“就(jiù) ₹在咱們聊天的(de)時(shí)候，已經賣出去(qù)了(le)一≤α(yī)套房(fáng)。”

　　在北(běi)京市(shì)南(nán)五環某•♥↕ 樓盤售樓處內(nèi)，售樓經理(lǐ)對(du§₩ì)記者表示，“我們的(de)樓盤屬于限競房(♦≠¶ fáng)，最近(jìn)來(lái)買的(de)人(r↓'₹§én)非常多(duō)。均價在55000元/平方米左右，最高(gāo)是​•≠§(shì)57800元/平方米。”

　　雖然是(shì)在清明(míng)假期，≈<但(dàn)記者看(kàn)到(dào)上(shàng)述樓盤大σ$®(dà)廳已有(yǒu)近(jìn)10組看(kàn)房(fᧀ'™ng)者。據售樓經理(lǐ)介紹，該樓盤售賣非常好(hǎo)€₩γ≥，以90平左右的(de)花(huā)園洋房(fáng)為(wèi)例，整≠ ‌§棟樓隻剩下(xià)幾套房(fáng)。

　　“越早買房(fáng)越省錢(qián)。我們樓盤¥♠€‌在剛開(kāi)盤時(shí)優惠，現(xiàn)在已經沒有(yǒ>"β¶u)了(le)。房(fáng)子(zǐ)越早買越合适，收回一(₩"yī)個(gè)點的(de)優惠，就(jiù)是Ω✘(shì)好(hǎo)幾萬塊錢(qián≠₩←≤)。”該售樓經理(lǐ)反複強調。

　　一(yī)二線樓市(shì)再現(xiàn)“小(xiǎo)陽春”

　　從(cóng)數(shù)據來(lái)看(k↔α÷λàn)，一(yī)二線樓市(shì)正在回暖。中指院（中國(guó)指數(shΩ<≠ù)研究院）報(bào)告顯示，根據中指百城(chén☆ g)價格指數(shù)對(duì)100個(gè)城(cφ<✔♦héng)市(shì)新建住宅的(de)全 ≈'∏樣本調查數(shù)據，2019年(nián)3月(yuè)，全國(guó)1<≈00個(gè)城(chéng)市(shì)(新建)住宅平均價格₩₽為(wèi)14759元/平方米，環比上(shàng)漲 >0.24%，漲幅較上(shàng)月(yuè)擴大(dà)0↓πφ.14個(gè)百分(fēn)點。從(cóng)漲跌城(chε♥éng)市(shì)個(gè)數(shù)看(kàn)，♥∞¶62個(gè)城(chéng)市(shì)環比上(shàγ∏≤ng)漲，36個(gè)城(chéng)市(shì)環比下(xià α)跌，2個(gè)城(chéng)市(shì)與上(shàng)月(yu&✘≠♠è)持平。

　　圖片來(lái)源：中國(guó)指數(shù)研究院

　　值得(de)注意的(de)是(shì)，一(yī)線樓市(•✘shì)有(yǒu)所回暖并不(bù)意味著(zhe)投資↔<♠、投機(jī)需求的(de)複活。易居研究院智庫中心研究總 ∞©β監嚴躍進表示，樓市(shì)有(yǒu)所回暖受三個(gè)因素影(yǐng)≥<λ 響，一(yī)是(shì)此前三月(yuè)份樓市σ₩©♣(shì)“小(xiǎo)陽春”的(de)判斷，使得(de)部分β•←♦(fēn)購(gòu)房(fáng)者觀望情$€→"緒減少(shǎo)、積極入市(shì)，市(shì)場(chǎngα )情緒有(yǒu)所調整；二是(shì)銀(yín)行(xíng)σ×貸款也(yě)在積極配合，貸款放(fàng)款速度較‌βε♠好(hǎo)；三是(shì)過去(qù)持續觀望♦•÷的(de)情緒和(hé)壓抑的(de)需求有(yǒ ✔" u)所釋放(fàng)。但(dàn)從(có•§←ng)交易結構上(shàng)來(lái)講，現(xià&₽n)在主要(yào)是(shì)剛需、改善型需求，并非投資>♠∑λ。

　　中國(guó)社會(huì)科(kē)學院财經戰略研究院日(rì)前發布<₩《中國(guó)住房(fáng)市(shì)場(chǎ←↔ng)發展月(yuè)度分(fēn)析報(bào)告（201903↔"）》指出，在再城(chéng)市(shì)化(huà)背景下(xià)，一®♥☆(yī)二線城(chéng)市(shì)作(z≠™♣↕uò)為(wèi)人(rén)口主要(yàφ✔•↑o)流入地(dì)和(hé)高(gāo)端産業(yè)聚集區(<δqū)，住房(fáng)供求矛盾在城(chéng)市(shì☆&")化(huà)階段長(cháng)期存在。短(duǎn)期"™內(nèi)，由于一(yī)二線城(chéng)市(shì)住房(fán♥↓g)總價較高(gāo)、對(duì)融資杠杆的(de)依賴度大(dà)，隻☆ γ↓要(yào)限購(gòu)、限貸等房(fáng)地(dì)産核心調控 ₹>¶政策不(bù)發生(shēng)顯著松動，πφ一(yī)二線城(chéng)市(shì)房(f♠Ω↑•áng)價上(shàng)漲動力仍将受到(dào)很(hěn"✘)大(dà)制(zhì)約。熱(rè)點一(yī)二線£÷δφ城(chéng)市(shì)房(fáng)價或≤α£≤将以小(xiǎo)漲或微(wēi)漲為(wèi)主，短↔​(duǎn)期難以出現(xiàn)大(dà)漲。

　　三四線樓市(shì)回歸理(lǐ)性

　　不(bù)同于一(yī)二線城(chéng)市(shì)樓市(sh$ ì)的(de)明(míng)顯回溫，三四線城(chéng)市(shì)仍↕↑₹面臨盤整期。

　　4月(yuè)6日(rì)下(xià)午5時(shí)，記者來(lá☆&ε​i)到(dào)山(shān)東(dōng)省某四線城(c≥≈∏​héng)市(shì)開(kāi)發區(qū)的(de)一(yī)家(j&✔↑•iā)樓盤，有(yǒu)3組顧客正在看(kàn)房(fá±"ng)。該樓盤去(qù)年(nián)10月(yuè)開(kā↑π✔i)盤的(de)600套住宅還(hái)剩不($φπbù)到(dào)200套待售，雖成交情況仍較為(wèi‍≥)樂(yuè)觀，但(dàn)遠(yuǎn)不(bù)及前兩年(niá♦♦n)開(kāi)盤不(bù)久便售罄的(de)場(chǎng)面。

　　市(shì)民(mín)趙先生(shēng)去¥§<>(qù)年(nián)迎來(lái)了(le)家(jiā)中✘α的(de)第二個(gè)小(xiǎo)孩，出于“二胎”改善性需求，他£¥(tā)計(jì)劃更換一(yī)套住房(fáng)，“現(xiàn)在住的(λαδ♦de)兩居室，才100平，父母經常過來(lái)住，&&÷不(bù)夠用(yòng)。”趙先生(shēng)β>表示，他(tā)計(jì)劃購(gòu)置一(yī)套120平方米 ♠的(de)小(xiǎo)高(gāo)層住宅，不(bù)過該樓盤售價9δ•‍λ500元/平方米，略高(gāo)于心裡(lǐ©π♣)預期，其仍在觀望。

　　業(yè)內(nèi)人(rén)士向記者透露，∑≤ 當地(dì)樓市(shì)均價自(zì)2017年(n♣↓×ián)3月(yuè)至2018年(nián)10δβ月(yuè)已上(shàng)漲約80%，自(zì)去(qù)年(nián)1ε&€§0月(yuè)開(kāi)始，房(fáng)價已到(dào)階段高(gāo)位‍ ←Ω，并預計(jì)未來(lái)一(yī)年(±•✘$nián)多(duō)時(shí)間(jiān)仍将橫盤，目®φ₹前購(gòu)房(fáng)者多(duō↓≠×↕)數(shù)處于觀望狀态。

　　值得(de)關注的(de)是(shì)，即便當地(dì)部分(fēn)樓盤‌≠±Ω仍有(yǒu)較多(duō)待售房(fáng)屋，但(dàn)開(kāi) ¶↓₩發商也(yě)不(bù)再如(rú)上(shàng)一(yī)輪₽δ樓市(shì)上(shàng)漲前一(yī)樣競相(x≤φ₽∞iàng)開(kāi)展讓利活動。對(duì)此，有₽☆±$(yǒu)消息人(rén)士對(duì)記者透露，一(yī)← "₹方面是(shì)因近(jìn)幾年(nián)開(k'σ≤āi)發商得(de)益于樓市(shì)普漲，手裡(lǐ)資金(jī∞©n)儲備較多(duō)，另外(wài)長(cháng)期來(<∞→lái)看(kàn)，多(duō)數(shù)開(kāi)發商預期，¥£樓市(shì)價格仍将上(shàng)漲。

　　山(shān)東(dōng)廣策房(fáng)地(dì)産營<♥'≥銷策劃有(yǒu)限公司總經理(lǐ)王劍合表示¶♥≠φ，上(shàng)一(yī)輪房(fán¥♦♥×g)地(dì)産上(shàng)漲因素主要(yào)源于國(guó)家(jiγ₹ā)提出化(huà)解房(fáng)地(×→ dì)産庫存的(de)大(dà)背景，各項政策齊發力，同時(shí)'✔二胎政策放(fàng)開(kāi)以後，居民(mín)購(gòu)房(fángφλγ)結構發生(shēng)變化(huà)也(yě)拉動了(le)換房Ω♠→δ(fáng)需求。近(jìn)期上(shàng)述刺激因素動能(nén∏£≤g)減弱後，房(fáng)地(dì)産市(shì)場(γ♣chǎng)仍有(yǒu)托底。首先，我國(←♥≤ guó)仍處于大(dà)規模城(chéng)鎮化(hu πà)階段，房(fáng)地(dì)産市(shì)★$場(chǎng)将受益住房(fáng)消費(fèi↑$€&)升級；其次，國(guó)內(nèi)經濟仍©✔将向高(gāo)質量發展；再者，地(dì)鐵(tiě)軌道®δ&(dào)等城(chéng)市(shì)基礎設施的(de)建設也(yě)将會($α→§huì)帶動房(fáng)地(dì)産市(shì)場(Ω≤> chǎng)整體(tǐ)發展。

　　不(bù)過短(duǎn)期來(lái)看(kàn)，王劍合認為($₹↔wèi)，三四線城(chéng)市(shì↑₹&♠)樓市(shì)仍面盤整期。他(tā)表示，一(yī)方面，三四線城(φ✔>chéng)市(shì)的(de)房(fáng)價較前兩年(nián)基Ω¶≈本都(dōu)已翻番，市(shì)場(chǎng)客戶已被嚴重透↕₩支；另一(yī)方面，棚改政策收緊，也(yě)減少♠ε≈ (shǎo)了(le)市(shì)場(chǎng)需求；此外(w"•ài)，在中央“房(fáng)住不(bù)炒”的(de)定位下(x✔δ≤±ià)，消費(fèi)者的(de)購(gòu)房(fáng)行(xíng)為(α₹&≠wèi)也(yě)日(rì)趨理(lǐ)性。同時(shí)，他(tā)認為€≠(wèi)，三四線城(chéng)市(shì)樓市(shì)進 $♥β入盤整期也(yě)符合穩地(dì)價、穩房(fáng)價、穩預期的(de)εα目标。

　　房(fáng)地(dì)産市(shì)場(chǎng)區(qū)域分‌∏‌(fēn)化(huà)态勢明(míng)顯

　　房(fáng)地(dì)産服務商CRIC（易居克爾瑞）數↑≠(shù)據顯示，一(yī)季度，一(yī)線城(chéng)市(shìε )商品住宅合計(jì)成交環比跌幅最小(x £₽iǎo)，同比則顯著好(hǎo)于去(qù)年(n<™×♦ián)同期，大(dà)漲33%；二線、三四線城(chéng)市(π←σshì)則同環比齊跌，市(shì)場(chǎng)回調較® >₽為(wèi)顯著。

　　另外(wài)，CRIC數(shù)據顯示，三四線行(σ∏‌xíng)情分(fēn)化(huà)，佛山(shān)、徐州、惠州等部分✔δ(fēn)三四線同環比齊跌。數(shù)據→★顯示，一(yī)季度17個(gè)三四線城(chéng)市(shì)λ$₩成交量共計(jì)1601萬平方米，同比下(xià)滑22★α%，其中6成城(chéng)市(shì)一(y​♥αī)季度成交量同比下(xià)滑，返鄉(xiāng)置業(yè)的(de→"✘)熱(rè)潮并未如(rú)期出現(xiàn)。可(kě)以看(kà¶≥₩→n)到(dào)成交量回調的(de)城(chéng)市(shì)多ε‍(duō)集中在長(cháng)、珠三角地(dì)區(qū)，典型代表為(w ♣"èi)東(dōng)莞、惠州、徐州、常州。

　　展望後市(shì)，該機(jī)構預期，一(yī)、二線成交量将企穩★≈回升，料二季度三四線分(fēn)化(huà)持續加劇(jù)。↕ ☆其中，一(yī)線城(chéng)市(sΩ£hì)二季度若供應持續放(fàng)量，䀶∞成交量将穩步回升，預計(jì)全年(nián)♣×與2018年(nián)基本持平或小(xiǎo)幅上(shàn★♣∞g)漲；二線城(chéng)市(shì)整體(tǐ)市(∏÷shì)場(chǎng)轉暖，成交熱(rè)度回升将成為(wèi)大(dà)Ω©Ωλ概率事(shì)件(jiàn)；部分(fēn)三四線≥δ§✔城(chéng)市(shì)由于房(fáng)價已經上(s∞♥™hàng)漲至階段性高(gāo)位，購(gòu)買力已近(j₽≤ìn)乎枯竭，加上(shàng)貨币化(huà)安置Ω←¥比重逐漸減少(shǎo)，成交量勢必會(≥§εhuì)受影(yǐng)響。

　　另據社科(kē)院報(bào)告預測，一(yī)二線城(chσ∑©éng)市(shì)房(fáng)價上(shàng)漲壓力将平穩緩慢(màn)♦₽★釋放(fàng)，而三四線城(chéng)市(shì)局部“小(xiǎo)♠∞陽春”或将消退。

　　報(bào)告分(fēn)析，三四線城(chéng)市(shì)收入水(sδ↔‌huǐ)平及人(rén)口吸引力偏低(dī)，住房(fᣱσ∞ng)投資投機(jī)需求和(hé)二手房(f∞→γ←áng)市(shì)場(chǎng)相(xiàng)對(duì)不(<>bù)活躍，房(fáng)價持續上(shàng)漲$∞動力不(bù)足。如(rú)果未來(lái)調控政策不(bù)出現(★‍α₩xiàn)整體(tǐ)松動或轉向，樓市(shì)“小(xiǎo)陽春”難©₹以延續擴展。如(rú)果住房(fáng)調控政策整體(tǐ)松動甚至轉為₽ (wèi)剌激購(gòu)房(fáng)，三四線城(ch™​₩éng)市(shì)局部“小(xiǎo)陽春”Ω‍可(kě)能(néng)發展為(wèi)新一™φ≤(yī)輪的(de)房(fáng)地(dì)産熱(rè)。但(dàn)房(fá​↔£ng)價在快(kuài)速上(shàng)漲之後，将再度下(xià)跌™×¶™。

　　此外(wài)，易居研究院研究員(yuán)沈昕÷ ♠表示，預計(jì)2019年(nián)上(shàng)半≤∑∑年(nián)40城(chéng)成交将繼續萎縮，分(fēn)城(chéng↔§€↑)市(shì)類别看(kàn)，一(yī)線ε↓城(chéng)市(shì)将繼續企穩反彈；東(dōng)部&♥二線城(chéng)市(shì)後續将繼續降φ↑溫，其他(tā)地(dì)區(qū)的(de)二π∞↓線城(chéng)市(shì)以及三四線城(chéng)∏&¥市(shì)的(de)成交量則面臨較大(dà)的(de)下(xià)跌風πα(fēng)險。