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2018年(nián)，樓市(shì)依然面臨明(míng)顯的(d£™αe)“調控年(nián)”，樓市(shì)調控延續了(le)20© 17年(nián)的(de)基調，重視(shì)長(cháng)效機¥§(jī)制(zhì)，構建房(fáng)産分(fēn)類階梯式消費(f↓‍¥ èi)，解決高(gāo)房(fáng)價和(hé)庫存區(qū)域間(•€<γjiān)不(bù)平衡發展的(de)問(wèn)題；同時(shí¥↓ ​)注重邊調邊治理(lǐ)，在調控的(de)同時(s↓✘₽∑hí)重點打擊樓市(shì)亂象，既抓典型又(yòu)嚴監管。α↔

這(zhè)一(yī)年(nián)，房(fáng)價在上"→÷©(shàng)下(xià)半年(nián)呈現(∑>xiàn)泾渭分(fēn)明(míng)的(de)格局。7月(yuè)中 ♥央政治局會(huì)議(yì)提出“堅決遏制(zhì)房(fá¥₩ng)價上(shàng)漲”的(de)口♥±♣÷号，這(zhè)成為(wèi)2018年(nián)樓市(shì)降溫的(de≠✘¥)一(yī)個(gè)“分(fēn)水(s®≥©₽huǐ)嶺”，市(shì)場(chǎng)預期由“慢(m₩​àn)漲”變成“下(xià)跌”。在剝離(lí)投機(jī)屬$' 性之後，住宅的(de)居住屬性被充分(fēn)強化(hu∏↕à)，住宅也(yě)正由商品化(huà)住宅為(wè ¶ i)主的(de)市(shì)場(chǎng)向商品房(fáng)、租賃<ε∏↔住宅和(hé)保障性住宅三位一(yī)體(tǐ)的(de)三元化(huà)方$↕≠向升級。

就(jiù)當前樓市(shì)發展狀況看(kàn)，降溫已經明(mí™∑™ng)确體(tǐ)現(xiàn)。而展望2019年(nián)，北(bě™÷±↔i)京師(shī)範大(dà)學教授鐘(zhōng)偉>φ♣λ的(de)看(kàn)法是(shì)，機(jī)可(kě)失，✔∞時(shí)再來(lái)。“穩中趨緩、穩中有(yǒu)變的(de)一(yī₽₹↓↔)年(nián)，需要(yào)大(dà)家(jiā)用(yòng)♣•→一(yī)種從(cóng)容的(de)心态去(qù)看(kàn↕≠×™)待它。”“穩”幾乎是(shì)行(xíng)​>β業(yè)共識，而在“穩定”基礎上(shàng)，2↔&019年(nián)樓市(shì)也(yě)将進入“量平價穩♥σδ↕”的(de)零增長(cháng)區(qū)間(jiān)。

預期明(míng)顯轉變

今年(nián)以來(lái)，從(cóng)中央到(dào)地(dì)β•≠™方一(yī)再強調房(fáng)地(dì)産市(≤ >εshì)場(chǎng)調控政策不(bù)放(fàng)松，7 月(yuè)¥≤↔底中央政治局會(huì)議(yì)明(míng)确強調→≤ “下(xià)決心解決好(hǎo)房(fáng)地(dìβ↓™)産市(shì)場(chǎng)問(wèn)題，堅持因城(chéng)施策§±☆，促進供求平衡，合理(lǐ)引導預期，整治市(shì)場(chǎng)秩序，堅✘→決遏制(zhì)房(fáng)價上(shàng)漲 ”。堅決遏制(zα₩>​hì)房(fáng)價上(shàng)漲的(de♥✘)口号提出後，潛在購(gòu)房(fáng)≈÷者的(de)預期急轉直下(xià)。

7月(yuè)中央政治局會(huì)議(yì)提出“堅♦​決遏制(zhì)房(fáng)價上(shàng)漲”的(de)口€×σ号，這(zhè)成為(wèi)2018年₽£(nián)樓市(shì)降溫的(de)一(yī)個(gè)“分(fēnλπ)水(shuǐ)嶺”，市(shì)場(chǎng)預期由“λγ↔'慢(màn)漲”變成“下(xià)跌”。從(cóng)58安居♦$客房(fáng)産研究院獨家(jiā)發布的(de)信心∞☆₩✘指數(shù)來(lái)看(kàn)，β♦2018年(nián)10月(yuè)，購(gòu)房(fáng)者信心§₹指數(shù)環比下(xià)降4.2%，同比下(xià)₩αφφ降12.9%，為(wèi)2017年(nián)1®‌βε月(yuè)以來(lái)最低(dī)點，直接反映了(le)購(gα§₽òu)房(fáng)者市(shì)場(chǎng)預期轉變趨勢。同樣2018年¶★→(nián)10月(yuè)，經紀人(rén)信心☆≤指數(shù)環比下(xià)降0.6%，同比下(xi₩λ♥ à)降8.9%，也(yě)是(shì)2017年(nián)1 π↕月(yuè)以來(lái)最低(dī)點，經紀人(rén)信心指數(shù§&∑)的(de)下(xià)降，則更能(néng)體(tǐ)現(xiàn ↑)出樓市(shì)的(de)實質性降溫。

受市(shì)場(chǎng)預期轉變影(yǐng)響，房(fá∏∏φng)地(dì)産市(shì)場(chǎng)延續調整趨勢，在房≠Ω∏$(fáng)價及土(tǔ)地(dì)流拍(pāi)調整兩個(gè)方面≠∞的(de)表現(xiàn)上(shàng)尤其突出。

根據中國(guó)房(fáng)地(dì)産指數(s≥ hù)系統對(duì)100個(gè)城(chén✘÷g)市(shì)的(de)全樣本調查數(shù)據顯示，20≠§¥18年(nián)11月(yuè)，百城(chéng)新建住宅均價為(wè✔‌i)14641元/平方米，環比上(shàng)漲0.₹σ ™27%，漲幅較10月(yuè)回落近(jìn)0.2個(gè)☆₩ 百分(fēn)點，回落較為(wèi)明(míng)顯。®↓具體(tǐ)城(chéng)市(shì)來(lái)看(k₽☆àn)，百城(chéng)中11月(yuè)有(yǒu)31個(g♠×÷è)城(chéng)市(shì)新建住宅價格​¶環比下(xià)跌，下(xià)跌城(chéng)市(shì)數(shù♣∞)量較10月(yuè)增加12個(gè)；其中三四線城(&β•chéng)市(shì)價格調整範圍最廣，下(xià)跌城(ch•♥éng)市(shì)數(shù)量較10月(yuè)增加9個(gδ↕'è)至21個(gè)。二手房(fáng)方面，2018年(σ↕ nián)11月(yuè)十大(dà)城(chéng)市( Ωshì)二手房(fáng)均價為(wèi)39012元★α/平方米，環比下(xià)跌0.38%，跌幅₩γλ±較10月(yuè)擴大(dà)0.35個(gè)百分(fēn)點，←®♠‌其中除南(nán)京挂牌價相(xiàng)對(duì)堅挺γα外(wài)，其餘9個(gè)城(chéng)市(shì)近(jìn)幾αλ>月(yuè)二手房(fáng)價格均呈連續下(xià)調或間(€¶✔≠jiān)斷性震蕩。

從(cóng)各級别城(chéng)市(shì)↓₩​新建住宅價格來(lái)看(kàn)，11月(yuè)上(shàng)海(h$∏Ω∞ǎi)、廣州、深圳房(fáng)價均有(yǒu)所松§✔動；二線城(chéng)市(shì)環比上(shàng₹λ £)漲0.52%，較10月(yuè)漲幅收窄0.03個(gè)ε→百分(fēn)點，其中廈門(mén)、濟南(∞'"∏nán)、蘭州連續兩個(gè)月(yuè)下(xià)跌；三四線城(chén β♣÷g)市(shì)環比上(shàng)漲0.35%，較10月(≥€yuè)收窄0.28個(gè)百分(fēn)點，在各類城♥>(chéng)市(shì)中收窄幅度最為(wèi)顯著✘β××，其中有(yǒu)超三成的(de)三四線城(chéng)市(shì)價‍"格在調整。

土(tǔ)地(dì)流拍(pāi)也(yě)是(shì)市(shλ§​₽ì)場(chǎng)預期轉變的(de)一(yī)‍↑£大(dà)特征。2018年(nián)1-11月(yuè)，全國(guó★✘€)300個(gè)城(chéng)市(shì)共流拍(✔♠pāi)618宗住宅用(yòng)地(dì)，總規劃建γ 築面積為(wèi)7529萬平方米，約是(shì)20φ→←σ17年(nián)全年(nián)流拍(pāi)地(dì)塊總規劃建築面¶♦€積的(de)2.3倍。從(cóng)流拍(pāi)地(dì)塊✘​★•宗數(shù)占比來(lái)看(kàn)，流拍(pāi)宗數(₩&♣÷shù)占總推出宗數(shù)的(de)比重為(wèi)6.9%，達近(™₽φjìn)年(nián)來(lái)較高(gāo)值。全國¥∏(guó)住宅用(yòng)地(dì)零溢價ε≠∑成交地(dì)塊共12828宗，占總成交地(dì)塊宗數(shù×σα↓)的(de)比重為(wèi)57.3%，較去(qù)年($∏÷nián)同期提升2.0個(gè)百分(fēn)點。

調整通(tōng)道(dào)

由于市(shì)場(chǎng)預期已經明(míng)顯轉變，對(du€€ ₽ì)于未來(lái)一(yī)年(nián)，中國('≠guó)指數(shù)研究院認為(wèi)，整體(tǐ <↑δ)來(lái)看(kàn)，受市(shì)場(chǎng®ε)需求端、供應端、金(jīn)融端等多(duō)維度α ∏監管的(de)持續推進，調控效果穩固延續，市(sh< ì)場(chǎng)預期轉向，房(fáng)地(♣Ω÷dì)産市(shì)場(chǎng)繼續進入調整通(t​σ‌ōng)道(dào)，一(yī)線城(chéng)市(∞∞shì)房(fáng)價也(yě)在經曆長(cháng)φ÷時(shí)間(jiān)橫盤後率先進入調整，預計(jì)未來(σ✔£¥lái)整體(tǐ)房(fáng)地(dì)産市 ''(shì)場(chǎng)将進一(yī)步承壓。

新城(chéng)控股副總裁歐陽捷也(yě)認為(wèi)，政策還(hái)‍ε會(huì)延續，房(fáng)地(dì)産的(de)定位已經從(cón×®λ↔g)拉動經濟增長(cháng)的(de)火→★ε(huǒ)車(chē)頭轉變為(wèi)中國(guó)經濟巨輪的&​ γ(de)壓艙石，房(fáng)地(dì)産市(shì)場(chǎng)的 ₽£•(de)核心訴求就(jiù)是(shì)穩定壓倒一(yī)切，換φ¶≤言之，樓市(shì)将進入橫盤時(shí)代。¥ 

就(jiù)調控趨勢而言，58安居客房(fáng)産研究院首席分(fēn)γ≠→β析師(shī)張波認為(wèi)，樓市(shì)調控長(chángγ€​×)短(duǎn)結合的(de)節奏不(bù)變，長(chángφ π)效機(jī)制(zhì)更深入著(zhe)眼于優化(huà)與房(fán®±g)地(dì)産市(shì)場(chǎng÷εφ)長(cháng)遠(yuǎn)發展相(xiàng)匹配的≈≥$∞(de)頂層設計(jì)，不(bù)但(dàn)表現(xiànβ♦‍)在住房(fáng)發展規劃落實，住房(fáng)和(hé)用(yòn&¶γg)地(dì)供應結構調控，更是(shì)在住房(fáng®β)租賃市(shì)場(chǎng)以及差♦♥别化(huà)住房(fáng)信貸、稅收政策上(shàng)得(de> )到(dào)體(tǐ)現(xiàn)。而在落實長(cháng)效機(j₽​βεī)制(zhì)的(de)基礎上(shàng)，短× &α(duǎn)期調控力度依然從(cóng)嚴，針對(duì)需求端限購(gò✔φu)不(bù)會(huì)放(fàng)松，但(dàn)針對(duì)首套房$&(fáng)支持性政策或将強化(huà)，針對(duì)改善型需求的(de)限∑‍¥>制(zhì)政策有(yǒu)望出現(xiàn)松動，總體(tǐ)依然會(♣≥φhuì)體(tǐ)現(xiàn)“房(f€γ✘áng)住不(bù)炒”，即在打擊炒房(fáng)的(de)同"π時(shí)更注重對(duì)剛需人(rén)群的(de)保障。

盡管“穩定”已成共識，但(dàn)業(yè)內(nèi)‍'對(duì)“量價”預測并不(bù)一(yī)緻。中國(♥¶¶>guó)指數(shù)研究院認為(wèi)，一(yī)線城(ché>‍® ng)市(shì)供應明(míng)顯增加而↔♣φε房(fáng)價預期松動，預計(jì)成交量受低(dī)基數(shù)影(y♥ ∑ǐng)響低(dī)位回升，而價格繼續小(xiǎo)​☆♥≈幅下(xià)調的(de)可(kě)能(néng₹‌ )性較大(dà)；二線城(chéng)市(shì)內(nèi)部行(xíng)φ 情周期輪動，其整體(tǐ)市(shì)場(chǎng)調整幅度将相(x§"×iàng)對(duì)緩和(hé)；而多↓ש(duō)數(shù)普通(tōng)三四線城(ché☆↓₹★ng)市(shì)在各線中需求的(de)支 ↔撐基礎最為(wèi)薄弱，在市(shì)場(c™α≠πhǎng)調整周期其面臨的(de)壓力較為(wèi)嚴峻。

歐陽捷則認為(wèi)，2019年(nián)樓市(shì)正在進入♠♣×®“量平價穩”的(de)零增長(cháng)區(qū)間(jiā₽ ☆γn)，比如(rú)銷售面積、房(fáng)企到(dào)位資¥σσ←金(jīn)等主要(yào)指标将徘徊在正負3%左右，其它指标大✔&(dà)多(duō)在個(gè)位數(shù)以內(nδ♥èi)，比如(rú)銷售面積将進入正負3%區(★£qū)間(jiān)，房(fáng)企到(dào)位資金↓‌✘(jīn)将接近(jìn)3%，銀(yín)行(xíng)貸款已經™☆δ在3%左右的(de)負增長(cháng)區(qū)間♣↕•÷(jiān)內(nèi)。因此，就(jiù)房(fáng)企而言，歐φ'‌®陽捷認為(wèi)，固守在調控嚴厲的(de)一(yī)二線城(chéng✔β∏)市(shì)是(shì)不(bù)可(kě)能(néng)獲得(de)≠♠業(yè)績的(de)增長(cháng)的(de)，因為(w"εèi)土(tǔ)地(dì)供應接近(jìn)零增長( σcháng)，房(fáng)價又(yòu)被按住，無量無價（的(d↕↕e)增長(cháng)），而三四線城(chéng)市(shì)面廣量大(d >↕♠à)，依然可(kě)以找到(dào)市(shì)場  (chǎng)增長(cháng)機(jī)會(huì)。

張波則認為(wèi)，城(chéng)市(δ¶₽shì)分(fēn)化(huà)加劇(jù)，↕☆不(bù)同城(chéng)市(shì)間(jiān)的π←★★(de)市(shì)場(chǎng)變化(huà)将呈現(xiàn)明(≤§ míng)顯差異。一(yī)線城(chéng)市(shì)價穩量降，2±♠≠019年(nián)一(yī)線城(chéng)市(shì)的(d✘✘☆ e)降溫更多(duō)将體(tǐ)現(xiàn)在成交量減少(shǎ ♦o)，尤其是(shì)二手房(fáng)成交量将可(kě☆π↓)能(néng)長(cháng)期持續在一(yī)定較低(dε ©ī)水(shuǐ)平，但(dàn)成交價格繼續™λ©下(xià)探的(de)空(kōng)間(jiān)有(yǒu)限。二線城("<'×chéng)市(shì)中的(de)部分(fēn)熱(rè)點城(chéng↔γ÷ )市(shì)降溫可(kě)能(néng)加速，不(bù)排除部分(f•'≈¥ēn)樓市(shì)房(fáng)價出現(xiàn)較為(wèi)明(mín​×αg)顯的(de)波動，而更多(duō)二線城(chéng)™φ•市(shì)将呈現(xiàn)緩慢(màn)降溫趨勢。三四線城(chéng©∞)市(shì)的(de)分(fēn)化(hu&≥↔‍à)将在2019年(nián)表現(xiàn)≤ε 尤為(wèi)明(míng)顯，值得(de$σ)關注的(de)是(shì)，已完成“去(qù)庫存”的(de)城(c&↕héng)市(shì)，在因城(chéng)施策‌σ的(de)指引下(xià)會(huì)對(duì)樓市(s∑₹hì)采取一(yī)定的(de)調控措施，成交量也(yě)将迎來(lái)進γ♠₹一(yī)步下(xià)降。

“未來(lái)五年(nián)，住房(fáng)市(shì)場(chǎng♦♥)就(jiù)是(shì)‘大(dà)穩小(xiǎo)亂’的(de •£)格局，全國(guó)整體(tǐ)趨穩，是(shì)謂大(dà)穩，地(dì) ↑$方動作(zuò)不(bù)一(yī)，是(shì)謂"™小(xiǎo)亂，但(dàn)不(bù)會(huì)再有(yǒu)火(hφ€πuǒ)熱(rè)的(de)盛夏，也(yě)不(bù)會(huì)有(yǒu)冰≈®✘冷(lěng)的(de)寒冬，各地(dì)逐漸形λφ✔₽成難漲難跌的(de)市(shì)場(chǎng)預φπ期。”這(zhè)是(shì)歐陽捷更為(wèi)中肯客÷"✔觀的(de)看(kàn)法。