀況看(kàn)，降溫已經明αλ↓§(míng)确體(tǐ)現(xiàn)。而展望201'σ9年(nián)，北(běi)京師(shī)範大(dà)學教授鐘(zhōn∞♥↑♦g)偉的(de)看(kàn)法是(shì)，機(jī)可(kě)失，時(s≠✔hí)再來(lái)。“穩中趨緩、穩中有(yǒu)變的(de)一(yī)年(↔εnián)，需要(yào)大(dà)家(jiā)用(yòng)一(yī)種從§∏(cóng)容的(de)心态去(qù)看(kàn)待它。”“穩♠↕”幾乎是(shì)行(xíng)業(yè)共識，而在“穩定”基礎上(shà£↕↔ng)，2019年(nián)樓市(shì)也(yě)将進入“量¶‌平價穩”的(de)零增長(cháng)區(qū)間(jiān∑∏₹)。

預期明(míng)顯轉變

今年(nián)以來(lái)，從(cóng)中央π↕®↕到(dào)地(dì)方一(yī)再強調房(fáng)地(dì)産市(sh§☆Ωì)場(chǎng)調控政策不(bù)放(fàng)松，γδ♥✔7 月(yuè)底中央政治局會(huì)議(yì★→)明(míng)确強調“下(xià)決心解決好(hǎo)房(fáng)地(dì​♠)産市(shì)場(chǎng)問(wèn)題，堅持₽α©因城(chéng)施策，促進供求平衡，合理(l×​$ǐ)引導預期，整治市(shì)場(chǎng)秩序，堅決遏制(z​∏hì)房(fáng)價上(shàng)漲 ”。堅☆≥γδ決遏制(zhì)房(fáng)價上(shàng)漲的(de)口号提出後∞δ，潛在購(gòu)房(fáng)者的(de)預期急轉直下(₹€✔‍xià)。

7月(yuè)中央政治局會(huì)議(yì)提出“堅決遏制(zδλ©hì)房(fáng)價上(shàng)漲”的(de)口号"γ‌♥，這(zhè)成為(wèi)2018年(nián)樓市(shì)降溫¶↔→的(de)一(yī)個(gè)“分(fēn)水(shuǐ)嶺”，©↕₽∏市(shì)場(chǎng)預期由“慢(màn)漲”變成“下§>(xià)跌”。從(cóng)58安居客房(fáng)産研究院獨家₩π(jiā)發布的(de)信心指數(shù)來(l♥&♥ái)看(kàn)，2018年(nián)10月(yuè)，購(gòu뮣)房(fáng)者信心指數(shù)環比下(xi♦÷λà)降4.2%，同比下(xià)降12.9%，為(wèi←λ)2017年(nián)1月(yuè)以來≈ε∏✘(lái)最低(dī)點，直接反映了(l∏↓e)購(gòu)房(fáng)者市(sh÷↔♠"ì)場(chǎng)預期轉變趨勢。同樣2018年(niá± ★®n)10月(yuè)，經紀人(rén)信心指數(shù)環比下(xià)γ≠♠←降0.6%，同比下(xià)降8.9%，α♠'也(yě)是(shì)2017年(nián)1月(yuè)<γ以來(lái)最低(dī)點，經紀人(rén)信心指數(shù)的(de®☆β)下(xià)降，則更能(néng)體(tǐ)現(xiàn)出樓市(shì)"∏的(de)實質性降溫。

受市(shì)場(chǎng)預期轉變影(yǐng)響，房(fáng)地₩₹(dì)産市(shì)場(chǎng)延續調整趨勢，在房(fáng₩✘♥♠)價及土(tǔ)地(dì)流拍(pāi)調整兩個(gè)方面的(de)®♣表現(xiàn)上(shàng)尤其突出。

根據中國(guó)房(fáng)地(dì)産指數(shù)系統對(duì)10♣®0個(gè)城(chéng)市(shì)的(de)全樣本調查數(sh£★ù)據顯示，2018年(nián)11月(yuè)，£$​百城(chéng)新建住宅均價為(wèi)14α↓641元/平方米，環比上(shàng)漲0.2™≥↓&7%，漲幅較10月(yuè)回落近(jì↔∑n)0.2個(gè)百分(fēn)點，回落較為(wè♣λi)明(míng)顯。具體(tǐ)城(chéng)÷β市(shì)來(lái)看(kàn)，百城(chéng)中11月(y♣Ωuè)有(yǒu)31個(gè)城(chéng)市(shì)新建住宅§"λ價格環比下(xià)跌，下(xià)跌城(chéng§βπ)市(shì)數(shù)量較10月(yuè)增Ω₹加12個(gè)；其中三四線城(chéng)市(shì)價格調整範圍最廣¥•♠Ω，下(xià)跌城(chéng)市(shì<π₹)數(shù)量較10月(yuè)增加9個(gè)至21個(gè)。二¶λ手房(fáng)方面，2018年(nián)11月(yu≥α‌è)十大(dà)城(chéng)市(shì)二手房(fáng)均價為(wèi)₹← ↕39012元/平方米，環比下(xià)跌0.38%，跌幅較10月(yuè)Ω≥Ω擴大(dà)0.35個(gè)百分(fēn)點，其中除南(nán)京挂牌★€∞₹價相(xiàng)對(duì)堅挺外(wài)，其餘9個(gè©σ)城(chéng)市(shì)近(jìn)幾月(yu€↔♦è)二手房(fáng)價格均呈連續下(xià)調或¥​間(jiān)斷性震蕩。

從(cóng)各級别城(chéng)市(shì)新建住宅價格來(lá∞₩™i)看(kàn)，11月(yuè)上(shàng)海(hǎi♣ ♥≥)、廣州、深圳房(fáng)價均有(yǒu)所松動；二線城(c♣∞Ωhéng)市(shì)環比上(shàng)漲0 "Ω‌.52%，較10月(yuè)漲幅收窄0.03個(gè)百分(fē↔​>n)點，其中廈門(mén)、濟南(nán)、蘭州連續兩個(gè)月(yuè)±↕下(xià)跌；三四線城(chéng)市(sh¶§₽ì)環比上(shàng)漲0.35%，較10月(yuè <↑)收窄0.28個(gè)百分(fēn)點，在各類城(chéng)®‍γ♠市(shì)中收窄幅度最為(wèi)顯著，其中有(yǒ™®u)超三成的(de)三四線城(chéng)市(shì) ≤價格在調整。

土(tǔ)地(dì)流拍(pāi)也(yě)是(shì)市(shì)場(γ✔chǎng)預期轉變的(de)一(yī)大(dà)特征。2γσ‍¥018年(nián)1-11月(yuè)，全國(guó)300個(gè)城(cπ§héng)市(shì)共流拍(pāi)618宗住宅用(yò↓ ±ng)地(dì)，總規劃建築面積為(wèi)75≈ 29萬平方米，約是(shì)2017年(nián)全年(nián)流拍(pā↔πi)地(dì)塊總規劃建築面積的(de)2¥".3倍。從(cóng)流拍(pāi)地(dì)塊宗數(γ←$shù)占比來(lái)看(kàn)，流拍(pāi)宗數(shù)占總∞π推出宗數(shù)的(de)比重為(wèi)6.9%，達近(jìn)年(nσ♠ián)來(lái)較高(gāo)值。全國(guó)住宅用(yòng∏♥↓)地(dì)零溢價成交地(dì)塊共12828宗，占總成交★ε‍®地(dì)塊宗數(shù)的(de)比重為(wèi)σ≥σ<57.3%，較去(qù)年(nián)同期提升2.0個(gè)百♠‍→分(fēn)點。

調整通(tōng)道(dào)

由于市(shì)場(chǎng)預期已經明(míng)顯轉變✔$，對(duì)于未來(lái)一(yī)年(nián)，中國(g¥™↔uó)指數(shù)研究院認為(wèi)，整體(tβ'ǐ)來(lái)看(kàn)，受市(shì)場(chǎng)需求端、供應Ω↑¶端、金(jīn)融端等多(duō)維度監管的(de)持續推進，調→‌×控效果穩固延續，市(shì)場(chǎng)預期轉向，房(fáng)地(dì)γλ ↕産市(shì)場(chǎng)繼續進入調整通(tōng)道(dào)，一(®♠≤yī)線城(chéng)市(shì)房(fáng)價也(∏₹​yě)在經曆長(cháng)時(shí)間(♦↑∏→jiān)橫盤後率先進入調整，預計(jì)未來(lái)整體(tǐ)房(• ↑$fáng)地(dì)産市(shì)場(chǎ‌×ng)将進一(yī)步承壓。

新城(chéng)控股副總裁歐陽捷也(yě)認為(wèi)，政策還(≥★φ®hái)會(huì)延續，房(fáng)地(dì)産的(→'ε∑de)定位已經從(cóng)拉動經濟增長(cháng)的​ ✘≠(de)火(huǒ)車(chē)頭轉變為(wèi)中國(g↓Ω€uó)經濟巨輪的(de)壓艙石，房(fáng)地(dì)産市(shì)場(ch→"ǎng)的(de)核心訴求就(jiù)是≤®↓(shì)穩定壓倒一(yī)切，換言之，樓ε↔市(shì)将進入橫盤時(shí)代。

就(jiù)調控趨勢而言，58安居客房(fáng)産研π∞究院首席分(fēn)析師(shī)張波認為(wèi)，樓市(shì)調控長∞>•ε(cháng)短(duǎn)結合的(de)節奏不" ≤(bù)變，長(cháng)效機(jī)制(zhì)更深入著(zhe)眼←Ω∏∑于優化(huà)與房(fáng)地(dì)産市(shì)場(chǎng)長"₩(cháng)遠(yuǎn)發展相(xiàng♣™)匹配的(de)頂層設計(jì)，不(bù)但(dàn)表 ←現(xiàn)在住房(fáng)發展規劃落實，住房(f•↓'áng)和(hé)用(yòng)地(dì)供應結構調控，更是(shì)λ☆σφ在住房(fáng)租賃市(shì)場(chǎng)以及差别化(huà)住≥‍←σ房(fáng)信貸、稅收政策上(shàng)得(★'‌de)到(dào)體(tǐ)現(xiàn)。而在落實長(cδ¶háng)效機(jī)制(zhì)的(de)基礎上(shàng)，∏☆↕≥短(duǎn)期調控力度依然從(cóng↓ᥕ)嚴，針對(duì)需求端限購(gòu)不(bù)會(huì)放(f♣π↑'àng)松，但(dàn)針對(duì)首套房(fángβ↔)支持性政策或将強化(huà)，針對(duì)改善型需求的(de)限制($ ↓zhì)政策有(yǒu)望出現(xiàn)松動，總®"©體(tǐ)依然會(huì)體(tǐ)現(xiàn)“房(fáng)住不(b™& &ù)炒”，即在打擊炒房(fáng)的(de)π✘同時(shí)更注重對(duì)剛需人(rén)群的(de)保障。

盡管“穩定”已成共識，但(dàn)業(yè)內(nèi)對(d↑≈uì)“量價”預測并不(bù)一(yī)緻。中國(guó)指數(shù‍↔₩↕)研究院認為(wèi)，一(yī)線城(chéng)市(sh♦" ì)供應明(míng)顯增加而房(fáng)價預期松動，預計(j✘γ​ì)成交量受低(dī)基數(shù)影(yǐng)響低(dī​‍φ)位回升，而價格繼續小(xiǎo)幅下(xià)調的(de)可(k←→☆©ě)能(néng)性較大(dà)；二線城(chéng)市λ ™↕(shì)內(nèi)部行(xíng)情周期輪動，其整體(tǐ)市(¥ ×↔shì)場(chǎng)調整幅度将相(xiàng)對(d≠™♣uì)緩和(hé)；而多(duō)數(shù)普通(tōng)三四線城(ché↕₩"ng)市(shì)在各線中需求的(de)支撐基礎最為(wèi)薄☆♦弱，在市(shì)場(chǎng)調整周期其面臨的(®♦↕de)壓力較為(wèi)嚴峻。

歐陽捷則認為(wèi)，2019年(nián)樓市(shì'∏ )正在進入“量平價穩”的(de)零增長(cháng)區(qū)間(jiā☆αn)，比如(rú)銷售面積、房(fáng&®♦)企到(dào)位資金(jīn)等主要(yào)指标将徘徊在正負3%左右¥≥&←，其它指标大(dà)多(duō)在個(gè)位數↕₹(shù)以內(nèi)，比如(rú)銷售面積将$§€進入正負3%區(qū)間(jiān)，房(¥∑₩ fáng)企到(dào)位資金(jīn)将接近(jìn)3%，銀(yín✘♠)行(xíng)貸款已經在3%左右的(de)≠♦₹↔負增長(cháng)區(qū)間(jiān)內(nèi)。因此，♠§就(jiù)房(fáng)企而言，歐陽捷認為(wèi)，∑♦固守在調控嚴厲的(de)一(yī)二線城( ☆α₹chéng)市(shì)是(shì)不(bù)可(kě)能(néng♣←↑)獲得(de)業(yè)績的(de)增長(chán×αg)的(de)，因為(wèi)土(tǔ)地(dì)供應接近(jìn)零→×增長(cháng)，房(fáng)價又(yòu)被按住，無量無價ββ ‌（的(de)增長(cháng)），而三四線城(chéng)市(shì ₹&)面廣量大(dà)，依然可(kě)以找到(dào)市(shì)場(chǎng £≈∞)增長(cháng)機(jī)會(huì)。

張波則認為(wèi)，城(chéng)市(shì)分(fēn)化(huà)≈ ↑加劇(jù)，不(bù)同城(chéng)市(shì)間(jiān)的(de£®↑•)市(shì)場(chǎng)變化(huà)将呈現(xiàn©σ)明(míng)顯差異。一(yī)線城(chéng)市(shì)價穩量降，™¥®♦2019年(nián)一(yī)線城(chéng)市(shì)的π≠(de)降溫更多(duō)将體(tǐ)現(x↕✔"↕iàn)在成交量減少(shǎo)，尤其是(shì)二手房(fáng)成交量将φ•可(kě)能(néng)長(cháng)₩ λφ期持續在一(yī)定較低(dī)水(shuǐ)平，但(dàn)成交價格繼續'₽下(xià)探的(de)空(kōng)間(jiān)有(yǒu)限。★©二線城(chéng)市(shì)中的(de)部分(fēn)熱(rè)點城( §chéng)市(shì)降溫可(kě)能(néng)加速 ∏αα，不(bù)排除部分(fēn)樓市(shì)房(fáng)價 ≠"♠出現(xiàn)較為(wèi)明(míng)顯的‌★λ(de)波動，而更多(duō)二線城(chéng)市(shì)将呈現(xià✔∑​n)緩慢(màn)降溫趨勢。三四線城(ché☆₹εng)市(shì)的(de)分(fēn)化(huà)将在2019年(niá←♥n)表現(xiàn)尤為(wèi)明(míng)顯，值得(de)關注的(πα✘de)是(shì)，已完成“去(qù)庫存”的(de)城(chéng)市(s ↕γhì)，在因城(chéng)施策的(de)指引下(xià)會(huì)對₩™™(duì)樓市(shì)采取一(yī)定的(d♠♦‌e)調控措施，成交量也(yě)将迎來(lái)進一(yī)步下(xià)降。

“未來(lái)五年(nián)，住房(fáng)市(shì)場(∑•φchǎng)就(jiù)是(shì)‘大(dà)穩小(xiǎo)亂’的€♠→(de)格局，全國(guó)整體(tǐ)趨穩，是(shì)謂大(dà)穩，地≈ ≈(dì)方動作(zuò)不(bù)一(yī)，是(shì₩♦€↔)謂小(xiǎo)亂，但(dàn)不(bù)會(huì)再有(yǒu)火(ε→huǒ)熱(rè)的(de)盛夏，也(yě)不(bù)會(huì)有λ (yǒu)冰冷(lěng)的(de)寒冬，各地(dì)逐>‌&™漸形成難漲難跌的(de)市(shì)場(c≤>hǎng)預期。”這(zhè)是(shì)歐★δ®✔陽捷更為(wèi)中肯客觀的(de)看(k✘↑δ↔àn)法。