“就(jiù)在咱們聊天的(de→× )時(shí)候，已經賣出去(qù)了(le)一(yī)套房(f♠©≥áng)。”

　　在北(běi)京市(shì)南(nán)五環某樓盤售樓處內(↓☆>☆nèi)，售樓經理(lǐ)對(duì)記者表示，“我們的(de)樓盤屬♣↑于限競房(fáng)，最近(jìn)來(lβ ái)買的(de)人(rén)非常多(d♥✘↓ uō)。均價在55000元/平方米左右，最高(g&€£āo)是(shì)57800元/平方米。”

　　雖然是(shì)在清明(míng)假期，但(dàn)記者看(kàn)到♣εδ(dào)上(shàng)述樓盤大(dà)廳已有(δσyǒu)近(jìn)10組看(kàn)房(↔γfáng)者。據售樓經理(lǐ)介紹，該樓盤售賣非常好(hǎo)，以‍ 90平左右的(de)花(huā)園洋房(fáng)為(wèi)例，整棟樓隻剩™★​下(xià)幾套房(fáng)。

　　“越早買房(fáng)越省錢(qián)。我們樓盤在剛開(kāi"±$)盤時(shí)優惠，現(xiàn)在已經沒有(yǒu)了(le)。☆$房(fáng)子(zǐ)越早買越合适，收回一(yī)個(gè)"§§•點的(de)優惠，就(jiù)是(shì)好(hǎo)幾萬塊錢(qián)$♥₹♠。”該售樓經理(lǐ)反複強調。

　　一(yī)二線樓市(shì)再現(xiàn)“☆&小(xiǎo)陽春”

　　從(cóng)數(shù)據來(lái)看(kàΩ n)，一(yī)二線樓市(shì)正在回暖。中指±​¥院（中國(guó)指數(shù)研究院）報(bào)告顯示，根據中↕♦β¶指百城(chéng)價格指數(shù)對(duì)100個(gè)城(chénσ↔g)市(shì)新建住宅的(de)全樣本調><查數(shù)據，2019年(nián)3月(yuè)，全國(gu☆✔ 'ó)100個(gè)城(chéng)市(sh≈$πλì)(新建)住宅平均價格為(wèi)14759元/平方米，環比上(shà$↔±ng)漲0.24%，漲幅較上(shàng)月(yuè)擴大(dà)0φ ♥→.14個(gè)百分(fēn)點。從(cóng)漲跌城(chéng)市(shìε↑•)個(gè)數(shù)看(kàn)，62個(gè)♣π城(chéng)市(shì)環比上(shàng)漲 ±，36個(gè)城(chéng)市(shì)環比下( • εxià)跌，2個(gè)城(chéng)市(shì)•☆€與上(shàng)月(yuè)持平。

　　圖片來(lái)源：中國(guó)指數(shù)研究院

　　值得(de)注意的(de)是(shì)，一€ (yī)線樓市(shì)有(yǒu)所回暖并不(α ♠ bù)意味著(zhe)投資、投機(jī)需求的(de)複活♣←​。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，樓市(shì)≥ε有(yǒu)所回暖受三個(gè)因素影(yǐng)¥↕≤α響，一(yī)是(shì)此前三月(yuè)份樓市(shì)“小↓ λ(xiǎo)陽春”的(de)判斷，使得(de)部分(fēn)購(gò'£¶u)房(fáng)者觀望情緒減少(shǎ∞" o)、積極入市(shì)，市(shì)場(chǎng)情緒₹≤有(yǒu)所調整；二是(shì)銀(yín)行(xíng)貸款也( ¶"<yě)在積極配合，貸款放(fàng)款速度較好∑‌☆(hǎo)；三是(shì)過去(qù)持續觀望的(de)情緒和(hé)π∞∏壓抑的(de)需求有(yǒu)所釋放(fàng)。但(♥§dàn)從(cóng)交易結構上(shàng)來(lái)£←講，現(xiàn)在主要(yào)是(shì)剛需、改善γ×型需求，并非投資。

　　中國(guó)社會(huì)科(kē)學院财經戰略研究院↔♥•λ日(rì)前發布《中國(guó)住房(fáng)市(shì)場(chǎng)發‍← 展月(yuè)度分(fēn)析報(bào)告（201903）》指✘λ×出，在再城(chéng)市(shì)化(huà)背景下σ&÷(xià)，一(yī)二線城(chéng)市(shì)作(zuò)為(wè​ <i)人(rén)口主要(yào)流入地(dì)和(hé)高(gāo)↓βπ端産業(yè)聚集區(qū)，住房(fáng)供求★>≥ 矛盾在城(chéng)市(shì)化(huà)階段長(cháng)期存在&∏ 。短(duǎn)期內(nèi)，由于一(yδ≤¶ī)二線城(chéng)市(shì)住房(f§'πáng)總價較高(gāo)、對(duì)融資杠杆的(de)依賴度大(dà)，&↓$隻要(yào)限購(gòu)、限貸等房(fáng)地(d§'←γì)産核心調控政策不(bù)發生(shēng)顯著松動，一(★✘₽Ωyī)二線城(chéng)市(shì)房(fáng≥')價上(shàng)漲動力仍将受到(dào)很(hěn)大(dà)制(z‍ε&hì)約。熱(rè)點一(yī)二線城(chéng)市(sΩ←λ≈hì)房(fáng)價或将以小(xiǎo)漲或微(wēi)漲為(w₹​èi)主，短(duǎn)期難以出現(xiàn)大(dà)漲。

　　三四線樓市(shì)回歸理(lǐ)性

　　不(bù)同于一(yī)二線城(chéng)© ♠♥市(shì)樓市(shì)的(de)明(míng)顯回溫，↓Ω→三四線城(chéng)市(shì)仍面臨盤整期。

　　4月(yuè)6日(rì)下(xià)午5時(♠≥shí)，記者來(lái)到(dào)山(shān)東(dōng)省<γ某四線城(chéng)市(shì)開(kāi)發區(qū)的(de)一(y★&ī)家(jiā)樓盤，有(yǒu)3組顧客正在看(σ ✘kàn)房(fáng)。該樓盤去(qù)年(nián)10月(yuè)→≤×開(kāi)盤的(de)600套住宅還(×φΩhái)剩不(bù)到(dào)200套待售，雖成交情況 ¥↓©仍較為(wèi)樂(yuè)觀，但(dàn)÷∑®遠(yuǎn)不(bù)及前兩年(nián)開(k ¶āi)盤不(bù)久便售罄的(de)場(chǎng)面。

　　市(shì)民(mín)趙先生(shēng)去(qù)年(nián)迎來'♣÷¶(lái)了(le)家(jiā)中的(de)第二✔$♦個(gè)小(xiǎo)孩，出于“二胎”改善性需‌∏©★求，他(tā)計(jì)劃更換一(yī)套住房(f☆↓♠áng)，“現(xiàn)在住的(de)兩居室，才¶™¥↔100平，父母經常過來(lái)住，不(bù)夠用(yòng)。”趙先​₹¥生(shēng)表示，他(tā)計(jì)劃購(gòu)置一(yī)套120₽£平方米的(de)小(xiǎo)高(gāo)層住宅，不(bù)過該樓盤售價9‍←∑500元/平方米，略高(gāo)于心裡(lǐ)預期，其仍在©★觀望。

　　業(yè)內(nèi)人(rén)士向記者&£&↓透露，當地(dì)樓市(shì)均價自(zì)20♥↔¶π17年(nián)3月(yuè)至2018年(niá∞✔¥>n)10月(yuè)已上(shàng)漲約80%，自(zì)去(✔ ¶γqù)年(nián)10月(yuè)開($$©÷kāi)始，房(fáng)價已到(dào)階段高(gāo)位，并預計(jì) ←•↔未來(lái)一(yī)年(nián)多(duō)時(shí)間(ji​γān)仍将橫盤，目前購(gòu)房(fán™δg)者多(duō)數(shù)處于觀望狀态。

　　值得(de)關注的(de)是(shì)÷>，即便當地(dì)部分(fēn)樓盤仍有(yǒu)較多(duō)待‍≠售房(fáng)屋，但(dàn)開(kā♦φ‍i)發商也(yě)不(bù)再如(rú)上(shàn€♠g)一(yī)輪樓市(shì)上(shàng)漲前一(yī)樣競相(xγ€∞iàng)開(kāi)展讓利活動。對(duì)此，有(yǒu)消息人✘© (rén)士對(duì)記者透露，一(yī)方面是(shì)因近(jìεπ'₩n)幾年(nián)開(kāi)發商得(de)益于樓市(shσΩ‍₩ì)普漲，手裡(lǐ)資金(jīn)儲備較多(duō¥ ♣)，另外(wài)長(cháng)期來(lái≈π™₩)看(kàn)，多(duō)數(shù)開(k→<āi)發商預期，樓市(shì)價格仍将上(shàng)漲。

　　山(shān)東(dōng)廣策房(fáng)地(dì)σ§産營銷策劃有(yǒu)限公司總經理(lǐ)王劍合表示，上(shà≠←​φng)一(yī)輪房(fáng)地(dì)産上(shàng)漲因素主要(yàγ₩$o)源于國(guó)家(jiā)提出化(huà)解房(fá₩¶'ng)地(dì)産庫存的(de)大(dà)背景，各項政策齊發力，同時(shí)λ×二胎政策放(fàng)開(kāi)以後，₩↔÷居民(mín)購(gòu)房(fáng)結構發生(shēng)變×₹↔化(huà)也(yě)拉動了(le)換房(fáng)需求>™λ。近(jìn)期上(shàng)述刺激因素動能(néngγ♣)減弱後，房(fáng)地(dì)産市(sh₽δì)場(chǎng)仍有(yǒu)托底。首先，我國(g☆≈✘×uó)仍處于大(dà)規模城(chéng)鎮化(huà)階段，房(fáng) ≤£®地(dì)産市(shì)場(chǎng)σ§↑将受益住房(fáng)消費(fèi)升級；其次，國(>'&guó)內(nèi)經濟仍将向高(gāo)質量發展；再者，地(dì)鐵≥←β(tiě)軌道(dào)等城(chéng)市(shì)基礎設施的(de)建設£↔也(yě)将會(huì)帶動房(fáng)地(φ&Ωdì)産市(shì)場(chǎng)整體(tǐ)發展。

　　不(bù)過短(duǎn)期來(lái)&±ε看(kàn)，王劍合認為(wèi)，三四線城(↔<chéng)市(shì)樓市(shì)仍面盤整期。他(tā)表示，一(¥←€πyī)方面，三四線城(chéng)市(shì)的(de)房(fáng)價↔₩>較前兩年(nián)基本都(dōu)已翻番，市(shì)場‍γ<↓(chǎng)客戶已被嚴重透支；另一(yī)方面，棚改政策收緊，也(yě)•÷¶≈減少(shǎo)了(le)市(shì)場(chǎng)需求；此外(wài)，在≤↓×中央“房(fáng)住不(bù)炒”的(de)定位下(xià)，σε消費(fèi)者的(de)購(gòu)房(fáng)行(xíng)為(ππ∞wèi)也(yě)日(rì)趨理(lǐ)性。同時(shí)，他(Ω£tā)認為(wèi)，三四線城(chéng)市(s→σhì)樓市(shì)進入盤整期也(yě)符£‍合穩地(dì)價、穩房(fáng)價、穩預期的(de)目€¶标。

　　房(fáng)地(dì)産市(shì)場(chǎng)區(₽₩&qū)域分(fēn)化(huà)态勢明(míng)顯

　　房(fáng)地(dì)産服務商CRIC（δ£∏易居克爾瑞）數(shù)據顯示，一(yī)季度，一÷÷☆÷(yī)線城(chéng)市(shì)商♦σ ♦品住宅合計(jì)成交環比跌幅最小(xiǎo)，同比則顯著好(hǎo)于去≤₹(qù)年(nián)同期，大(dà)漲33%；二 •線、三四線城(chéng)市(shì)則同環比齊跌，市(s‍♣ hì)場(chǎng)回調較為(wèi)顯著。

　　另外(wài)，CRIC數(shù)據顯示 α♦，三四線行(xíng)情分(fēn)化(huà)，佛山(sh<∞£↔ān)、徐州、惠州等部分(fēn)三四線同環比齊跌。數(shù)據顯示，一♠™≤(yī)季度17個(gè)三四線城(chéng¥↑≥ )市(shì)成交量共計(jì)1601萬平方米，同比下(xΩ•∞ià)滑22%，其中6成城(chéng)市(s↓±hì)一(yī)季度成交量同比下(xià)滑，返鄉(xiān∞$g)置業(yè)的(de)熱(rè)潮并未如(rú)期‌σ↕出現(xiàn)。可(kě)以看(kàn)到(∏§α₽dào)成交量回調的(de)城(chéng)市(shì)多(duō)集中"♣在長(cháng)、珠三角地(dì)區(qū)，典型代表←∞Ω為(wèi)東(dōng)莞、惠州、徐州、常州。

　　展望後市(shì)，該機(jī)構預期，φπ♣→一(yī)、二線成交量将企穩回升，料二季度三四線分(fēn)化(huà)持續♠•←λ加劇(jù)。其中，一(yī)線城(chéng)市(shì)二季♠✔φ↔度若供應持續放(fàng)量，成交量将穩步回升，預計(j↔£αì)全年(nián)與2018年(nián)基本持平或小‌®¶(xiǎo)幅上(shàng)漲；二線城(ché★βα₩ng)市(shì)整體(tǐ)市(shì)場(ch×&β∑ǎng)轉暖，成交熱(rè)度回升将成為(wèi)大(dà)概率事(shì) ≥σ>件(jiàn)；部分(fēn)三四線城(chéng)市(shì)&∑由于房(fáng)價已經上(shàng)漲至階段性高(gāo)位，購(®• εgòu)買力已近(jìn)乎枯竭，加上(sh÷↔≤àng)貨币化(huà)安置比重逐漸減少(shǎo)，成交量勢必會(h®​✔©uì)受影(yǐng)響。

　　另據社科(kē)院報(bào)告預測，一(yī)二線城±φ(chéng)市(shì)房(fáng)價上(shàng)漲壓力将平穩緩慢(γ♥¶•màn)釋放(fàng)，而三四線城(chéng)市(shì)局↓λ部“小(xiǎo)陽春”或将消退。

　　報(bào)告分(fēn)析，三四線城(chéng)市(shì♥→)收入水(shuǐ)平及人(rén)口吸引力偏低(dī)，住≈↓房(fáng)投資投機(jī)需求和(h">¶é)二手房(fáng)市(shì)場(c​♠hǎng)相(xiàng)對(duì)不(bù)活躍，房(fáng)價持續上(φσ§shàng)漲動力不(bù)足。如(rú)果未來(lái)調控政策不(bù) ×‍→出現(xiàn)整體(tǐ)松動或轉向，樓市(shì)“小(xiǎo)陽春”¶&β→難以延續擴展。如(rú)果住房(fáng‌​)調控政策整體(tǐ)松動甚至轉為(wèi)剌激購(gòu)房♦≥(fáng)，三四線城(chéng)市(shì)局部“✘φ小(xiǎo)陽春”可(kě)能(néng)發展為(wèi)新"★↕€一(yī)輪的(de)房(fáng)地(dì)産€≤§♦熱(rè)。但(dàn)房(fáng)價在快(kuài✔✘)速上(shàng)漲之後，将再度下(xià)跌。

　　此外(wài)，易居研究院研究員(yuán)沈"€≥昕表示，預計(jì)2019年(nián♥↕)上(shàng)半年(nián)40城(chéng)Ω‍γ成交将繼續萎縮，分(fēn)城(chéng)市(shì)類别看(₩✘kàn)，一(yī)線城(chéng)市(shì)将<©φ繼續企穩反彈；東(dōng)部二線城(chéng)市(shì)後續将繼‌≈★‌續降溫，其他(tā)地(dì)區(qū)的(de)二線城(chéng)市( ®σshì)以及三四線城(chéng)市(shìσ≈<♠)的(de)成交量則面臨較大(dà)的(♦♠★©de)下(xià)跌風(fēng)險。